微信公眾號(hào):朱羅紀(jì)(newjurassic) 觀察一家企業(yè)的戰(zhàn)略,不僅要看他說(shuō)了什么,更要看他做了什么。我現(xiàn)在去參觀企業(yè)或者考察項(xiàng)目,都是帶著這家公司值不值得投資的出發(fā)點(diǎn)去的。 7-9號(hào)參加萬(wàn)科集團(tuán)2017媒體交流會(huì)廈門專場(chǎng),做了一些記錄。之前曾經(jīng)發(fā)過(guò)一篇文章《郁亮和“新萬(wàn)科”》,這次又有很多新體會(huì)。 看媒體報(bào)道主要集中在郁亮又說(shuō)了什么,但我覺(jué)得這趟觀察重點(diǎn)不在交流會(huì),而在項(xiàng)目。 和以往有所不同,在和管理層見(jiàn)面的媒體交流會(huì)舉辦之前,萬(wàn)科特地安排了“騎行看樓”環(huán)節(jié)——來(lái)自南方11個(gè)城市的媒體老記騎著ofo看了萬(wàn)科一些“新業(yè)務(wù)”項(xiàng)目。不同線路項(xiàng)目不同,我看了泊寓蓮前公社、萬(wàn)物社、云璽,這也是第一次系統(tǒng)性的實(shí)地了解萬(wàn)科新業(yè)務(wù)。 媒體交流會(huì)上,郁亮、張紀(jì)文解釋了為何如此安排。選在廈門,是因?yàn)閺B門是萬(wàn)科新業(yè)務(wù)最早啟動(dòng)的城市,2011年廈門萬(wàn)科就開(kāi)始轉(zhuǎn)型探索新業(yè)務(wù)(比萬(wàn)科公開(kāi)提出轉(zhuǎn)型早了3年)。而且也做成了萬(wàn)科集團(tuán)內(nèi)的“一個(gè)不太成熟的標(biāo)桿”,廈門萬(wàn)科現(xiàn)在1200人的團(tuán)隊(duì),傳統(tǒng)業(yè)務(wù)只200人,1000人做非傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。(沒(méi)有獲知廈門萬(wàn)科傳統(tǒng)業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)的利潤(rùn)分布,但能肯定主要還是來(lái)自傳統(tǒng)銷售業(yè)務(wù))。選擇讓大家看項(xiàng)目,郁亮說(shuō),因?yàn)槿f(wàn)科轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”已經(jīng)說(shuō)了好幾年,希望大家實(shí)地看看,體驗(yàn)一下做得怎么樣。 整體看,萬(wàn)科是希望通過(guò)廈門這個(gè)走在探索前列的城市,表達(dá)出萬(wàn)科“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略的落地情況。 和大家分享一下我對(duì)這三個(gè)項(xiàng)目的感受。 看完這些項(xiàng)目,結(jié)合之前的觀察,我最大的感受是:講轉(zhuǎn)型,萬(wàn)科已經(jīng)領(lǐng)先了同行一個(gè)身位?!皞鹘y(tǒng)業(yè)務(wù)+新業(yè)務(wù)”雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)構(gòu)架,雛形出來(lái)了(當(dāng)然還是大象與小雞)。 第一站是萬(wàn)科泊寓蓮前公社,這個(gè)項(xiàng)目在軟件園2期旁邊,城市更新項(xiàng)目,也是萬(wàn)科首批長(zhǎng)租公寓。前身是安德魯森面包廠房,廠房搬遷后處于空置狀態(tài),萬(wàn)科承租12年,將這里改造成為長(zhǎng)租公寓+辦公空間,面積大約1.3萬(wàn)平米,有15間辦公和383套青年公寓。去年5月開(kāi)業(yè)3個(gè)月滿租,出租率一直保持在95%以上。一間20-30平米的單身公寓,租金大約是1600。