• 作者：梁云風 ／ 秦朔朋友圈ID：qspyq2015

“房貸荒”來了嗎？

在防風險、去杠桿的主基調下，宏觀調控的大手正在對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響。

這一波調控先從1月份“三會”限制房地產(chǎn)融資開始。1月26日，銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會在同一天相繼發(fā)聲，房地產(chǎn)成了調控的“重災區(qū)”。

在1月25日-26日銀監(jiān)會組織召開2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議后，銀監(jiān)會網(wǎng)站公布了全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議情況，明確2018年10大重點監(jiān)管舉措，涉及房地產(chǎn)的包括——將嚴查各類違規(guī)房地產(chǎn)融資；嚴控個人貸款違規(guī)流入股市和房市；遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。

同日，證監(jiān)會宣布將對9家機構采取相關措施，2018年將全面從嚴監(jiān)管。保監(jiān)會則強調，險資運用新規(guī)4月施行，加強去嵌套、去杠桿和去通道工作。

在控制宏觀杠桿率的大棒指揮下，不少房企面臨著資金緊張的局面，不得不到境外融資，用“遠水解近渴”，紛紛發(fā)行境外債。

對房企的限貸不是終點。2月份以來，對個人貸款也不斷有新規(guī)出臺，提高房貸利率。個人住房貸款享受利率“折扣”似乎已然成為歷史。根據(jù)融360發(fā)布的報告顯示，今年2月全國首套房貸款平均利率為5.46%，相當于基準利率1.114倍，環(huán)比上升0.55%，同比上升22.15%。目前，北京多家銀行首套房貸款利率上浮15%-30%，武漢多家銀行首套房貸利率上浮20%；南京首套房貸利率普遍上浮15%；重慶部分銀行也在緊隨上浮步伐，上浮15%-30%不等。

除了住房按揭貸款成本提高，難度也在不斷加大。盡管官方表態(tài)，公積金貸款沒有收緊，但不少城市的購房者明顯感受到了審批的難度加大，速度放緩。

這一波調控政策下來，同時從資金的供給端和需求端左右其手，一方面使得房企融資成本和難度提高，另一方面卡住個人貸款出口，遏制購房需求和沖動。“房貸荒”目的只有一個，給目前仍過熱的房地產(chǎn)降溫。

剛需“船票”上漲

在這一波的調控政策過程中，市場給出的解釋是希望通過提高住房個貸利率，引導理性消費，打擊炒房。證券日報認為，那些炒房投資的行為，會受到監(jiān)管層的嚴厲打擊，銀行必然會拒絕向他們提供任何形式的信貸支持。

但理想與現(xiàn)實有時候并不相同，提高利率會不會影響購房需求還要看實際情況。

一方面，貸款利率上浮會直接導致購房成本增加。比如按照貸款200萬、首套房利率上浮20%、貸款期限30年、還款方式為等額本息計算，還款總額約為426萬元，月供約為11837元。相比以基準利率貸款，利率上浮20%后的購房總成本會增加44萬元，月供增加約1223元。如果以組合貸款來計算，目前公積金利率為3.25%，月供則為9500元左右。如果停掉公積金貸款，購房者的壓力更加沉重。

利率的提升在某種程度上對投機行為產(chǎn)生一定的擠壓作用，但對于剛需則是雞肋。不少房企業(yè)內人士表示，對剛需群體來說，首要的目標是“上船”，因此他們首先會考慮如何將房子買下來，之后的月供總有辦法解決，很多剛需買房主要是為了結婚，他們并不會因為未來不確定因素就選擇不買房子。因此對他們來說，最大的門檻其實是首付和購房資格。

渤海證券分析師認為，房貸利率的抬升速度遠超想象，對于剛需者來說，接下來一段時間買房就是賽跑。“目前海外加息形勢嚴峻，就連歐洲央行都朝著退出寬松邁進了一步，國內貸款基準利率將面臨現(xiàn)實性上行壓力。未來一旦基準利率上調，銀根縮減將令購房成本變得更高?！?/span>

或許對于購房者來說，今天的政策行情起到的作用是，要買房，還得趁早。

區(qū)分投資和投機

不管市場接不接受，無論是對房企的融資還是對個人的房貸，利率繼續(xù)上浮已經(jīng)是大概率事件。

從監(jiān)管層的表態(tài)來看，房貸利率的上升仍有空間，未來繼續(xù)上浮可期。央行副行長潘功勝表示，房貸利率確實在上升，但從長周期來看仍然處于較低水平。商業(yè)銀行對房貸進行自主定價，擴大利率浮動區(qū)間符合利率市場化趨勢。央行會督促商業(yè)銀行落實差別化政策和定價，同時支持居民購房剛需。

從市場價來看，目前的房貸利率確實有不小的上浮空間。易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示：“連理財產(chǎn)品收益率都超過5%，銀行給購房者發(fā)放利率4.9%或以下的房貸變成了虧本買賣。至于二套房貸利率，上浮空間就更大?！?/span>

對銀行來說，提高利率即意味著做大利潤，如果政策允許或者鼓勵，在市場需求仍能保持整體不變的情況下，能夠利潤最大化何樂而不為呢？畢竟現(xiàn)在對于手握資金的金融機構來說，是實打實的賣方市場，享有議價權。

最大的問題仍然是普通剛需或者改善型購房者如何不被“誤傷”。應理性看待房貸政策及利率變化，在一攬子上浮政策下，對去杠桿和打擊投資肯定是有積極作用的，但另一方面，剛性住房需求、投資與炒房，這三者該如何區(qū)分呢？

從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場來看，一方面，剛需必須支持，監(jiān)管部門也要求銀行落實差別化的住房信貸政策，對住房貸款執(zhí)行差別化定價，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。但在實際操作中，銀行很容易一刀切，從目前深圳、廣州等城市的政策中已初露端倪。

另一方面，要區(qū)分合理的房產(chǎn)投資和炒房之間的界限。房產(chǎn)投資切實存在，愿意投資房地產(chǎn)，也是相信中國經(jīng)濟堅挺的表現(xiàn)。中央的政策也非常明顯，“房子是用來住的，不是用來炒的”，區(qū)分炒房還是投資，與保障剛需一樣重要，畢竟房貸是目前普通百姓能享受到的唯一的金融優(yōu)惠。