個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸本意是為支持小微企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者服務(wù)的讓利行為，如今卻成為信貸資金流入樓市的溫床，而貸款利率低和房產(chǎn)中介的推波助瀾是個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的兩大禍?zhǔn)住?/p>

首先，向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利是我國(guó)的基本國(guó)策，但我國(guó)去年個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸的過(guò)快增長(zhǎng)，已經(jīng)顯示出并不正常的過(guò)熱狀況，而低貸款利率是個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸變?yōu)榉抠J的重要原因

去年面對(duì)疫情的沖擊，我國(guó)通過(guò)金融服務(wù)支持抗擊疫情和通過(guò)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利來(lái)盡快恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力是當(dāng)務(wù)之急。當(dāng)時(shí)提出通過(guò)金融機(jī)構(gòu)向?qū)嶓w讓利1.5萬(wàn)億元成為政策所向和民心所向，根據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布的消息稱(chēng)，2020年我國(guó)銀行業(yè)累計(jì)對(duì)7.3萬(wàn)億元的貸款延期還本付息；累計(jì)發(fā)放普惠小微信用貸款3.9萬(wàn)億元，同比增加1.6萬(wàn)億元。支持3000余萬(wàn)戶(hù)經(jīng)營(yíng)主體，實(shí)現(xiàn)1.5萬(wàn)億元金融系統(tǒng)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利目標(biāo)。

在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利的背景下，銀行通過(guò)信貸支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、通過(guò)減少貸款利率和減少銀行收費(fèi)，滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金需求、降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本并向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利以提升實(shí)體經(jīng)濟(jì)的活力?，F(xiàn)實(shí)情況卻是住戶(hù)經(jīng)營(yíng)貸呈現(xiàn)出了過(guò)快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

根據(jù)央行公布的2020年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示， 2020年末本外幣住戶(hù)經(jīng)營(yíng)性貸款余額13.62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20%，增速較上年末高出7.5%；全年增加2.27萬(wàn)億元，同比多增1萬(wàn)億元。而人民幣房地產(chǎn)貸款余額為49.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.7%，比上年末增速低3.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)29個(gè)月回落。

看起來(lái)房地產(chǎn)貸款得到有效控制，而向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利發(fā)展的經(jīng)營(yíng)貸出現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)，卻有可能通過(guò)個(gè)人經(jīng)營(yíng)違規(guī)進(jìn)入了樓市。嚴(yán)禁信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)是近幾年反復(fù)強(qiáng)調(diào)的問(wèn)題，2020年1月份銀保監(jiān)會(huì)明確強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”要求，嚴(yán)格執(zhí)行授信集中度等監(jiān)管規(guī)則，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

現(xiàn)實(shí)往往就是這樣讓人出人意料，根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)公布的處罰信息，2021年年1月份銀保監(jiān)系統(tǒng)針對(duì)銀行機(jī)構(gòu)共計(jì)開(kāi)出了460張罰單，其中資金貸款被挪用、違規(guī)發(fā)放貸款、貸款“三查”不盡職等違規(guī)行為仍是監(jiān)管處罰重點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，涉及“信貸資金被挪用“的罰單累計(jì)66筆，被處罰機(jī)構(gòu)43家、被罰相關(guān)責(zé)任人32人，處罰金額合計(jì)2562萬(wàn)元。其中涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的罰單29張，其中不乏百萬(wàn)元級(jí)別的大額罰單。

其次，為什么個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸成為信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的主要禍?zhǔn)祝康屠适顷P(guān)鍵

華爾街有句名言，學(xué)會(huì)套利，你將富足一生。雖然說(shuō)反常即為妖，但是世界上所有的交易都是為了獲利而交易，而非為了交易而交易，這就叫唯利是圖。

個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為根本的原因也是產(chǎn)品套利。即因?yàn)閭€(gè)人經(jīng)營(yíng)貸的向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利導(dǎo)致個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸的利率遠(yuǎn)低于住房按揭貸款利率，從而形成兩者之間的套利。即使最近有部分銀行上調(diào)了個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸的貸款利率，但仍低于房貸的貸款利率。

北京地區(qū)個(gè)人房貸的貸款利率為例，首套房貸的貸款利率一般為5.2%，二套房貸利率一般為5.7%，每個(gè)人的情況不同而略有差異。但個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸利率以前最低的可以低到3.85%，現(xiàn)在最低只能到4.35%，最高能到4.75%。目前北京地區(qū)股份制商業(yè)銀行個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸的主流利率在4.65%左右，最低在4%左右，最高一般不超過(guò)5%，仍顯著低于個(gè)人房貸的貸款利率。

2020年以來(lái)，各銀行紛紛出現(xiàn)消費(fèi)信貸競(jìng)爭(zhēng)潮，消費(fèi)信貸年利率以4%以下的水平在競(jìng)爭(zhēng)，不但很多人以各種方式收到消費(fèi)信貸促銷(xiāo)的信息，而且以各種低利率競(jìng)相開(kāi)展赤膊廝殺，讓人大開(kāi)眼界。

