“物業(yè)是小區(qū)管家”，這是業(yè)主遇到問(wèn)題后最常想到的一句話，然而“小區(qū)管家”是不是萬(wàn)能的呢？自己家紗窗壞了、墻面有裂縫、電梯經(jīng)常發(fā)生故障……這些小區(qū)常見(jiàn)的問(wèn)題都應(yīng)該由物業(yè)負(fù)責(zé)嗎？

    物業(yè)非“萬(wàn)能管家”，職責(zé)范圍有界限

    1、自家紗窗壞了，找物業(yè)嗎？不是！

    解答：窗紗、水管等設(shè)備，在交房時(shí)簽訂合同規(guī)定相應(yīng)質(zhì)保期。如果在質(zhì)保期內(nèi)，這些設(shè)備損壞將由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行免費(fèi)維修；超出質(zhì)保期將由業(yè)主自行維修，在整個(gè)維修過(guò)程中，物業(yè)沒(méi)有責(zé)任上門(mén)免費(fèi)維修。

    2 電梯時(shí)好時(shí)壞，維修責(zé)任誰(shuí)負(fù)？

    解答：電梯使用、檢查、維修分別屬于住建局、質(zhì)監(jiān)局、物業(yè)。遇到故障問(wèn)題，需先由質(zhì)監(jiān)局進(jìn)行檢查，如果檢查結(jié)果良好，可繼續(xù)投入使用；如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題則反映給物業(yè)，物業(yè)聯(lián)系維修單位進(jìn)行維修，維修后仍有安全問(wèn)題再商議更換。因此，小區(qū)電梯質(zhì)檢結(jié)果良好的狀態(tài)下，物業(yè)只做好日常維護(hù)即可。

    3 墻壁裂開(kāi)縫隙，找物業(yè)維修嗎？不是！

    解答：裝修完房屋，造成房屋裂縫的原因可能是房屋質(zhì)量問(wèn)題，也有可能是裝修導(dǎo)致。如果樓上樓下住戶(hù)房屋也存在裂縫，則基本判斷為質(zhì)量問(wèn)題，由開(kāi)發(fā)商維修，如果僅此一家，則很有可能是裝修導(dǎo)致，由業(yè)主自行維修。

小區(qū)管理責(zé)任界限

    不少小區(qū)經(jīng)常會(huì)發(fā)生物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛，有很多時(shí)候，糾紛發(fā)生的主要原因是沒(méi)有分清楚雙方的職責(zé)、責(zé)任有哪些。以下是物業(yè)、業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、部門(mén)在小區(qū)常見(jiàn)問(wèn)題上的職責(zé)范圍：

    一、物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的主要責(zé)任

    1.物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；

    2.公共綠化的維護(hù)；

    3.公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；

    4.公共區(qū)域的維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；

    5.物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)；

    6.物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；

    7.物業(yè)服務(wù)和物業(yè)檔案的保管；

    8.物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

   二、小區(qū)設(shè)施的責(zé)任劃分

    1.業(yè)主自行維修養(yǎng)護(hù)。業(yè)主自有的專(zhuān)有財(cái)產(chǎn)，如房屋室內(nèi)部分，即戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣（以計(jì)量裝置或入戶(hù)端口為界線）表以?xún)?nèi)的管線及自用陽(yáng)臺(tái)等。業(yè)主也可委托物業(yè)公司或其他專(zhuān)業(yè)維修人員代修，費(fèi)用業(yè)主自出，不在物業(yè)費(fèi)出。

    2.物業(yè)公司維修養(yǎng)護(hù)。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備由業(yè)主委托給物業(yè)公司，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由收取的物業(yè)費(fèi)列支。（共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)等）

    3.市政公用單位負(fù)責(zé)維修。如住宅小區(qū)內(nèi)的水、電、天燃?xì)?、暖等?jì)量裝置或入戶(hù)端口以外管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣、供暖單位負(fù)責(zé)維修，養(yǎng)護(hù)費(fèi)也由其支付。通訊網(wǎng)絡(luò)由通訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)也由其支付。

   三、部門(mén)管理負(fù)責(zé)部分

    1.房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題。在質(zhì)量保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問(wèn)題由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，辦理批建手續(xù)的屬地住建局負(fù)責(zé)督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位履行保修責(zé)任。

    2.電梯運(yùn)行不正常問(wèn)題。市住建局負(fù)責(zé)加強(qiáng)電梯安裝環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)管；市質(zhì)監(jiān)局負(fù)責(zé)電梯登記使用、定期安全檢驗(yàn)；市房管中心監(jiān)督物業(yè)公司協(xié)同電梯供應(yīng)商或維保單位負(fù)責(zé)具體維修。

    3.小區(qū)內(nèi)占道經(jīng)營(yíng)問(wèn)題、噪音擾民問(wèn)題。由城管執(zhí)法局按照職責(zé)劃分負(fù)責(zé)。

    4.居住小區(qū)內(nèi)消防安全管理職責(zé)。小區(qū)內(nèi)供水表以?xún)?nèi)供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下式消防井、消火栓等消防設(shè)施，高、低壓消防供水系統(tǒng)，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常維修養(yǎng)護(hù)，并接受公安消防部門(mén)的監(jiān)督檢查。小區(qū)內(nèi)供水表以外由供水單位負(fù)責(zé)。

    5.電話、寬帶等問(wèn)題。如小區(qū)內(nèi)的電話及相關(guān)設(shè)備、設(shè)施、管線等，均分別由電信管理部門(mén)各自負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。

    6.居住小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛出入停放職責(zé)。小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、非機(jī)動(dòng)車(chē)存車(chē)處等設(shè)施，均由物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常維修養(yǎng)護(hù)。

   小區(qū)物業(yè)雖然并非“萬(wàn)能管家”，但是卻擔(dān)當(dāng)其“管家”的職責(zé)，做到“有問(wèn)必答、耐心講解”。在業(yè)主遇到問(wèn)題后，如果是物業(yè)職責(zé)范圍內(nèi)的都積極維修管理，如果不在物業(yè)職責(zé)范圍也應(yīng)耐心講解，引導(dǎo)業(yè)主正確解決問(wèn)題，從而避免業(yè)主與物業(yè)間的矛盾糾紛。