以保利租賃住房REITs為例，其整個(gè)REITs產(chǎn)品的成功發(fā)行及退出共包括設(shè)立、存續(xù)及退出三個(gè)主要階段，而不同的階段又具體分為資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)設(shè)立項(xiàng)目公司、設(shè)立私募基金收購項(xiàng)目公司股權(quán)等多個(gè)步驟的具體操作。因此，筆者將結(jié)合現(xiàn)行的稅收政策，按步驟逐一梳理REITs產(chǎn)品在各環(huán)節(jié)所涉及的各項(xiàng)稅種及納稅義務(wù)等稅務(wù)問題。

      在REITs產(chǎn)品設(shè)立階段，以保利租賃住房REITs為例，其主要步驟包括保利地產(chǎn)通過資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)設(shè)立項(xiàng)目公司、前海開源作為基金管理人設(shè)立私募基金、保利地產(chǎn)作為原始權(quán)益人認(rèn)購基金份額、專項(xiàng)計(jì)劃購買基金份額以及私募基金收購項(xiàng)目公司股權(quán)共計(jì)五個(gè)步驟.

      上述五個(gè)步驟也是該類REITs產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)的形成過程，其圖示如下:

       在上述五個(gè)步驟中，其納稅環(huán)節(jié)主要在于“保利地產(chǎn)通過資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)設(shè)立項(xiàng)目公司”與“私募基金收購項(xiàng)目公司股權(quán)”兩個(gè)步驟：

       在“保利地產(chǎn)通過資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)設(shè)立項(xiàng)目公司”過程中，其主要稅種包括土地增值稅、增值稅、契稅、企業(yè)所得稅及印花稅。

      而根據(jù)上述國(guó)稅發(fā)187號(hào)文第三條的規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售的行為，其收入按下列方法和順序確認(rèn)1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！庇捎诒＠禺a(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)出資設(shè)立項(xiàng)目公司的行為屬于對(duì)外投資行為，應(yīng)按照營(yíng)改增后視同銷售房地產(chǎn)行為確認(rèn)收入，計(jì)算繳納土地增值稅。

      與此同時(shí)，從土地增值稅的豁免規(guī)定來看，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）第四條規(guī)定“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅”。而第五條規(guī)定“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”。由于財(cái)稅5號(hào)文的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過不動(dòng)產(chǎn)出資設(shè)立項(xiàng)目公司，并不屬于暫不征收土地增值稅的豁免范圍。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保利地產(chǎn)作為原始權(quán)益人以劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行注資，以該市場(chǎng)評(píng)估價(jià)減除規(guī)定的開發(fā)成本及費(fèi)用后作為計(jì)稅基礎(chǔ)，計(jì)算土地增值稅。

      值得注意的是，上述財(cái)稅5號(hào)文執(zhí)行期限截止到2017年12月31日，但目前暫無延續(xù)性相關(guān)政策，可暫以該文件作為土地增值稅豁免范圍的參考稅收文件。

      就增值稅而言，其納稅義務(wù)人為原始權(quán)益人保利地產(chǎn)。保利地產(chǎn)以自己持有的物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)出資設(shè)立項(xiàng)目公司，由于上述行為屬于視同銷售行為，應(yīng)繳納增值稅。

      納稅義務(wù)人為保利地產(chǎn)本身，若其先前持有的物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)為保利地產(chǎn)自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2016〕18號(hào)）第四條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額?！?/span>上述銷售額為計(jì)算繳納增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。

      若用以出資設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)為保利地產(chǎn)先前從外部購入的不動(dòng)產(chǎn)，則須按照《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2016〕14號(hào)）第三條（一）“一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。”以及第三條（五）“一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額?！?/span>

      因此，若保利地產(chǎn)出資設(shè)立子公司的情形符合上述條件，則免征契稅。

      由于不動(dòng)產(chǎn)證券化過程中一般都需要按實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，而土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)往往都會(huì)有巨額增值。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2014〕116號(hào)）第二條的規(guī)定“企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按評(píng)估后的公允價(jià)值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得?！币虼?，該注資設(shè)立行為將以物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除原計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)入應(yīng)納稅所得額，以此計(jì)算原始權(quán)益人保利地產(chǎn)的企業(yè)所得稅。

