網(wǎng)絡(luò)公司和物業(yè)約定在小區(qū)電梯間內(nèi)有償設(shè)置網(wǎng)絡(luò)公司的廣告牌位，卻逾期不支付費用，物業(yè)因此起訴該公司追索欠租10.93萬元，并請求拆除廣告牌。被告認為廣告牌位置屬于業(yè)主所有，物業(yè)無權(quán)起訴。

　　上午石景山法院審理后認為雙方合同合法，物業(yè)是否享有出租權(quán)和收益權(quán)不影響與網(wǎng)絡(luò)公司之間的租賃合同效力，因此物業(yè)訴求獲支持。但法官表示，物業(yè)公司在租賃廣告牌位前應(yīng)征得小區(qū)業(yè)委會或至少三分之二業(yè)主的同意。勝訴后，廣告收益應(yīng)為業(yè)主所得。

　　案情 物業(yè)出租電梯廣告位 公司逾期欠租金

　　2013年10月23日，位于石景山區(qū)金頂街某小區(qū)的物業(yè)公司與某網(wǎng)絡(luò)公司簽訂了《廣告代理合同》，網(wǎng)絡(luò)公司租用物業(yè)管理的電梯廣告位發(fā)布廣告，并按時支付租金，有效期自2013年10月23日至2016年1月23日。

　　根據(jù)合同約定，租金為每年7.37萬元，每年1月前繳清，逾期不交每日加收月租金的10%。

　　網(wǎng)絡(luò)公司已經(jīng)于2013年10月28日交納了3.82萬元，而剩余的10.93萬元經(jīng)物業(yè)催付仍不繳納。

　　此外，根據(jù)合同約定，合同到期網(wǎng)絡(luò)公司應(yīng)在20日內(nèi)自行拆除全部廣告牌及設(shè)施，并恢復(fù)原狀，但對方也未履行。

　　于是，物業(yè)將網(wǎng)絡(luò)公司告上法庭，索賠10.93萬元廣告費并拆除涉案廣告牌。

　　庭審 網(wǎng)絡(luò)公司認為合同無效 物業(yè)無起訴權(quán)

　　今天上午，此案在石景山法院公開開庭審理，涉案的物業(yè)公司和網(wǎng)絡(luò)公司各委派一名代理人到庭應(yīng)訴。

　　網(wǎng)絡(luò)公司代理人辯稱他們確實在該物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)安裝了涉案的廣告，但他們認為物業(yè)無權(quán)起訴他們要求拆除廣告牌，因為涉案廣告牌位的位置屬于業(yè)主所有，應(yīng)由業(yè)主提起，物業(yè)公司沒有起訴權(quán)，雙方簽訂的租賃合同無效。

　　該代理人還稱，即使是需要支付，但也應(yīng)該少付。因為2014年由網(wǎng)絡(luò)公司提出，雙方就協(xié)商解除合同，但沒有達成一致。根據(jù)合同約定，網(wǎng)絡(luò)公司逾期三個月不交租金，物業(yè)公司有權(quán)終止。但在此期間，物業(yè)公司沒有催交過，導(dǎo)致現(xiàn)在產(chǎn)生了這么多的租金費用，網(wǎng)絡(luò)公司認為應(yīng)該減少或不減。

　　網(wǎng)絡(luò)公司稱，涉案的這份雙方簽訂的合同是很多年前簽訂的了，簽訂合同的員工都已經(jīng)離職，所以在崗的很多員工已經(jīng)不知道這件事情了。

　　判決 收益歸誰不影響租賃合同效力 物業(yè)勝訴

　　石景山法院認為，物業(yè)公司與網(wǎng)絡(luò)公司簽訂的租賃合同合法有效，雙方應(yīng)按照約定履行各自的義務(wù)。

　　關(guān)于網(wǎng)絡(luò)公司對物業(yè)公司未經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會授權(quán)，租賃合同無效的抗辯意見，法院認為，建筑區(qū)劃內(nèi)包括公用電梯在內(nèi)的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有，其產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有。

　　但本案中，租賃合同系物業(yè)與網(wǎng)絡(luò)公司之間簽訂，租賃標(biāo)的物亦由物業(yè)租賃給網(wǎng)絡(luò)公司使用，而物業(yè)與小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會之間就租金收益歸屬問題以及物業(yè)與網(wǎng)絡(luò)公司之間租賃合同關(guān)系系不同法律關(guān)系。

　　物業(yè)是否享有出租租賃物的權(quán)利并不影響與網(wǎng)絡(luò)公司之間的租賃合同效力，以及物業(yè)向網(wǎng)絡(luò)公司主張租金的權(quán)利。故網(wǎng)絡(luò)公司主張租賃合同無效的抗辯意見，法院不予采納。

