01之前,我寫了一篇買房談判的文章,很多小伙伴留言,讓我寫一篇如何選房子的。與專業(yè)的房產投資人相比,我就是小白。但這短短的2個月,我學習到很多挑房子的經驗,希望對大家有幫助。 我在上海買房,就以我了解到上海的情況為例。 在買房之前,首先想明白一件事情,為什么要買房? 2016年6月1號,我和劉先生結婚,買房很大一個原因是婚房自住。結婚后,就想著改善居住條件,按照自己的想法布置自己的家。 第一,自住和投資的比例中,自住占70%,投資占30%。 第二,劉先生是上海集體戶口,要想轉成個人戶口,有一個硬性要求,就是有自己買的房子。當然,更多是考慮到將來小孩的戶口、上學等問題。 第三,我們現(xiàn)在每個月的房租是5000塊錢,一年6萬,而且房租每年還在上漲。如果我們買房還貸,扣除公積金還款的部分,也就每月還款8000元左右,這兩項支出基本持平。 最重要的一點,還是考慮到上海這樣的一線城市,房價下跌的可能性不大,既然遲早要買,不如早買。很多人開玩笑說,為什么不去年買,年初房價漲這么多? 去年,劉先生剛畢業(yè)2年,我來上海也2年,一點條件都沒有。再加上,我們感情還沒有穩(wěn)定,沒有走到結婚這一步。 綜上所述,這就是我們買房的需求。 02 作為婚房,還有一個很重要的因素需要考慮?;榍柏敭a,還是婚后財產? 婚姻法已經修改了,這個就不多解釋了。一般都是男方買房,女方一起還貸款。作為女性,就要提醒一下,需要注意。 最好領完結婚證后再買房,房產證上寫上你的名字。 在此之前,我對買房這件事情,從來沒有考慮過,一是我沒有購房資格,二是沒有結婚。 這件事情劉先生也很清楚,不結婚我是不可能買房的,不是不信任他,而是做任何事情還是要穩(wěn)妥一些比較好。 這里寫一個挺悲劇的案例:我一同學,為了表示對女朋友的愛,結婚前買房,只寫了女方一個人的名字,然后呢,女方不和他結婚了,房子也沒有要回來。 當然,他不缺一套房子,小城市的房子,當時買的時候,就付了10多萬首付。但這種事對人的打擊非常大。 大家都是成年人了,除了買房需求,關于財產問題,一定要想明白。 03學區(qū)還是非學區(qū)房? 身邊有個朋友,為了讓孩子能上徐匯區(qū)的重點幼兒園、小學,她買了一個20多平米的小房子,然后在學校附近租了一個大房子。 我也曾執(zhí)著于學區(qū)房,想要效仿她,但后來打消了這個念頭。這要源于我的兩個前同事,孩子都上的徐匯區(qū)重點小學,因為她倆都是上海人,屬于徐匯區(qū)。但是孩子的成績都是班級倒數(shù),因為學習任務很重,孩子跟不上學校的教學進度,業(yè)余時間需要家長陪著上各種補習班。 通過了解,我發(fā)現(xiàn)是她們的教育方式出了問題:一個完全不管不問,把孩子完全交給老人,一個就是太強勢,孩子一點自主權利都沒有。 我知道學校對孩子很重要,但是為了一個學區(qū),傾家蕩產,真的不值得。還有,我們自己的成長經歷也可以說明這一點。 雖然我和劉先生都來自山東一個貧困縣城,教育條件,與上海比差遠了。 但是,劉先生,復旦畢業(yè),他還有有兩個哥哥,一個讀的北京郵電,一個讀的清華。而我婆婆,沒有上過學,我和她交流中,了解到她的教育方式。 她對孩子教育特別重視,從小讓孩子養(yǎng)成好習慣,如果不懂的話也不會干涉,只是盡自己所能為孩子提供一切便利的條件。 劉先生兄弟幾個特別懂事,大學學費靠助學貸款,生活費靠獎金。 對于學區(qū)房,我和劉先生也不會太過于執(zhí)著,以后有條件的話可以置換,沒有條件選擇一個中等學校的小區(qū)就可以。