      上述企業(yè)所得稅納稅行為在實(shí)際操作過程中，還需要關(guān)注《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)）對(duì)于企業(yè)分立事項(xiàng)同時(shí)符合五項(xiàng)特殊條件下，可適用特殊性稅務(wù)處理規(guī)定。但筆者在這里不過多闡述，讀者可參照該文件的具體要求對(duì)不同實(shí)際案例中資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方與受讓方的稅務(wù)處理進(jìn)行判斷。

      對(duì)于上述環(huán)節(jié)涉及的印花稅，在其他的REITs案例中，還可通過基金管理人設(shè)立私募基金、專項(xiàng)計(jì)劃出資認(rèn)購私募基金與私募基金直接收購項(xiàng)目公司股權(quán)三個(gè)步驟來實(shí)現(xiàn)，這樣的操作可避免專項(xiàng)計(jì)劃從原始權(quán)益人手中購買基金份額的步驟，進(jìn)而省去轉(zhuǎn)讓基金份額形成的印花稅。

      從企業(yè)所得稅的角度來看，公司型基金作為獨(dú)立的納稅主體，按照《企業(yè)所得稅法》繳納企業(yè)所得稅，與一般公司繳稅的方式一樣。而對(duì)于合伙制基金而言，《合伙企業(yè)法》第六條：“合伙企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，按照國(guó)家有關(guān)稅收規(guī)定，由合伙人分別繳納所得稅?！逼渲校匣锲髽I(yè)包括普通合伙企業(yè)和有限合伙企業(yè)。因此，合伙制私募基金與契約型私募基金在基金層面上均不繳納所得稅。

     考慮到REITs交易結(jié)構(gòu)中私募基金的設(shè)立目的以及各參與方的訴求等原因，REITs交易結(jié)構(gòu)中的私募基金多為契約型基金，接下來筆者談一談私募基金收購項(xiàng)目公司股權(quán)的涉及稅種的介紹。

      首先，契約型基金并非獨(dú)立的納稅主體，并不在基金層面上繳納所得稅。此外，私募基金收購項(xiàng)目公司股權(quán)的收購對(duì)價(jià)與項(xiàng)目公司價(jià)值基本對(duì)等，轉(zhuǎn)讓所得基本為零，因此并不涉及企業(yè)所得稅的繳納。

      而上述第2至4步驟除由于涉及基金份額的認(rèn)購與轉(zhuǎn)讓而須繳納印花稅外，暫未涉及其他稅種。

產(chǎn)品存續(xù)期納稅事項(xiàng)示意圖

      在REITs產(chǎn)品存續(xù)期，主要包括四個(gè)納稅主體，分別為項(xiàng)目公司、基金管理人、計(jì)劃管理人與投資者。其中，項(xiàng)目公司由于物業(yè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生租金收入，涉及增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及企業(yè)所得稅等，上述稅種成為產(chǎn)品存續(xù)期納稅的重要組成部分。

      房產(chǎn)稅作為地稅的一種，其內(nèi)容解釋須參考國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)〔1986〕90號(hào)），但具體的實(shí)施細(xì)則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定，抄送財(cái)政部備案。也就是說，房產(chǎn)稅的征收管理在不同的省市須按照地方出臺(tái)的房產(chǎn)稅征收管理辦法具體實(shí)施。

      以保利租賃住房REITs為例，根據(jù)其專項(xiàng)計(jì)劃說明書披露的信息，中聯(lián)前源基金收購股權(quán)并發(fā)放股東借款的項(xiàng)目公司共包括大連睿思企業(yè)管理有限公司、長(zhǎng)沙寶西瑞思咨詢管理有限公司、長(zhǎng)沙保湖瑞思咨詢管理有限公司、重慶睿熾企業(yè)管理有限公司、北京睿斯企業(yè)管理有限公司、成都銳馳企業(yè)管理有限公司、陜西瑞思房地產(chǎn)咨詢有限公司、沈陽瑞賜雅駿企業(yè)管理有限公司、天津銳斯企業(yè)管理有限公司以及廣州市瑞思企業(yè)管理有限公司。

     上述十個(gè)項(xiàng)目公司分布在不同的地市，在計(jì)算其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅時(shí)須結(jié)合當(dāng)?shù)爻雠_(tái)的房產(chǎn)稅相關(guān)政策進(jìn)行稅務(wù)處理。筆者將列舉幾個(gè)項(xiàng)目公司所在省市當(dāng)?shù)爻雠_(tái)的房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則，對(duì)各地房產(chǎn)稅的征收管理辦法做一個(gè)簡(jiǎn)單的比較。

