關(guān)于舊改拆遷物業(yè)，投資方面有很多的誤區(qū)，怎樣規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，國房評(píng)估總估價(jià)師李華勇老師，對(duì)城市更新有專業(yè)的解讀，以下疑問說不定你也有。

（以下問答來自咚咖房學(xué)院32期）

問：

深圳到處都是舊改物業(yè)、待拆遷物業(yè)，很多是地產(chǎn)中介從業(yè)人員口中傳的待拆遷物業(yè)，如羅湖廣場北、福田下步廟，下步廟有好幾個(gè)小區(qū)，現(xiàn)在炒得最熱的是南油AD區(qū)，對(duì)這個(gè)問題怎么看？

李華勇： 

先說一下舊住宅區(qū)，按照目前列入更新計(jì)劃的，全市的舊住宅區(qū)只有11個(gè)，從現(xiàn)在政府的態(tài)度來說，沒列入計(jì)劃的都是浮云，政府現(xiàn)在大力推進(jìn)的是城中村、舊工業(yè)區(qū)，對(duì)舊住宅區(qū)，目前列入計(jì)劃的這11個(gè)，最著名的是木頭龍，它陷入了僵局，其他項(xiàng)目還沒有像木頭龍這樣，政府目前能夠把木頭龍解決就已經(jīng)是很大件事了，政府一直在尋求解決之道，但目前還沒有感覺到明朗的趨勢(shì)。

舉例 

上個(gè)月底羅湖區(qū)專門發(fā)了個(gè)文，以政府紅頭文件要求開發(fā)商不能做舊住宅區(qū)，如果有業(yè)主跟開發(fā)商簽定協(xié)議的話，產(chǎn)生的問題由業(yè)主自行承擔(dān)，區(qū)政府已經(jīng)告訴你了，必須政府主導(dǎo)，不能自己做這個(gè)事情。

沒列入的計(jì)劃，有哪些項(xiàng)目可能會(huì)實(shí)施呢？

除非政府的公共基礎(chǔ)設(shè)施做到那里，而且必須要做的，像地鐵，還有走公路的隧道，這種重大工程一定要做，已經(jīng)走到你小區(qū)的門口，那么就要珍惜機(jī)會(huì)，你不改就要再等十年。

舉例 

晶都酒店旁邊的一個(gè)小區(qū)，政府2014年本來發(fā)了一個(gè)征收決定，因?yàn)?號(hào)線要從小區(qū)穿過，盾構(gòu)過去可能會(huì)影響到地基，于是政府決定征收，因?yàn)橐龅罔F，不可能原址回遷，政府給了幾個(gè)方案，一是給你現(xiàn)房，這個(gè)現(xiàn)房對(duì)住羅湖的人來說覺得太偏了，在西麗；還有期房，選擇鹿丹村，旁邊還有京基蔡屋圍舊改項(xiàng)目，你選擇納入舊改項(xiàng)目中也可以。

但當(dāng)時(shí)140戶只有90戶簽了，政府的地鐵工程不能等，2015年交委給羅湖區(qū)政府去了個(gè)文，盾構(gòu)結(jié)構(gòu)已順利從這五棟房子下面穿過，羅湖區(qū)政府撤回了原來的征收決定，剩下的50幾戶業(yè)主很尷尬，他們現(xiàn)在找政府，政府不理，他們想找回京基跟蔡屋圍那個(gè)村并起來一起搞，股東公司擔(dān)心，最好不要并進(jìn)來，到時(shí)候搞一個(gè)“釘子戶”把我的項(xiàng)目也爛掉了，那就麻煩了。

有一點(diǎn)可以提示的是，舊住宅小區(qū)這一塊有一個(gè)比較好的案例，羅湖酒店更新單元，羅湖酒店5月20幾號(hào)已經(jīng)規(guī)劃公示了，旁邊的舊住宅也有很多已經(jīng)搬空了，離散性舊住宅的概念就是戶數(shù)并不多，和舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)并到一塊的改造預(yù)期會(huì)強(qiáng)一點(diǎn)。