　　鑒于物業(yè)已將租賃物交付給網(wǎng)絡(luò)公司使用，網(wǎng)絡(luò)公司應(yīng)按照合同約定及時足額交納租賃期間內(nèi)的租金，因此物業(yè)向網(wǎng)絡(luò)公司主張欠付租金的訴求，有事實和法律依據(jù)，法院予以支持。

　　綜上，石景山法院一審判令網(wǎng)絡(luò)公司支付物業(yè)租金10.93萬元，網(wǎng)絡(luò)公司于判決生效后的7日內(nèi)拆除涉案廣告牌并恢復(fù)原狀。

　　延伸

　　專家解讀 物業(yè)如有業(yè)主授權(quán)則有權(quán)起訴

　　社區(qū)維權(quán)專家陳鳳山表示，電梯、樓道等公共區(qū)域的廣告收入是屬于業(yè)主是毋庸置疑的。

　　就此案來說，陳鳳山認為關(guān)鍵的一點是看這個小區(qū)是否有業(yè)主委員會。如果沒有業(yè)主委員會，物業(yè)受開發(fā)商委托，是有權(quán)對小區(qū)公共區(qū)域進行代為管理的（前提是得到“雙過半”業(yè)主的支持），廣告商使用了小區(qū)的廣告位不付款，物業(yè)公司有權(quán)去爭取權(quán)利。

　　陳鳳山介紹，目前物業(yè)公司出租小區(qū)的廣告位是一件“民不舉官不究”的現(xiàn)狀。如果業(yè)主質(zhì)疑廣告收入如何使用，這是業(yè)主與物業(yè)之間的問題，是另外一碼事。

　　如果小區(qū)有業(yè)委會，業(yè)委會委托物業(yè)公司進行管理，那么物業(yè)公司也是有權(quán)向廣告公司索要廣告費的。除非廣告公司與業(yè)委會直接簽訂的合同，那么物業(yè)無權(quán)干涉。如果廣告公司是與物業(yè)簽訂的合同，按照《合同法》，廣告公司理應(yīng)支付廣告費。

　　陳鳳山認為，廣告公司以此為借口，只是不想支付廣告費。

　　法官說法 收益歸業(yè)主 如不履行可起訴物業(yè)

　　對于贏得的這10.93萬元廣告費是否歸還業(yè)主，上午涉案物業(yè)公司并未明確表態(tài)。

　　宣判后，承辦此案的法官在接受《法制晚報》記者采訪時表示，物業(yè)在小區(qū)公共區(qū)內(nèi)租賃廣告牌位應(yīng)該爭取全體業(yè)主或業(yè)主委員會的同意，如果沒有業(yè)主委員會，物業(yè)應(yīng)在租賃廣告牌位之前進行一定期限的公示，征得至少三分之二的業(yè)主同意，才可進行租賃。

　　鑒于本案中，經(jīng)向物業(yè)和網(wǎng)絡(luò)公司雙方確認，該小區(qū)沒有業(yè)主委員會，而此事就應(yīng)該在小區(qū)內(nèi)進行公示，并征得該小區(qū)至少三分之二的業(yè)主同意。

　　法官表示，此案是根據(jù)《合同法》來判決的，判令網(wǎng)絡(luò)公司履行合同，補齊廣告費10.93萬元，并應(yīng)物業(yè)要求拆除廣告牌位。但由于廣告牌位設(shè)在小區(qū)業(yè)主的公共面積，因此，所得收益應(yīng)為業(yè)主所得。如果判決執(zhí)行后，物業(yè)不給全體業(yè)主這筆錢，業(yè)主有權(quán)起訴物業(yè)追回。

　　相關(guān)案例 小區(qū)廣告費糾紛 業(yè)主告物業(yè)勝訴

　　事實上，小區(qū)電梯廣告費引發(fā)的糾紛并不罕見。

　　據(jù)媒體報道：2011年至2013年，北京朝陽區(qū)觀湖嘉園小區(qū)業(yè)委會起訴北京戴德梁行物業(yè)管理有限公司，要求其支付公共區(qū)域廣告收入38萬余元；北京海淀區(qū)航天橋西北方向美麗園小區(qū)業(yè)委會訴鴻銘物業(yè)亂收物業(yè)費，北京市第一中級人民法院做出終審判決，判令鴻銘物業(yè)向業(yè)委會返還18萬元電梯廣告位租賃收益。

　　2016年3月份，沈陽某小區(qū)的業(yè)委會將物業(yè)告上法庭，訴狀稱小區(qū)物業(yè)將公共區(qū)域刊登廣告獲得的26萬余元收歸己有，違反了物業(yè)管理條例，這其中所說的公共空間就包括電梯里的廣告牌。受訪的居民表示，物業(yè)方并沒有經(jīng)過居民同意就自行收取廣告費，最終，法院判決這筆廣告收入歸全體業(yè)主所有。文/記者 唐寧 石愛華

法制晚報訊 （記者 唐寧石愛華）（責(zé)任編輯： HN666）