樓下底商引進(jìn)了咖啡館、便利店、酒吧、小食店。 我之前也看了深圳很多長(zhǎng)租公寓,感覺(jué)是在產(chǎn)品研發(fā)上,大品牌沒(méi)啥優(yōu)勢(shì)。但大品牌的優(yōu)勝點(diǎn)在于:前端配套資源的整合能力+后端低成本資金的融資能力。很多小型的長(zhǎng)租公寓,戶型改造很漂亮,但配套的提供就偏弱。萬(wàn)科這個(gè)蓮前公社和其它的泊寓,都顯示出了更好的配套能力。從市場(chǎng)反應(yīng)看,供不應(yīng)求,效果非常好。 第二站是我最感興趣的。也在思明區(qū),項(xiàng)目前身是一個(gè)消防科技廠,萬(wàn)科去年4月拿下9年承租權(quán)。將之改造為三部分:一部分是1棟4層的創(chuàng)新型辦公平臺(tái)(創(chuàng)想公社),約1.3萬(wàn)平米,引進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+新媒體”初創(chuàng)企業(yè),工位價(jià)格600-800/月,已經(jīng)有100多家初創(chuàng)企業(yè)進(jìn)來(lái)。另一部分是1棟7層114間的青年公寓(泊寓)。租金比蓮前公社略貴,有一個(gè)縱向空間雙床設(shè)計(jì)的公寓,25平米租金2200-2300,租客年齡平均23.5歲,早滿租了,要預(yù)定輪候。最后一部分是萬(wàn)科食堂,走了一圈看菜品的價(jià)錢很便宜。整體了解之后大概測(cè)算:和周邊軟件園或者寫字樓相比,如果是一個(gè)初創(chuàng)企業(yè)在這里租辦公空間,住在這里(確有30多名創(chuàng)業(yè)者住在這里的泊寓),整體運(yùn)營(yíng)成本(廠租、居住、通勤)要比在外面租寫字樓+民居,低一半以上。 等于說(shuō),這個(gè)項(xiàng)目主要是產(chǎn)業(yè)辦公,集合了聯(lián)合辦公(創(chuàng)想公社)+長(zhǎng)租公寓(泊寓)+配套(萬(wàn)科食堂)的職住混合項(xiàng)目,我覺(jué)得可以稱之為:“租賃綜合體”。它的成本之所以低,主要低在地價(jià)上。我們也見(jiàn)到大中城市一直流行的是HOPSCA都市綜合體,通過(guò)城市更新拆掉舊區(qū)建起一個(gè)綜合體,很高大上,五星酒店+甲級(jí)寫字樓+高端公寓+高尚住宅+購(gòu)物中心等等,多數(shù)是賣掉少部分持有,總之成本異常高昂,適合做企業(yè)總部,但初創(chuàng)及中小企業(yè)接受不了。通過(guò)長(zhǎng)期租賃的方式來(lái)玩,服務(wù)的客戶完全不同了,商業(yè)模式也完全變了,這個(gè)我覺(jué)得未來(lái)有很大的想象空間,因?yàn)樗鼛?lái)的實(shí)際是整個(gè)城市的綜合成本(營(yíng)商成本、居住成本、生活成本)大幅下降了,這可以說(shuō)是房企對(duì)大中城市成本越發(fā)高昂的成本的市場(chǎng)反應(yīng)。 第三站項(xiàng)目叫云璽,在兩岸金融中心,這個(gè)有點(diǎn)像是傳統(tǒng)的都市綜合體,萬(wàn)科自己買地開(kāi)發(fā),包含定位高端的寫字樓+商業(yè)配套萬(wàn)科里+高端公寓(泊寓)+梅沙教育。但感覺(jué)萬(wàn)科還是有點(diǎn)不一樣,個(gè)人感興趣的是:梅沙教育。這個(gè)定位是“寫字樓的幼兒園”,80%的客戶都是寫字樓里的白,貼地氣。 再來(lái)回頭結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)萬(wàn)科三位高管(郁亮、張紀(jì)文、朱保全)的講話,可以形成一些認(rèn)識(shí): 1、萬(wàn)科的新業(yè)務(wù)已經(jīng)領(lǐng)先同行一個(gè)身位。 很直接的兩個(gè)感受,一是,萬(wàn)科能夠開(kāi)放給外界考察自己的項(xiàng)目,說(shuō)明了這些項(xiàng)目可以步入軌道了。