      以重慶睿熾企業(yè)管理有限公司所在的重慶市為例，根據(jù)《重慶市房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》第四條“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算繳納”、第五條“房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。”與第九條“房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，上半年的納稅期限為4月1―30日，下半年的納稅期限為10月1―31日。以租金收入為計(jì)稅依據(jù)的房產(chǎn)稅，可以分月、分季或全年一次繳納，具體的納稅期限由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況確定，但不得跨年度預(yù)征稅款?！?/span>

      而以長(zhǎng)沙寶西瑞思咨詢管理有限公司所在的長(zhǎng)沙市為例，根據(jù)《湖南省房產(chǎn)稅施行細(xì)則》相關(guān)規(guī)定，其中第三條：“應(yīng)稅房屋的房產(chǎn)稅，依照房產(chǎn)原值一次扣除20％后的余值計(jì)稅。以后各征稅年度、 除新建、擴(kuò)建、部分拆除、毀損等原因變動(dòng)原值外，不再變動(dòng)計(jì)稅基數(shù)。”與第七條“以房產(chǎn)余值計(jì)征的，分季（定于3月、6月、9月、12月）繳納；以房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，按月繳納?！敝劣谏鲜鲇?jì)稅基礎(chǔ)的納稅稅率要根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的要求。

      通過上述實(shí)施細(xì)則的簡(jiǎn)單對(duì)比可以看出，房產(chǎn)稅計(jì)稅余額的扣除比例與納稅時(shí)點(diǎn)的不同，是各省市房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則的主要區(qū)分。盡管項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)收入主要依賴于租金收入，按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的要求可根據(jù)租金收入的12%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，但在實(shí)際情況中，各市地稅局對(duì)于收取租金收入的項(xiàng)目公司也存在按照房產(chǎn)余值的1.2%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的情況。因此，在計(jì)算不同項(xiàng)目公司須繳納的房產(chǎn)稅時(shí)，須與當(dāng)?shù)厥械囟惥诌M(jìn)行溝通后確認(rèn)。

      根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，“在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅?！?/span>其應(yīng)納稅額為實(shí)際占用的土地面積乘以適用稅額，城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅一樣采取按年征收，分期交納的方法。

      以保利租賃住房REITs中的北京睿斯企業(yè)管理有限公司為例，該項(xiàng)目公司名下的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目為“北京西山林語”，其分?jǐn)偼恋孛娣e為6,355.25平方米，按照大城市的稅額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，其繳納標(biāo)準(zhǔn)為3元/平方米，該項(xiàng)目公司每年須繳納19,065.75元的城鎮(zhèn)土地使用稅。

      另外，在涉及基金管理人的企業(yè)所得稅時(shí)，筆者須強(qiáng)調(diào)一個(gè)細(xì)節(jié)。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕1號(hào)）第二條的規(guī)定，對(duì)證券投資基金從證券市場(chǎng)中取得的收入，包括股票買賣、債券的差價(jià)收入、股權(quán)的股息、紅利收入、債券的利息收入及其他收入，暫不征收企業(yè)所得稅。對(duì)投資者從證券投資基金分配中取得的收入，暫不征收企業(yè)所得稅。對(duì)債券投資基金管理人運(yùn)用基金買賣投票、債券的差價(jià)收入，暫不征收企業(yè)所得稅。

      由于REITs交易結(jié)構(gòu)中的私募基金持有項(xiàng)目公司股權(quán)，不屬于證券投資基金，不符合上述文件的規(guī)定，因此，不得享受上述企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。

     根據(jù)《證券投資基金增值稅核算估值參考意見》（以下簡(jiǎn)稱“《參考意見》”）總則第（三）條規(guī)定，基金的增值稅應(yīng)稅行為包括貸款服務(wù)和金融商品轉(zhuǎn)讓。而《參考意見》中對(duì)貸款服務(wù)的界定為“基金將資金貸與他人使用而取得的具有保本性質(zhì)的利息收入，按貸款服務(wù)繳納增值稅。”由于私募基金常通過“股東借款+股權(quán)收購”的方式向股權(quán)出讓方劃轉(zhuǎn)資金，而其中向項(xiàng)目公司的股東借款將帶來私募基金的利息收入。由此可見，私募基金通過發(fā)放股東借款取得的利息收入在基金層面應(yīng)繳納增值稅。

