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無訟閱讀|合同解除,何時(shí)才能并用逾期違約金和解約違約金?

 昵稱3487624 2016-12-08

 

來源/微信公眾號(hào)“廣州仲裁委員會(huì)(gzac_gziac)”


案例一·商品房買賣合同


開發(fā)商與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》,合同約定,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)于2016年5月31日前將房屋交付給業(yè)主。如未在前述約定期限內(nèi)將房屋交付業(yè)主,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金,違約金按業(yè)主已支付的房?jī)r(jià)款日萬分之0.5計(jì)算,違約金自合同約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過60天,業(yè)主有權(quán)選擇單方面解除合同,開發(fā)商除應(yīng)退回業(yè)主已支付的房款,還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,按房屋總價(jià)款的5%向業(yè)主支付賠償金。


裁判實(shí)踐中的主流觀點(diǎn)認(rèn)為,業(yè)主主張逾期交房違約金的前提是合同繼續(xù)履行,若選擇解除合同,違約方應(yīng)承擔(dān)的是支付解除合同的賠償金。既然業(yè)主主張解除合同并要求開發(fā)商承擔(dān)解除合同賠償金,那么業(yè)主同時(shí)要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約金,屬于重復(fù)計(jì)算,于法無據(jù),不應(yīng)當(dāng)予以支持。


案例二·房屋租賃合同


出租人與承租人簽訂《房屋租賃合同》,合同約定,如承租人逾期支付房租,每逾期一日,按照每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期付款違約金;如果承租人逾期超過30日,出租人有權(quán)解除合同,并要求承租人支付剩余租期內(nèi)租金的20%作為解約違約金。


裁判實(shí)踐對(duì)此持有兩種不同的觀點(diǎn),一種觀點(diǎn)認(rèn)為,上述兩項(xiàng)違約金系出租人和承租人在不同情況下所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任的約定,由于出租人選擇解除合同,進(jìn)而要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任,則應(yīng)當(dāng)適用解約違約金的約定,逾期付款違約金和解約違約金不應(yīng)當(dāng)并用;而且在支持了出租人解約違約金的基礎(chǔ)上,再支持其逾期付款違約金有重復(fù)之嫌,因此逾期付款違約金不應(yīng)當(dāng)予以支持。


另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,出租人所主張的逾期支付租金違約金,指向的是承租人延期支付租金的行為,與解約違約金分屬不同事由,解約違約金和逾期付款違約金屬不同性質(zhì)的違約金,所以兩筆違約金不屬于重復(fù)計(jì)算。


合同解除時(shí),何時(shí)可以并用逾期違約金和解約違約金?


我國(guó)《合同法》規(guī)定的解除,是合同終止的一項(xiàng)原因,分為溯及既往的解除和不溯及既往的解除。合同解除是否具有溯及力與合同解除的法律后果直接相關(guān),這不僅僅關(guān)系到對(duì)合同解除損害賠償?shù)慕缍?,還關(guān)系到合同解除之后,對(duì)違約責(zé)任條款效力的認(rèn)定。《合同法》第97條規(guī)定:“合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失?!?/strong>其中,“根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)”,是關(guān)于合同解除后有無溯及力的彈性規(guī)定。

 

對(duì)該條款的理解,學(xué)界一般認(rèn)為,我國(guó)合同法承認(rèn)合同的解除應(yīng)向?qū)戆l(fā)生作用,同時(shí)也承認(rèn)合同的解除可以發(fā)生溯及既往的效果;但是,解除合同具有溯及力應(yīng)區(qū)分不同情況。由此可知,《合同法》第97條規(guī)定的合同解除,是否發(fā)生溯及既往的效力,必須根據(jù)合同的履行情況和性質(zhì)進(jìn)行判斷。根據(jù)該條規(guī)定的法理,繼續(xù)性合同的解除原則上無溯及力,非繼續(xù)性合同的解除原則上有溯及力。繼續(xù)性合同,即履行時(shí)不能一次性完成,必須在一段持續(xù)時(shí)間內(nèi)完成的合同,比如租賃合同、倉(cāng)儲(chǔ)合同、保管合同、承攬合同、供水供電合同等,繼續(xù)性合同的標(biāo)的一般在合同履行的同時(shí)已經(jīng)被使用或消耗,合同解除具有溯及力在客觀上沒有可行性;非繼續(xù)性合同則是指一次性履行合同。


綜上所述,具體案件中,如果合同既約定了逾期違約金,同時(shí)又約定了解約違約金,在守約方要求解除合同并要求違約方支付違約金的時(shí)候,需要根據(jù)合同的具體性質(zhì)和履行情況,判斷逾期違約金和解約違約金能否并用。


結(jié)合前文兩個(gè)案例,在商品房買賣合同糾紛中,開發(fā)商交房屬于一次性履行合同。在開發(fā)商逾期交房的情況下,業(yè)主選擇解除合同,則合同溯及既往地解除,意味著合同由始至終沒有成立,合同在被解除時(shí)即恢復(fù)原狀,因此開發(fā)商支付逾期交房違約金的基礎(chǔ)并不存在。業(yè)主在解除合同、要求解約違約金的同時(shí),不宜再繼續(xù)要求開發(fā)商支付逾期交房違約金。


而在房屋租賃合同糾紛中,占用房屋每日持續(xù)地產(chǎn)生租金,承租人拖欠租金的違約行為是持續(xù)性的。出租人主張解除房屋租賃合同的時(shí)候,承租人在此之前的確占用房屋并產(chǎn)生拖欠的租金,合同解除后沒有辦法恢復(fù)原狀,此時(shí)房屋租賃合同的解除不發(fā)生溯及既往的效力。因此,承租人除支付解約違約金外,還應(yīng)當(dāng)支付逾期付款違約金,以賠償出租人的損失。

 

 

 

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