【合同糾紛】
                如何認定“一房二賣”案件中的“惡意串通”

　　法律事實的認定乃是從無限多樣性的證據(jù)事實中發(fā)現(xiàn)案件客觀事實，是建立在綜合人的感官、遵循法律的基本價值、法律的思維方式、社會生活經(jīng)驗基礎(chǔ)之上的與法律事實進行對話的過程。我們將結(jié)合一個“一房二賣”的案件，說明司法實踐中如何認定惡意串通。
　　
　　2001年9月18日，王某與張某簽訂《售房協(xié)議》，張某將其房屋出售給王某，價格為10萬，分三次付款，同年9月20日雙方在該《協(xié)議》中將房屋過戶時間變更為2010年。之后，張某即將房屋交付給王某，并由王某居住至今。2006年5月18日，張某又與鄧某簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣契約》，張某又將房屋賣給了鄧某，成交價為8萬，協(xié)議簽訂后即辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)及土地使用權(quán)變更手續(xù)。后鄧某訴至法院，要求王某遷讓，王某得知涉案房屋已被張某再次出賣，即提起本案訴訟，要求法院確認鄧某與張某簽訂的房屋買賣合同無效。
　　一審中，鄧某的特別授權(quán)代理人陳述鄧某與張某的買賣房屋實際成交價為13.5萬，但未提供證據(jù)。在買賣過程中，鄧某沒有實地看房，該房經(jīng)徐州房產(chǎn)部門估計，現(xiàn)價為18萬。
　　二審中，鄧某提交一份由其母親朱某為名的與張某于2006年5月4日簽訂的協(xié)議，（簡稱5月4日協(xié)議），雙方約定房屋價款為18萬。庭審中王某要求對該協(xié)議的形成時間進行文檢鑒定，經(jīng)法院委托西南政法大學進行檢驗，鑒定意見為不能確定該協(xié)議上手寫字跡的形成時間。
　　再審查明，鄧某及其母親朱某并非原審中自述的無業(yè)，其從事的職業(yè)包括房產(chǎn)中介服務。

　　2006年10月，江蘇徐州泉山區(qū)法院判決認為，王某與張某2001年簽訂的《售房協(xié)議》真實有效。而張某于2006年與鄧某簽訂的房屋買賣合同有“惡意串通”的情形，故合同無效。
　　鄧某不服判決，上訴至江蘇徐州中級法院。徐州中院認為，此案涉及“一物數(shù)賣”，該數(shù)個合同在不違反法律規(guī)定的情形下，均為有效合同。王某與張某之間的房屋買賣合同合法有效，但不能以此推定張某與其他人就同一房屋簽訂的買賣合同必然無效。本案中，張某存在惡意，但不能以此說明鄧某是惡意的，張某與鄧某在5月4日協(xié)議是合法有效的。因此，判決撤銷一審判決。
　　王某不服二審生效判決，申請再審。
　　江蘇中級法院再審認為，王某與張某的買賣合同真實有效。張某存在“一房二賣”行為，主觀上具有明顯惡意。本案的關(guān)鍵，在于鄧某是否存在與張某惡意串通的行為。那么，鄧某與張某之間是否系“惡意串通”，應當從雙方磋商交易、訂立合同及支付房款的情況分析判斷：第一，從雙方磋商交易的過程分析。房屋買賣屬于生活中的重大事項，鄧某作為房產(chǎn)中介人員，不實地看房就直接付款，顯然不符合日常生活經(jīng)驗。第二，從訂立合同的情況分析。5月4日協(xié)議是本案中的至關(guān)重要的證據(jù)，如原始存在于一審中，鄧某于二審中作為新證據(jù)提交法庭，但他不能證明因客觀原因未能在一審中提供，而是在一審敗訴的情況下才提交以上證明。第三，從支付房款的情況分析。鄧某一審敗訴后，在二審中新提交了張某向其出具的收據(jù)，其也應承擔形成時間的舉證責任。綜上，推定鄧某對涉案房屋存在權(quán)利瑕疵的情況應該是明知的，其行為與張某一房二賣的惡意行為相配合，應認定為惡意串通，其與張某簽訂的《房屋買賣契約》無效。因此，撤銷徐州中院的終審判決，維持徐州泉山區(qū)法院的初審案件，即張某與鄧某于2006年5月18日簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》無效。
　　
　　我們認為，本案涉及我國《合同法》第52條合同的無效條款，關(guān)鍵是認定一房二賣中鄧某與張某存在惡意串通，從而將合同歸于無效。在一房二賣的情形中，出賣人對于其一房二賣的行為將損害先買人的利益是明知的，主觀上當然是惡意的。要認定第二個買賣協(xié)議是否存在惡意串通，主要是判斷后買房人是否善意，即后買房人是否明知出賣人有一房二賣的行為。本案的先買房人王某相對于第二個房屋買賣協(xié)議，處于合同關(guān)系之外的第三人，由其通過直接證據(jù)證明出賣人張某與后買房人鄧某存在惡意串通行為存在很大難度。作為后買房人的鄧某亦需承擔證明其未善意購買人的舉證責任。
　　另外，認定案件事實應尊重日常生活經(jīng)驗。惡意與否屬于當事人的內(nèi)在意識表示，他人難以認知。那么，本案的事實如何認定？在這種情況下，法官應根據(jù)多個來源于本案的特定事實，綜合人的感官、結(jié)合日常生活經(jīng)驗、遵循法律的基本價值、通過法律的思維方式達到對案件客觀事實的內(nèi)心確信，也就是通過事實推定判斷當事人之間是否存在惡意串通。本案主要考察后買房人鄧某的外在行為與正常買房人的行為是否相符。再審審理中主要對以下客觀事實進行了審查：一是后買房人的職業(yè)。鄧某作為房產(chǎn)中介人員，對于二手房買賣有著豐富的交易經(jīng)驗。二是交易雙方房屋買賣的磋商過程。鄧某作為買房人，在不了解房屋具體情況的前提下簽訂房屋買賣合同顯然不符合日常生活經(jīng)驗。三是房屋買賣的交易價格。房屋價格不相比于周邊價格，不應過高或過低。四是房屋價款的支付方式。購房一般不會采用現(xiàn)金交易，通常采用銀行轉(zhuǎn)賬，并會留有存取款憑證及資金走向的證據(jù)。
　　總之，鄧某作為二手房中介人員既不看法也不要去對方交房，以8萬元購買價值18萬元的房產(chǎn)，從這些客觀行為難以推斷鄧某主觀上是善意的。由此只能推定后買房人鄧某明知涉案房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵，與賣方人張某之間存在惡意串通行為。
   北京兩高再審律師團隊認為，法律不外乎人情。法律講究理性、邏輯、客觀，但并不排斥經(jīng)驗、直覺、主觀。正如美國法學家霍姆斯言：“法律的生命不在于邏輯，而是經(jīng)驗”?？傊C據(jù)判斷不排斥日常生活經(jīng)驗的進入，基于經(jīng)驗基礎(chǔ)上的證據(jù)往往更合乎客觀事實、法律的本來追求。