      此外，由于REITs交易結(jié)構(gòu)中私募基金僅起到通道作用，其基金管理人在一般情況下僅收取基金管理費(fèi)用，上述行為屬于增值稅征稅范圍中的金融服務(wù)-直接收費(fèi)金融服務(wù)，按照適用稅率6%繳納增值稅。

      針對(duì)“資管產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為”問題，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，增值稅和營(yíng)業(yè)稅一樣，均是針對(duì)應(yīng)稅行為征收的間接稅，營(yíng)改增后，資管產(chǎn)品的征稅機(jī)制并未發(fā)生變化。具體到資管產(chǎn)品管理人，其在以自己名義運(yùn)營(yíng)資管產(chǎn)品資產(chǎn)的過程中，可能發(fā)生多種增值稅應(yīng)稅行為。例如，因管理資管產(chǎn)品而固定收取的管理費(fèi)（服務(wù)費(fèi)），應(yīng)按照“直接收費(fèi)金融服務(wù)”繳納增值稅；運(yùn)用資管產(chǎn)品資產(chǎn)發(fā)放貸款取得利息收入，應(yīng)按照“貸款服務(wù)”繳納增值稅；運(yùn)用資管產(chǎn)品資產(chǎn)進(jìn)行投資等，則應(yīng)根據(jù)取得收益的性質(zhì)，判斷其是否發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，并應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅。由此看來，REITs交易結(jié)構(gòu)中的專項(xiàng)計(jì)劃投資基金份額取得收益是否屬于增值稅的應(yīng)稅行為應(yīng)根據(jù)其資管管理合同的約定判斷該專項(xiàng)計(jì)劃是否屬于保本型合約，進(jìn)而判斷專項(xiàng)計(jì)劃的投資行為是否屬于“貸款服務(wù)”。

      若專項(xiàng)計(jì)劃投資基金份額的行為屬于“貸款服務(wù)”，則應(yīng)運(yùn)用資管產(chǎn)品資產(chǎn)發(fā)放貸款取得利息收入繳納增值稅；若根據(jù)資產(chǎn)管理合同的約定為非保本合約，則專項(xiàng)計(jì)劃投資私募基金取得的投資收益不屬于計(jì)劃管理人增值稅的應(yīng)稅行為，不繳納增值稅。在實(shí)際操作中，資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲取的產(chǎn)品利息收入是否須繳納增值稅，應(yīng)根據(jù)計(jì)劃管理人注冊(cè)地的稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商確定。

     此外，計(jì)劃管理人因管理資管產(chǎn)品而固定收取的管理費(fèi)（服務(wù)費(fèi)），應(yīng)按照“直接收費(fèi)金融服務(wù)”繳納增值稅。

      關(guān)于REITs退出方式目前主要有三種，分別是原始權(quán)益人回購專項(xiàng)計(jì)劃、項(xiàng)目公司處置不動(dòng)產(chǎn)以及投資者在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓公募基金份額。由于第三種方式在我國(guó)目前的政策體制與市場(chǎng)環(huán)境下還暫時(shí)無法實(shí)現(xiàn)，筆者僅結(jié)合保利租賃住房REITs案例，對(duì)前兩種退出方式所涉及的稅務(wù)問題做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹。

      保利租賃住房REITs產(chǎn)品存續(xù)期共計(jì)18年，每3年設(shè)置一次投資者的開放退出安排，可由保利集團(tuán)作為增信安排人對(duì)優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券進(jìn)行回購。REITs產(chǎn)品到期后由保利集團(tuán)作為資產(chǎn)優(yōu)先收購權(quán)人依據(jù)《資產(chǎn)優(yōu)先收購權(quán)協(xié)議》對(duì)私募基金所持項(xiàng)目公司的股權(quán)與債權(quán)進(jìn)行收購并完成退出。

• 情形一：REITs存續(xù)期內(nèi)保利集團(tuán)對(duì)優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券進(jìn)行回購

      根據(jù)保利租賃住房REITs說明書披露的信息，優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的退出安排可分為強(qiáng)制退出安排、開放退出安排與終止退出安排。無論何種退出方式，其保利集團(tuán)將作為證券收購權(quán)人在發(fā)出《證券收購?fù)ㄖ泛?，將于下一個(gè)普通分配兌付日將對(duì)應(yīng)的優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券未分配本金一次性支付至管理人指定的賬戶。