父母對孩子最好的教育,不是提供多么優(yōu)越的生活環(huán)境,而是給孩子做一個好榜樣。 為什么關于需求,我寫了這么多?因為不同的需求,選房思路完全不同,投資房、自住房、學區(qū)房等不同的需求,自然要選擇對應的策略。 04購房預算那些事。 上海的新樓盤大多比較偏遠,我去看了兩套,直接放棄。我和大家說說這個經歷,新樓盤還沒有通地鐵,我打了一個優(yōu)步去的,到了之后,師傅問還用等你嗎?我說不用。 結果,看完房子,還是他來接我的。 他開玩笑:“我怕你們打不到車,就沒有走遠。”這次,不堵車的情況下,來回2個多小時,花費200多元。所以,對于上班族來講,交通因素非常重要,一定考慮到。 既然考慮二手房,需要的費用分為幾個方面。 首付:一般是房價的30%。 中介費:一般是房價的2個點,悟空是1個點,但實體店比較少。鏈家、中原、太平洋都是2個點,我不少朋友都是2個點買的,也有1個點拿下的,我是1.3個點。 稅費:這個一定要問清楚,我們買的房子,滿五唯一,只用交1個點契稅。滿五不唯一,還要在此基礎上,交一個點個稅。不滿二,還要交增值稅。 除了這些,還要考慮一個因素房子需要不要做低,比如我們的房子處于外環(huán)和中環(huán)之間,房價超過310萬,就要交很高的增值稅,我們合同價寫的是309萬,其余要簽補充協(xié)議,以其他形式付給房東。 我們房東買的外環(huán)外的房子400多萬,超過230萬的門檻,就要交很高的稅,他是付了200多萬現(xiàn)金。 這方面的知識,到時可以詳細問中介,知道了可以避免很多問題。但有的房子需要做低太多,這時一定要要謹慎,房產如果評估不過,也會出現(xiàn)很多問題。 關于首付籌款、公積金貸款、商貸,我們房子走完流程之后,我再分享給大家。 根據(jù)手里可以籌到的錢,我們的預算是280萬的房子,在看房的兩個月里,經過一系列的學習,最后我們的預算提高了30萬左右。 05 做完了以上兩件事情,需求分析和預算,接下來就要開始選房子了。 在工作中,我們要啟動一個項目,前期1-2個月都是做調研和市場分析。對于一個家庭,購買這樣的大事,值得當成一個項目去做。 我和劉先生就是這么做的,前期只做調研,收集信息,不做判斷。這個時候,需要準備兩樣東西,一個新的電話號碼和一個本子。 為什么要買一個新的電話號碼?我們家的小號,自從給一個中介留電話后,目前一天可以接20多個電話。當然也可以和中介互加微信,但是不要讓他看你朋友圈,買房結束后,留1-2個就可以了。 為什么還要準備專門的本子?把你買房的所有情況都記錄下來,看的每一套房子都要記下來。 關于房源信息,鏈家網(wǎng)的房源非常真實且齊全,大家可以作為參考。 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 買房第一步,初步篩選就是板塊。選板塊的標準,主要是根據(jù)預算和交通考慮的,我們大概選了四個板塊,其中三個板塊,離劉先生公司非常近,我去市區(qū)也特別方便,都是30-50分鐘的車程,不超過1個小時。 有一個板塊在浦江鎮(zhèn),外環(huán)外了,上海8號線地鐵站(江月路)通到這里。這塊房子,是2006年世博會的動遷房,房子質量不錯,小區(qū)綠化也很好。 尤其價位算是合理,房型非常正,南北通透。我們在這里,大概看了有50套房子,差一點就在這里買了,最終還是放棄了。(后面講) 選好板塊,就要打電話了,最好選取3-4家中介,來判斷房源的真實性和調研價格,二手房市場價格雖然透明,但還是有很多浮動的空間。 06在看房的時候,一定要和中介強調,嚴格按照你的需求和預算找房。