各銀行的消費(fèi)信貸已經(jīng)低于房貸，難怪有人驚呼：難道銀行消費(fèi)信貸“放水潮”來(lái)臨了嗎？一家研究院此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年5月份64個(gè)城市首套房貸利率為5.43%，目前4%左右的消費(fèi)信貸利率已經(jīng)低于個(gè)人住房貸款平均利率水平1個(gè)百分點(diǎn)以上。

銀行競(jìng)相通過(guò)低貸款利率競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)信貸和讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)降低個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸無(wú)疑對(duì)消費(fèi)信貸市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)激活起到重要的推動(dòng)作用，但由于個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸和個(gè)人消費(fèi)貸的利率低于住房按揭貸款利率，必然導(dǎo)致消費(fèi)信貸市場(chǎng)和個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸市場(chǎng)再起風(fēng)波，最重要的現(xiàn)象是信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市。

目前個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸利率雖然有所上調(diào)，以前最低是3.85%，現(xiàn)在最低是4%，利率范圍一直是3.85%-5.15%，大部分客戶(hù)最后適用的利率都是4.65%。但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住房按揭貸款利率。從而為個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款流向樓市提供了套利空間和可能。

其三，各地嚴(yán)格規(guī)范和清理個(gè)人消費(fèi)貸和個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸，從而可能會(huì)對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸和個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸市場(chǎng)形成更大變局

面對(duì)個(gè)人信貸違規(guī)流入樓市，不僅是助推了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和房地產(chǎn)政策的效應(yīng)對(duì)沖，更重要的是在一定程度上消弱了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的活力。

近日，上海、北京兩大一線城市先后發(fā)文，明確重點(diǎn)打擊個(gè)人消費(fèi)貸、個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)用于購(gòu)房現(xiàn)象，從購(gòu)房資金端進(jìn)行管控。

2021年1月29日上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業(yè)銀行對(duì)2020年6月份以來(lái)發(fā)放的消費(fèi)類(lèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查，目的自然是嚴(yán)禁通過(guò)消費(fèi)性貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)將貸款資金進(jìn)入房地產(chǎn)，同時(shí)嚴(yán)查個(gè)人住房貸款是否有違規(guī)現(xiàn)象。明確禁止發(fā)放無(wú)用途、虛假用途、用途存疑的貸款，其最終的目的是防止消費(fèi)類(lèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。對(duì)確認(rèn)用途違規(guī)的行為，應(yīng)及時(shí)采取實(shí)質(zhì)性管控措施。

針對(duì)“部分購(gòu)房者為填補(bǔ)房屋交易資金缺口或進(jìn)行套利，挪用消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金作為購(gòu)房款或‘過(guò)橋’資金; 部分非法中介參與其中牟利，為違規(guī)行為推波助瀾……”等現(xiàn)象，北京銀保監(jiān)局要求各銀行對(duì)2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開(kāi)展全面自查，重點(diǎn)排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導(dǎo)致消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金被違規(guī)用于支付購(gòu)房款等問(wèn)題，并要求銀行發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即整改并加強(qiáng)內(nèi)部問(wèn)責(zé)處理。

2021年1月28日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布消息稱(chēng)，為堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，近期市區(qū)住建部門(mén)多次約談和持續(xù)檢查房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，嚴(yán)厲打擊惡意炒作和違規(guī)資金進(jìn)入樓市是今年整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的重中之重。

北京銀保監(jiān)局已會(huì)同人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京市住建委等部門(mén)組建聯(lián)合工作組，將赴銀行機(jī)構(gòu)開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)核查，同時(shí)指導(dǎo)北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)個(gè)人和中介的不當(dāng)和違規(guī)行為啟動(dòng)聯(lián)合懲戒機(jī)制。對(duì)個(gè)人貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等問(wèn)題保持監(jiān)管高壓態(tài)勢(shì)，對(duì)違規(guī)銀行機(jī)構(gòu)依法從嚴(yán)頂格處罰，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)構(gòu)與人“雙罰”制度，對(duì)相關(guān)責(zé)任人給予警告和禁止一定期限從事銀行業(yè)工作等行政處罰。

從嚴(yán)監(jiān)管信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市、對(duì)違規(guī)流入樓市的信貸資金零容忍，可能會(huì)對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸和個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸市場(chǎng)帶來(lái)變局，而對(duì)于那些個(gè)人消費(fèi)貸和個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的黑手——房地產(chǎn)中介，更是應(yīng)該嚴(yán)懲。

有朋友問(wèn)我，我現(xiàn)在要貸款買(mǎi)房，房產(chǎn)中介建議以個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房可以嗎？我告訴他，不可以。雖然說(shuō)，個(gè)人消費(fèi)貸和個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸的貸款利率比較買(mǎi)房貸款利率低，但是政策性的變數(shù)太大，而且一旦遇到監(jiān)管檢查可能會(huì)發(fā)生一些不可預(yù)知的后果。（麒鑒）