二是,萬(wàn)科的這些新業(yè)務(wù),清一色全部都是自營(yíng),全產(chǎn)品線開(kāi)火。我在云璽看到,萬(wàn)科自營(yíng)一個(gè)叫“萬(wàn)享薈”的美食廣場(chǎng),我問(wèn)他們?yōu)楹尾恢苯油獍o“大食代”。對(duì)方回復(fù)的大概意思是,如果外包多了一個(gè)中間層,商家和萬(wàn)科都賺不到什么錢(同樣還有你看到的其它很多很多,教育、醫(yī)療、體育、新農(nóng)業(yè),自己還研發(fā)無(wú)人值守的停車系統(tǒng)“泊時(shí)易”等等)。這給我的感受是,萬(wàn)科在新業(yè)務(wù)上面幾乎不設(shè)限,凡是符合“城市配套服務(wù)”內(nèi)容的都自己組建團(tuán)隊(duì)開(kāi)干。 我認(rèn)為這些項(xiàng)目其實(shí)傳遞了一個(gè)很明顯的信號(hào):在整個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型中,萬(wàn)科占了先手。如我們現(xiàn)在看到的,萬(wàn)科極有可能又踏準(zhǔn)了大節(jié)奏。這個(gè)節(jié)奏就是房地產(chǎn)大環(huán)境的變化,比如土地批租制度由售轉(zhuǎn)租的改變,以及大中城市高成本病的治理,誰(shuí)領(lǐng)先一步誰(shuí)就有可能在下一個(gè)階段的競(jìng)爭(zhēng)中,獲得更大的市場(chǎng)。萬(wàn)科用這大概5年的時(shí)間去探索,建立團(tuán)隊(duì)積累經(jīng)驗(yàn)不斷試錯(cuò),在行業(yè)大牛市的這幾年,利用其它開(kāi)發(fā)商繼續(xù)高歌猛進(jìn)搞高擴(kuò)張的時(shí)機(jī),耐著性子干了這些“小生意”。如果接下來(lái)行業(yè)繼續(xù)轉(zhuǎn)型,那么它有團(tuán)隊(duì)有經(jīng)驗(yàn)有項(xiàng)目,更可能具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)。 2、“賺小錢”帶來(lái)房地產(chǎn)估值模式的革命。 房地產(chǎn)行業(yè)這幾年問(wèn)的最多的問(wèn)題之一就是:搞長(zhǎng)租公寓、買自持地塊咋賺錢?但我現(xiàn)在已經(jīng)不再見(jiàn)面就問(wèn)那些開(kāi)發(fā)商這個(gè)問(wèn)題了。因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn)他們也不知道,其實(shí)大家都不知道這玩意兒將來(lái)怎么賺錢。但有兩點(diǎn)是清楚的:一是,得干這個(gè)。不干這個(gè),未來(lái)還真不一定有飯吃。二是,這些是“小錢”,沒(méi)辦法用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式來(lái)?yè)Q算。當(dāng)我們問(wèn)你這個(gè)長(zhǎng)租公寓怎么賺錢的時(shí)候,下意識(shí)思維是傳統(tǒng)的模式——買地、蓋樓、賣樓、再買地。但這些都不是,要運(yùn)營(yíng)要摳成本?;氐絼偛拍莻€(gè)“萬(wàn)享薈”的例子,就是這樣。多加一個(gè)中間商,利潤(rùn)可能就沒(méi)了。 恰恰也是因?yàn)槿绱?,也?dǎo)致了一個(gè)結(jié)果:資本市場(chǎng)不知道該怎么給這些新業(yè)務(wù)估值,這也是為何這1年來(lái)萬(wàn)科股價(jià)大幅跑輸了恒碧融的主因之一(銷售額增速當(dāng)然也是主因之一)。用原來(lái)的估值模式,很難再算得清楚萬(wàn)科的價(jià)值。萬(wàn)科的確不再是一個(gè)我們?cè)瓉?lái)看到的萬(wàn)科了。 