問：

更新政策去年下半年提到參考香港，最后5%“釘子戶”交給政府強(qiáng)拆，今年最新的政策又沒怎么提這個(gè)說法，包括最新的更新條例在醞釀出臺(tái)，針對(duì)最后這5%維權(quán)人士，政府怎么推動(dòng)？

因?yàn)槲沂前藗€(gè)小區(qū)里面其中一個(gè)沒有簽約的，比較關(guān)心這個(gè)問題。

李華勇： 

這個(gè)政策不是去年，前幾年政府一直在研究，2012年我們就給政府做補(bǔ)償機(jī)制研究，當(dāng)時(shí)也去香港那邊調(diào)研過，香港不管你房子多老，按照七年樓齡的房子來估價(jià)師，香港那邊比例還比較高，好像10%左右就可以走強(qiáng)制，所謂強(qiáng)制其實(shí)就是其他業(yè)主聯(lián)合告這些不愿意補(bǔ)償?shù)臉I(yè)主，當(dāng)時(shí)政府想把這個(gè)政策推下去，但是跟我們國家上位法《物權(quán)法》有沖突，市里面領(lǐng)導(dǎo)也困住了，從法治的角度來說，不能跟上位法有沖突，那一條的提出我估計(jì)也是試探市場，后來沒有再提。

包括木頭龍，如果貢獻(xiàn)率不高或者容積率比較低的，可以通過其他途徑，現(xiàn)在主要是上位法的限制，就像剛才舊改先鋒說的，零散的在更新單元范圍內(nèi)，它有必要性，必須納入進(jìn)來的就肯定會(huì)被納進(jìn)來的。

另外一種是危房，危房鑒定一定要達(dá)到B級(jí)。剛才說到11個(gè)被列入計(jì)劃的，如果業(yè)主愿意跟開發(fā)商談，開發(fā)商還是會(huì)把這個(gè)事情做成，鹿丹村是一個(gè)很成功的項(xiàng)目，但它是政府主導(dǎo)實(shí)施的，羅湖默許的拆賠比是1比1.3，但鹿丹村，政府給不了那么高，政府通過另外的途徑，套內(nèi)面積1比1，換算過來建筑面積差不多是1比1.18，政府再給10平米的面積，如果把這10平米加進(jìn)去，差不多1比1.3的比例。

案例

春風(fēng)隧道，現(xiàn)在準(zhǔn)備做，它經(jīng)過邊檢總站，邊檢總站的業(yè)主也意識(shí)到這個(gè)問題，他們很希望大家都同心協(xié)力一起改，意愿征集一天百分之百簽下來，因?yàn)榇蠹叶家庾R(shí)到，如果不珍惜這個(gè)機(jī)會(huì)的話，又要等很多年。

業(yè)主有的時(shí)候不知道要多少，怕吃虧，所以要多了解。

問：

布吉片區(qū)這么多農(nóng)民房，這么多城中村，政府是否有這方面的規(guī)劃？

李華勇： 

從今年開始，政府做更新更有規(guī)劃性了，前面六年，政府是規(guī)劃性不強(qiáng)，開發(fā)商各顯神通，討論稿目前還沒出來，但政府已經(jīng)在征求意見，每個(gè)區(qū)都要做五年更新片區(qū)計(jì)劃，這五年哪些會(huì)納入更新范圍，哪些不會(huì)，你申報(bào)的項(xiàng)目一定要在這個(gè)范圍里面，沒有在這個(gè)范圍里面的基本不會(huì)考慮，除非是重大項(xiàng)目或其他原因才會(huì)考慮。

問：

很多人想投資買小產(chǎn)權(quán)房，包括農(nóng)民房、統(tǒng)建樓，“小產(chǎn)權(quán)房”遇拆遷容易產(chǎn)生哪些誤區(qū)？會(huì)遇到哪些問題？