      從企業(yè)所得稅角度來看，參照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕5號(hào)）第三條第（一）款的規(guī)定“發(fā)起機(jī)構(gòu)贖回或置換已轉(zhuǎn)讓的信貸資產(chǎn)，應(yīng)按現(xiàn)行企業(yè)所得稅有關(guān)轉(zhuǎn)讓、受讓資產(chǎn)的政策規(guī)定處理?！?/span>由于回購金額與專項(xiàng)計(jì)劃的賬面價(jià)值基本相當(dāng)，不存在價(jià)差收入，因此專項(xiàng)計(jì)劃管理人與投資者無須繳納所得稅與增值稅。

      從印花稅的角度來看，在管理人、銷售機(jī)構(gòu)協(xié)助優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的買賣雙方辦理過戶手續(xù)的過程中，如涉及以優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券為合同標(biāo)的回購協(xié)議，若參照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕5號(hào)）第一條（四）的規(guī)定“受托機(jī)構(gòu)發(fā)售信貸資產(chǎn)支持證券以及投資者買賣信貸資產(chǎn)支持證券暫免征收印花稅?！鄙鲜龌刭徯袨闀翰徽魇沼』ǘ?。

      值得注意的是，印花稅是地方稅務(wù)局征收的地稅，而上述財(cái)稅5號(hào)文是針對(duì)銀行機(jī)構(gòu)開展信貸資產(chǎn)證券化的免稅規(guī)定。以房地產(chǎn)企業(yè)持有的物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開展資產(chǎn)證券化融資是否可適用上述文件的豁免規(guī)定，作為計(jì)劃管理人的券商須與房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通確認(rèn)。

• 情形二：REITs產(chǎn)品到期保利集團(tuán)對(duì)私募基金所持項(xiàng)目公司的股權(quán)與債權(quán)進(jìn)行收購

      保利集團(tuán)從私募基金收購股權(quán)的行為，由于發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，須根據(jù)《印花稅暫行條例》的規(guī)定，如果產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，則按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征收印花稅。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的計(jì)稅依據(jù)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議所載金額。

      保利集團(tuán)從私募基金收購債權(quán)須簽署債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，根據(jù)《印花稅暫行條例》第十條規(guī)定，印花稅只對(duì)稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證征稅。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議不屬于印花稅稅目稅率表中列舉的憑證，不需繳納印花稅。

      上述股權(quán)與債權(quán)的回購過程中，其回購價(jià)款一般等于股權(quán)與債權(quán)的賬面價(jià)值，因此并不涉及基金管理人與保利集團(tuán)繳納企業(yè)所得稅與增值稅的問題。

     在保利租賃住房REITs案例中，中聯(lián)前源私募基金募集資金總規(guī)模為167,000萬元，而其中用于發(fā)放股東借款的資金規(guī)模為108,108萬元，股東借款占募集資金總規(guī)模比例為64.74%，該比例符合《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕121號(hào)）有關(guān)非金融企業(yè)接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例不超過2:1的比例限制。

      由于我國(guó)目前現(xiàn)行的稅法體制下還暫時(shí)無法規(guī)避REITs架構(gòu)中涉及的房產(chǎn)稅、契稅與所得稅等稅負(fù)，而股東借款作為私募基金的投資方式之一，可以較好地降低REITs交易結(jié)構(gòu)中的稅負(fù)問題。由于項(xiàng)目公司的利息支出與股權(quán)分紅均將成為資產(chǎn)支持證券投資者的投資收益，而股東借款的利息支出卻可以產(chǎn)生稅收壁壘的作用。具體來說，在項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，股東借款產(chǎn)生的利息支出可以作為財(cái)務(wù)費(fèi)用減少項(xiàng)目公司的應(yīng)納稅所得額，進(jìn)而降低項(xiàng)目公司的企業(yè)所得稅，尤其在股東借款比例較高的情況下，其利息支出可以使項(xiàng)目公司應(yīng)納稅所得額為零或?yàn)樨?fù)，進(jìn)而完全規(guī)避企業(yè)所得稅。此外，從退出環(huán)節(jié)來看，由于債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議不屬于印花稅稅目稅率表中列舉的憑證，因此在退出環(huán)節(jié)不需繳納印花稅。上述兩個(gè)細(xì)節(jié)可以一定程度上降低融資方在產(chǎn)品存續(xù)與退出環(huán)節(jié)的稅負(fù)成本。

現(xiàn)行稅法體制下REITs相關(guān)稅收政策法規(guī)文件匯總