目前在新業(yè)務(wù)里面,像物流、商業(yè)的盈利模式容易看,其它的都不容易看,具體怎么賺錢我也不清楚,但是這個(gè)模式一定會(huì)在未來(lái)釋放比較大的能量。比如郁亮在現(xiàn)場(chǎng)表達(dá)了要成為“全球最大的房東”的想法,這個(gè)或者是靠資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)賺錢,或者是走向reits,都有很大的想象空間。 3、“賺大周期的錢”和“穿越周期”。 這是我想談的最重要的一點(diǎn),最近同行談的比較多的是:萬(wàn)科到底有沒(méi)有錯(cuò)過(guò)一個(gè)時(shí)代?是不是太早喊出了“白銀時(shí)代”?在2015-2016年的大牛市里,其它開(kāi)發(fā)商在拼命加杠桿,萬(wàn)科在去杠桿。結(jié)果,融創(chuàng)凈負(fù)債率高到260%(陽(yáng)光城280%),萬(wàn)科凈負(fù)債率只相當(dāng)于它的1/10。一夜之間,傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式又卷土重來(lái)大行其道。 關(guān)于這個(gè),我仔細(xì)比對(duì)了融創(chuàng)的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和上市以來(lái)的動(dòng)作表現(xiàn),也重新看了萬(wàn)科2013年以來(lái)的年報(bào)摘要。我的看法是:萬(wàn)科是在努力的穿越周期,多數(shù)開(kāi)發(fā)商還是在賺大周期的錢。 這是一個(gè)半杯水理論,并無(wú)對(duì)錯(cuò)。你看半杯水上半部分空,而我看下半部分是實(shí),就是這樣。 萬(wàn)科在2013年之后開(kāi)始轉(zhuǎn)型,并且,很牛逼的一點(diǎn)是這個(gè)轉(zhuǎn)型無(wú)比的堅(jiān)定,沒(méi)有因?yàn)?015-2016大牛市重新返頭。如果按大家現(xiàn)在的共識(shí),那么這個(gè)轉(zhuǎn)型至少提早了10年。我的理解是:它不打算冒風(fēng)險(xiǎn)去賺最后一個(gè)銅板。而是想在大周期結(jié)束前夕,找到“另一個(gè)萬(wàn)科”。萬(wàn)科在3000億的時(shí)候思考5000億之后的萬(wàn)科要怎么繼續(xù)走下去,基于貫徹這個(gè)轉(zhuǎn)型策略,萬(wàn)科交出了全球最大開(kāi)發(fā)商的稱號(hào)——這幾年,萬(wàn)科的銷售排名下滑,今年會(huì)在第三名,再等幾年,可能會(huì)是第四名。 如果僅僅這樣,當(dāng)然可以說(shuō)郁亮錯(cuò)判了時(shí)代,但如果你考慮到萬(wàn)科在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的成果,我認(rèn)為要用“失之東隅收之桑榆”來(lái)形容會(huì)比較恰當(dāng)。人也好,企業(yè)也好,資源都是有限的,給了這個(gè)就得丟掉那個(gè)??陀^說(shuō),就傳統(tǒng)的招保萬(wàn)金四巨頭來(lái)看,萬(wàn)科是兼顧的最好的,這一點(diǎn)要公允。 同樣,郁亮在會(huì)上會(huì)下說(shuō)了幾段話:1、未來(lái)誰(shuí)跟我說(shuō)萬(wàn)科是個(gè)開(kāi)發(fā)商,我跟誰(shuí)急。2、現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商賣的越多,越負(fù)重前行,越難調(diào)整。3、經(jīng)驗(yàn)清零,大家重新處在同一起跑線上。只有從穿越周期的角度去理解,才能明白真實(shí)所指。