李華勇： 

小產(chǎn)權(quán)房大部分都是沒有合法手續(xù)的，要納入城市更新范圍，單獨(dú)納入的可能性不大，除非整個(gè)片區(qū)其他合法用地已經(jīng)達(dá)到這個(gè)指標(biāo)，并進(jìn)更新單元里面實(shí)施，可能才有機(jī)會(huì)走歷史用地的處置。就目前來說，單棟走歷史用地處置還是不太可能的。

從另外一個(gè)角度，如果政府實(shí)施土地整備的方式，那就有可能了，土地整備是以股份公司為主體，就像沙湖，沙湖有很多外賣房，一平米從1.1萬賣到1.3萬了，沙湖社區(qū)2015年定的標(biāo)準(zhǔn)，村民如果想賣房子，我八千塊就收過來了，2015年之后房價(jià)漲起來之后，社區(qū)允許你外賣，因?yàn)楹芏嗳擞羞@個(gè)需求，比如幾代人都移民在外，不回來，他肯定不要房子，要錢。

外賣房，首先你跟村里不熟，肯定不敢買，因?yàn)槲覀兏欤行┩氯ベI，總共涉及到18個(gè)地塊的開發(fā)，至少分十期，我們也知道拿的房子在哪一期，前三期的我們才會(huì)考慮參與，因?yàn)榍叭趲啄陜?nèi)就可以兌現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房沒辦法貸款，不能使用杠桿，全部錢都要砸進(jìn)去，我們要算回報(bào)率的問題，如果沒有辦法用杠桿的話，回報(bào)是很低的。

還有一個(gè)問題，它的補(bǔ)償跟居民是有區(qū)別的，因?yàn)槟惝吘故峭鈦砣耍用竦难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有差異，雖然同樣是1比1的面積置換，但外來戶要交基準(zhǔn)地價(jià)。

李華勇： 

有本的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)更高，因?yàn)橛斜镜倪^不了戶，過不了你的名下，如果法院裁決的話，這種私宅拍賣完之后，房產(chǎn)證同樣過不到你名下，但是法院拍賣的多一層保障，登記中心會(huì)把法院處置情況記錄在案，這種就有保障。

如果你私下交易，交易中心不可能給你做這種記錄，最多只有律師見證，之前好像有這種規(guī)定，不允許律師做這種事情，明知道是違法的事情，你還去做？

所以沒有綠本的話更高，比如沙湖，沒證，都是村領(lǐng)導(dǎo)、村委作為見證人，這種更有保障。

問：

如果已經(jīng)列入城中村更新計(jì)劃單元，是否一定能更新成功？

如果評(píng)估更新的成功率和年限，如果作為投資的話，怎么計(jì)算是否值得投資？

李華勇： 

你剛剛說的列入計(jì)劃包括做規(guī)劃，其實(shí)離最后實(shí)施有可能很遠(yuǎn)，也有可能很近，你要看它的類型，還要看實(shí)施主體到底是什么開發(fā)商，有些開發(fā)商是專門倒騰項(xiàng)目的，他把項(xiàng)目盤整下來，列入計(jì)劃之后，自己不做，賣給別人。如果大開發(fā)商真正想做的話，你還要看范圍類型和業(yè)主性質(zhì)，權(quán)利人越少，實(shí)施速度會(huì)越快。

問：

小產(chǎn)權(quán)房外來戶多呢？

李華勇： 

如果是小產(chǎn)權(quán)房外來戶多，我估計(jì)速度會(huì)快一點(diǎn)，因?yàn)槟愀_發(fā)商簽了協(xié)議，意味著你的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)合法化了，之前的東西不用去管。

問：

怎么算收益？

李華勇：

要注重回報(bào)率，而且回報(bào)率還要按年來算，如果已經(jīng)列入計(jì)劃了，我覺得你要了解它做到哪一階段，如果專項(xiàng)規(guī)劃已經(jīng)批復(fù)了，投資價(jià)值就非常大。