要不然你280萬預算,他會帶你看350萬的房子,如果自己非常喜歡,卻沒有那么多預算,那就非常痛苦了。 在看房的路上,就要開始做功課了,看看周圍的環(huán)境,進入小區(qū)后的第一感覺…… 我和劉先生,看了差不多有150套房子,其中,也有很多不靠譜的房子,和最初的需求也有變動。 在這個過程中,劉先生最喜歡的就是70多平米的,兩室兩廳、南北通透的房子,最終我們買的也是這樣的。這一方面,沒有太好的辦法,就是要有規(guī)劃地多看一些。 如何選房? 選房主要考慮三方面,板塊、小區(qū)、戶型。(房產投資人教我們的,她在上海,如果上海的小伙伴想要咨詢,我可以把她助理聯(lián)系方式給你,1小時咨詢費800元。) 板塊 序號 元素 總分 得分 備注 1 政府規(guī)劃 20分 20 政府規(guī)劃的大型項目和工程等 2 就業(yè)機會 20分 20 步行15分鐘內新建購物中心或車程半小時內有新的工作區(qū) 3 交通配套 15分 15 地鐵、公交等 4 學區(qū)配套 15分 5 知名中小學等 5 人口因素 15分 10 人口增長數(shù)量、收入分配等 6 公關設施 10分 10 購物中心、銀行、醫(yī)院、娛樂設施等 7 綠化配套 5分 5 公園等綠化你可以給你看的房子板塊打分,除非是學區(qū)房,一般小于60分就不必考慮了,75分以上是比較好的。這些因素看著有點復雜,我分享一下我的經驗,我們現(xiàn)在選的板塊,政府有一個比較大的項目已經開始興建了。 最初,我們還考慮過劉先生公司附近的一個板塊,這個地方2017年通地鐵,比較有投資價值。一般通了地鐵后,房價就跟著漲上來了。 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 交通,是我們最看重的。劉先生坐班車到公司40分鐘,自己開車也就20多分鐘。小區(qū)門口200米是地鐵,我平?;钴S的區(qū)域,30分鐘基本都搞定。這樣房子即使不住,也很容易出租。 雖然不是學區(qū),但步行5分鐘左右是幼兒園和小學。小區(qū)的常住人口,以年輕人居多。 小區(qū)周圍公共設施很齊全,有大型購物中心,關于這一點,我是這么判斷的,看熱風、星巴克、西貝、優(yōu)衣庫有沒有入駐,基本上這四家入駐的商場,基本能滿足我們的日常需求。綠化方面,我們家附近有公園。 我選的板塊,得分85分,是很好的板塊。 下面再說一說,我放棄的2個板塊。浦江鎮(zhèn),公共設施不是很齊全,交通也沒那么方便,畢竟是外環(huán)了,浦星公路非常堵,而且晚上,沒有路燈,小區(qū)的老年人太多。劉先生公司附近的板塊,我也在周圍看了一遍,不是很滿意,加上之前,有垃圾場在,論壇上很多人說夏雨天會有味道,這兩年好一些了,但我心里還是不太能接受。 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 另一個板塊,為什么沒選?我們接著往下說。小區(qū):部分和板塊有所重疊 小區(qū)評分 總分 得分 備注 位置 25分 25分 指的是小區(qū)位于板塊的位置,離交通、購物中心等設施的距離 學區(qū) 25分 10分 此小區(qū)對應的學校 物業(yè) 20分 10分 指的是物業(yè)狀態(tài)及管理 住戶 20分 15分 指的住戶層次及素養(yǎng) 綠化 10分 10分 小區(qū)綠化比例,比較好的在40%以上 這個小區(qū),我們選的也就70分,小區(qū)不是高檔小區(qū),人車是不分流的,就是上海很普通的適合居住的地方,動遷房。