(不過(guò)我個(gè)人最欣賞他話:“我最擔(dān)心你們告訴我們應(yīng)該干什么,不要干什么,你做得好不好,別人做得怎么樣了,給我們好大的壓力”。) 不過(guò),企業(yè)所處階段不同,在這個(gè)分岔路上大家有不同的抉擇。充滿了危機(jī)感的萬(wàn)科想永續(xù)經(jīng)營(yíng),而看到了“鉆石時(shí)代”的老孫、許教授,采用了完全不同的操作,后來(lái)居上。非常厲害的地方在于:恒碧融他們成功的賺到了大周期的錢,這是出乎很多人意料的。 但是,我們現(xiàn)在也要看到,已經(jīng)完成了規(guī)模化擴(kuò)張的恒碧融也都在紛紛降杠桿,并且進(jìn)行多元化探索,他們?cè)谧呷f(wàn)科曾經(jīng)走過(guò)的路。難道你真的覺(jué)得那些大佬們天真到還看不出這個(gè)行業(yè)的大變局正在展開(kāi)?多聽(tīng)聽(tīng)老孫的演講就知道不是那個(gè)意思。而第三梯隊(duì)的很多房企現(xiàn)在開(kāi)始效法恒碧融,大肆擴(kuò)張。現(xiàn)在還這么干,不知道是風(fēng)險(xiǎn)大還是收益大,各位可以留言探討。 整體上,我的結(jié)論是:現(xiàn)在來(lái)說(shuō)誰(shuí)勝誰(shuí)負(fù),還太早,真正的決戰(zhàn)時(shí)刻還沒(méi)有到來(lái)。我認(rèn)為恒碧融的這一把操作當(dāng)然是非常厲害的,但是如果因此認(rèn)為萬(wàn)科錯(cuò)判了時(shí)代,就太低估這個(gè)明星團(tuán)隊(duì)了。未來(lái)的關(guān)鍵看兩點(diǎn):一在,恒大融創(chuàng)能否成功的去杠桿,這要跑贏市場(chǎng)調(diào)整。二在萬(wàn)科的新業(yè)務(wù)能否跑出獨(dú)立風(fēng)景。就我個(gè)人觀點(diǎn)而言,我看好萬(wàn)科穿越周期的玩法。 最后分享張紀(jì)文、朱保全的現(xiàn)場(chǎng)演講要點(diǎn)(郁亮的演講很多媒體已經(jīng)轉(zhuǎn)了): 張大:廈門為什么能夠提前五年開(kāi)始轉(zhuǎn)型探索。 1、廈門員工當(dāng)時(shí)買不起房。廈門是所有公司里第一個(gè)做出租公寓。讓每個(gè)人住得起房,是非常重要的一件事。讓他們有自尊的在這個(gè)城市年輕過(guò)。 2、在哪兒上班。廈門是非常多年輕人愿意呆的地方。怎么創(chuàng)業(yè),怎么以參與的方式參與這個(gè)城市的發(fā)展中,廈門也是萬(wàn)科做創(chuàng)業(yè)空間非常多的城市。 3、大家今天看到的不是新業(yè)務(wù),而是廈門公司的核心業(yè)務(wù)之一。廈門公司之前只和這個(gè)公司1/4000的人口有交集,但現(xiàn)在有接近15-20%,未來(lái)會(huì)和這個(gè)城市50%的人有交集。 大寶:未來(lái)3年是萬(wàn)科物業(yè)花錢的3年 1、2014年開(kāi)始,萬(wàn)科物業(yè)市場(chǎng)化,今年管理項(xiàng)目達(dá)到2287個(gè),52%非萬(wàn)科開(kāi)發(fā),26%非住宅項(xiàng)目。萬(wàn)科之前的3年目標(biāo)是解決如何做大的問(wèn)題,完成了,今年幾乎每天接兩個(gè)20萬(wàn)平米的項(xiàng)目。 2、接下來(lái)三年,我們不會(huì)把它們當(dāng)作金礦去挖,而是去改善居住環(huán)境。萬(wàn)科物業(yè)的項(xiàng)目中,業(yè)主滿意度不到50%,物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%,設(shè)備完好度不到70%。未來(lái)三年,我們不是賺錢的三年,而是花錢的三年。我們希望用三年,真正改善居住環(huán)境這一點(diǎn)。 |
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