簽約六成其實(shí)還很遙遠(yuǎn)，很多項(xiàng)目簽約八成、九成，最后實(shí)施慢主要是那么一個(gè)、兩個(gè)的原因，但是從回報(bào)率來說，肯定比你買新房的回報(bào)率高很多，我剛才說到沙湖，它現(xiàn)在雖然是1.3萬，但是信達(dá)拿的樓面地價(jià)2.5萬的地就在沙湖片區(qū)，現(xiàn)在沙湖的房價(jià)已經(jīng)3.5萬了，老舊房子，特別是小產(chǎn)權(quán)，它已經(jīng)在更新范圍，已經(jīng)列入計(jì)劃的社區(qū)還是很值得投資的，回報(bào)率很高，沒列入計(jì)劃的可能是更遙遠(yuǎn)的事情了。

問：

回遷房買賣有哪些風(fēng)險(xiǎn)提示？

龍崗一個(gè)大業(yè)主的小產(chǎn)權(quán)房比較多，已跟開發(fā)商簽了合約，合約上一共有接近2000平米的回遷面積，可能是急著變現(xiàn)吧，他提前在協(xié)議中把一部分給賣出來了，李老師對(duì)此怎么看？

李華勇： 

這種情況還是到公證處進(jìn)行公證更妥當(dāng)一點(diǎn)，無非就是把未來的期房提前出售，其實(shí)他就是把權(quán)利進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，唯一的風(fēng)險(xiǎn)就是他會(huì)不會(huì)以后反悔，為了避免反悔，在條款上要加一些條注，像二手房有很多反價(jià)，然后到法院打官司，為防止反悔，一定要把條件約定更苛刻一點(diǎn)，有個(gè)公證會(huì)對(duì)自己有更大的保護(hù)，其他方面應(yīng)該沒什么大的風(fēng)險(xiǎn)。

問：

剛才說到回遷房，如果購買的話，稅費(fèi)怎么算？是不是有契稅？

李華勇：

有兩道稅，看合同怎么談，回遷房從法律的角度，一定要先辦到原有補(bǔ)償協(xié)議的那個(gè)人的名下，然后再通過二手房交易到你名下，有兩道稅。

問：

小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主具備什么條件，我們才可以跟他簽合同，從而規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)？

李華勇： 

什么時(shí)候簽合同不是你來選的，如果有人要賣，你跟他簽，一定要有第三方，最好是村股份公司或社區(qū)工作站作為另外一個(gè)見證方，這樣簽才更有保障，律師見證不一定有保障。

問： 

在原業(yè)主跟開發(fā)商已經(jīng)簽定協(xié)議之后…

李華勇： 

那種已經(jīng)涉及到回遷房了，不是小產(chǎn)權(quán)房的問題。

問：

回遷房的問題，實(shí)施主體已經(jīng)確定，簽約100%，但甲方轉(zhuǎn)讓出來，屬于企業(yè)法人，我跟他做回遷房交易的話，我擔(dān)心稅費(fèi)的問題，風(fēng)險(xiǎn)主要在哪一塊？

李華勇： 

合同上稅費(fèi)有約定。

問：

回遷面積已經(jīng)確定了，但是回遷面積以后登記的價(jià)格是多少？是不是跟開發(fā)商這邊在回遷約定里要寫好？

李華勇： 

登記價(jià)格一般按原房產(chǎn)的價(jià)值登記。

問： 

不可以跟開發(fā)商協(xié)商登記價(jià)格？

李華勇：

 這個(gè)不是你選擇的。

問：

 那就涉及到企業(yè)所得稅？

李華勇： 

沒有約定的情況下，從法律角度應(yīng)該是各付各的稅。有兩道，一道是到他名下，然后再轉(zhuǎn)到你名下。

提問： 

我還是持有這個(gè)企業(yè)的股東。

李華勇： 

如果走股權(quán)的話，性質(zhì)就變了。