這個小區(qū),周圍全是高檔小區(qū),為什么我還選這里呢? 不得不承認一個事實,我們太窮了,周圍的房子,沒有低于500萬的,讓我去哭一會。 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 房子:下面到房子本身了,那什么樣的戶型才是好戶型呢? 好戶型的選擇標準是布局合理、動靜分區(qū)明晰、私密性好。 一個房子構成的五個要素,客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房和餐廳。這幾個因素,我們選取的標準,主臥和次臥最好南北向,保持私密性,衛(wèi)生間離主臥近一些。還有,就是南北通透,采光好。 房子,一樓和頂樓我們是堅決不考慮的,上海的一樓太潮濕,頂樓容易漏水,夏天也特別熱。我在看房子的過程中,有不少一樓和頂樓裝修的特別好,但還是不好賣,而三四樓的房子,很快就被搶走了,剩下的都是一樓和頂樓。電梯房,一定要中層偏上,要不然采光不好。 噪音,有些房子靠馬路,特別吵。我現(xiàn)在租的房子,就在馬路旁邊,從早到晚都很吵,只要我在家都不開窗。 看房的過程中,我們看到很多60多平米的房子,布局不合理,客廳非常小,白天也必須開燈,沒有窗戶,感覺特別壓抑。 這類房子,很多賣了都是為了置換,我說一說我見過的2對年輕人。 其中一對是劉先生的同事(不是同一部門),3樓,64平,房子賣300萬,首付要求5成,因為急著置換。兩個臥室,相對較大,但是東西朝向,東西朝向的房子采光不是很好。 生了小孩,父母來照看小孩,一家人4個大人聚在客廳時,空間就顯得很小了。而且,需要坐2站公交才到地鐵。即便這個房子是精裝修,我還是果斷放棄了。 如果不買現(xiàn)在的房子,我可能買另一套,67平米,標價325萬,滿二,也是有了孩子需要置換。在這個過程中,我判斷了一下,有了小孩后,兩室兩廳可以住,但真的有點擁擠。廳太小的話,孩子連活動的區(qū)域都沒有了。 不過,也不能僅看房間面積,我遇到過58平米的兩室兩廳,房屋布局特別好,利用率也非常高,但是一梯四戶我接受不了。加上,均價太高,性價比不高。地段是很好的,有些朋友就會考慮這樣的房子。 07我們也不知道未來房價如何?個人事業(yè)發(fā)展如何?如果過幾年,我們事業(yè)發(fā)展不錯,我大概會買商品學區(qū)房,目前只能利用有限條件選擇性價比最高的房子了。 最好的調研在現(xiàn)場,想明白需求和預算,我建議你還是多看幾個板塊,實地去考察。我們每次看完房子,就會記錄下來,并且總結,哪怕最初看上的房子被賣掉也沒有關系。 在上海,看100套房子是最基本的。這個數(shù)量看似多,有時候一天看10幾套,也花費不了太多時間??捶康倪^程中,要多和中介聊天,問一問房東為什么賣房子等問題? 還有,選靠譜的中介,一個中介能力如何,是否靠譜?作為成年人,在上??紤]買房這件事情的話,一般都在社會上工作了幾年,一個人專業(yè)不專業(yè),還是能夠判斷的。好的中介會事半功倍。每個區(qū)域,我看房,都是找每家店業(yè)績前三的中介。 雖然,我選擇成交的中介不太專業(yè),但人特別積極、勤奮,而且他的店長非??孔V,一直跟進所有流程。 以上是我選房子的一些經驗,主要是根據(jù)自己需求和預算,去挑選,第一次買房,還是小白,總結難免片面,希望能給大家一些借鑒意義。 END 文 | 楊小米 |
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