一、廣州購(gòu)物中心的轉(zhuǎn)型情況

1.破除黃金比例增加家庭體驗(yàn)業(yè)態(tài)

傳統(tǒng)購(gòu)物中心招商一般都會(huì)按餐飲：體閑：娛樂(lè)：零售為3:3:4的黃金比例法則。但隨著傳統(tǒng)零售業(yè)的萎縮，很多項(xiàng)目招商時(shí)破除了這一黃金占比規(guī)則，兒童、家庭體驗(yàn)業(yè)態(tài)比例增加成一大亮點(diǎn)。

繼以體驗(yàn)式兒童樂(lè)園為主打的星期八小鎮(zhèn)成為旺場(chǎng)的絕對(duì)主力軍后，五號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣場(chǎng)今推出以模擬職業(yè)為主打的體驗(yàn)式兒童主題商城為招商一大突破點(diǎn)。同樣主打兒童體驗(yàn)的小Q反斗城進(jìn)駐珠江新城高德置地廣場(chǎng)，旨在創(chuàng)造“家庭+教育機(jī)構(gòu)+益智娛樂(lè)”的互動(dòng)圈。

這種體驗(yàn)式的兒童樂(lè)園是不僅對(duì)孩子的成長(zhǎng)更有幫助，聚客、留客和盈利能力也很大，對(duì)購(gòu)物中心內(nèi)的其它業(yè)態(tài)互動(dòng)作用，當(dāng)孩子被商場(chǎng)的兒童樂(lè)園栓住時(shí)，陪同的家長(zhǎng)自然也不可能離開(kāi)。時(shí)間長(zhǎng)了形成了習(xí)慣，購(gòu)物中心也就成了這些家庭固定的消費(fèi)場(chǎng)所。

2.差異化品牌組合尋求突破

廣州各大購(gòu)物中心以往主要是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，今后將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到以品牌組合、體驗(yàn)服務(wù)為導(dǎo)向的創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)，以給消費(fèi)者提供新鮮的消費(fèi)體驗(yàn)為目標(biāo)。新建購(gòu)物中心以創(chuàng)新品牌組合尋求差異化特色，老牌購(gòu)物中心則以“品牌升級(jí)”為調(diào)整核心，全面提升品牌檔次。

廣州新建購(gòu)物中心的差異化策略

天河城、正佳廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)等老牌商圈加速商場(chǎng)品牌組合調(diào)整，寄望創(chuàng)新品牌組合來(lái)分解外部競(jìng)爭(zhēng)壓力。正佳用了2年時(shí)間重點(diǎn)對(duì)快時(shí)尚品牌組合和餐飲業(yè)態(tài)升級(jí)調(diào)整，此外，正佳廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后沿用多年的“亞洲體驗(yàn)之都”口號(hào)也改為“家庭時(shí)尚體驗(yàn)中心”。

天河城引進(jìn)西班牙快時(shí)尚品牌ZARA后，還引入NINEWEST等中高端品牌旗艦店。與幾年前第一次擴(kuò)張浪潮相比，新品牌進(jìn)駐的重點(diǎn)不再是傳統(tǒng)百貨店、超市大賣場(chǎng)，而變成了注重營(yíng)運(yùn)模式、品牌組合的復(fù)合型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)。

3.掀起“舌尖”革命以餐飲提升人氣

2014年消費(fèi)市場(chǎng)低迷、零售業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)普遍放緩，廣州購(gòu)物中心掀起了“舌尖”大戰(zhàn)，寄望特色餐飲來(lái)聚集人氣。

正佳廣場(chǎng)通過(guò)調(diào)整，增加餐飲比例超過(guò)18%，突破國(guó)際購(gòu)物中心餐飲占15%的黃金比例。目前餐飲店已達(dá)93家，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)3萬(wàn)多平方米，成為全國(guó)餐飲店最多的購(gòu)物中心。天河城的餐飲業(yè)態(tài)2013年也開(kāi)始新一輪的調(diào)整，盡管餐飲不能再增加面積，但會(huì)引進(jìn)更精致的餐飲品牌。在天河城七樓經(jīng)營(yíng)十多年之久的怡景西餐廳已被最近名聲大噪的俏江南餐廳所取代。

太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心、以及萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、太古匯的餐飲面積突破20%，而且絕大部分餐飲品牌都是首次入穗，即使目前商場(chǎng)人氣仍比較冷清的萬(wàn)菱匯，仍寄托于場(chǎng)內(nèi)25%的餐飲比例帶動(dòng)周邊的客流。

以往因餐飲業(yè)態(tài)承租能力與其它商品零售業(yè)態(tài)相比較低，一般租金50-100元/平方米左右，所以在購(gòu)物中心比例較小，要么被放在高層。但在這輪消費(fèi)市場(chǎng)低迷中，餐飲消費(fèi)目的性很強(qiáng)，可以充分填補(bǔ)場(chǎng)內(nèi)的死角位，帶動(dòng)人氣，表現(xiàn)出極大吸客能力，未來(lái)“餐飲+購(gòu)物”成為購(gòu)物中心差異化經(jīng)營(yíng)的一大趨勢(shì)。

二、廣州典型購(gòu)物中心的調(diào)整升級(jí)

廣州不少購(gòu)物中心，正在慢慢的轉(zhuǎn)型當(dāng)中，逐步減少零售，加碼體驗(yàn)業(yè)態(tài)。部分商業(yè)地產(chǎn)甚至開(kāi)始涉足電商，加速跨界。

1.廣州天河城

廣州天河城2014年實(shí)現(xiàn)約5.2億元的租金收入，每平方米收入400元左右的租金，日均人流量超過(guò)20萬(wàn)，周末更高達(dá)40萬(wàn)人次。天河城一度被稱為廣州最賺錢購(gòu)物中心和最大“收銀機(jī)”的地方。

廣州天河城內(nèi)景

如今天河城面臨的壓力卻越來(lái)越大，身處天河商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有廣百天河中怡店、正佳廣場(chǎng)，萬(wàn)菱匯、太古匯以及珠江新城內(nèi)的多個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，陡然增加的商業(yè)面積將超過(guò)100萬(wàn)平方米。

為了應(yīng)對(duì)巨大的壓力，廣州天河城開(kāi)始逐步調(diào)整購(gòu)物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)組合和租戶品牌，并進(jìn)行內(nèi)部的裝修。升級(jí)調(diào)整后的天河城將扮演成熟購(gòu)物中心為中高端家庭提供消費(fèi)服務(wù)。