點(diǎn)擊上面藍(lán)字〖房地產(chǎn)聯(lián)盟〗,最前沿的房地產(chǎn)講座

……………………………………………………………………

萬(wàn)科城社區(qū)型商業(yè)開發(fā)運(yùn)作模式

一、萬(wàn)科城項(xiàng)目分析

1、萬(wàn)科城的總體商業(yè)規(guī)劃
（1）、位置概況
萬(wàn)科城地塊編號(hào)為G03404-1，位于龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)，西起坂雪崗大道，北臨稼先路東段，南接發(fā)揚(yáng)路，土地用途為商住用地；土地總面積397883.5平方米，總建筑面積為437670平方米，容積率：1.10，總戶數(shù):4500，停車位:1:1， 物業(yè)管理費(fèi)附加信息:多層1.5元,小高層2.2元,TOWNHOUSE3.3元；其中，住宅398050平方米；商業(yè)30000平方米。

2）、交通狀況
在布龍區(qū)域的版圖規(guī)劃中，坂雪崗正處于布龍區(qū)域中心，所以將成為未來(lái)布龍區(qū)域的發(fā)展核心；根據(jù)《深圳城市總體規(guī)劃》中部發(fā)展軸線，處于京九鐵路與京廣鐵路交匯后通向香港和深圳東的物流走廊上，將成為全市物流、人流的中心。 坂雪崗的萬(wàn)科城商業(yè)街，正是中部發(fā)展軸線的關(guān)節(jié)點(diǎn)。坂田片區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的路網(wǎng)規(guī)劃使萬(wàn)科城具有很好的可達(dá)性。清平快速.南坪快速路.11#輕已經(jīng)通車。

（3）、市政規(guī)劃
根據(jù)《深圳城市總體規(guī)劃》，坂雪崗作為一個(gè)獨(dú)立的規(guī)劃片區(qū)，將規(guī)劃成綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)：主要是開發(fā)大型的產(chǎn)業(yè)園、大型住宅區(qū)。規(guī)劃建設(shè)用地約15 k㎡，人口約15萬(wàn)人。深圳市龍崗區(qū)坂雪崗片區(qū)規(guī)劃，坂雪崗將建設(shè)成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為核心、綜合配套、功能完善的生態(tài)園區(qū)。片區(qū)的區(qū)域定位大致為三個(gè)方向：
①、深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上重點(diǎn)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)
②、以高科技工業(yè)為龍頭，先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)和第三產(chǎn)業(yè)并重發(fā)展的特區(qū)衛(wèi)星城；
③、特區(qū)后方的高科技產(chǎn)業(yè)園和居住、生活配套服務(wù)區(qū)，深圳特區(qū)的后花園 ；

（4）、商業(yè)建筑規(guī)劃
萬(wàn)科城·風(fēng)情步行街建筑規(guī)劃的核心思想為街鋪和底商，絕大部分商鋪都是臨路、臨街、臨水、臨風(fēng)，在建筑風(fēng)格上，力圖體現(xiàn)一種西班牙風(fēng)情；萬(wàn)科城·風(fēng)情商業(yè)街有2層、有3層、有半地下的、很豐富；啞鈴型的商業(yè)形狀，造成二個(gè)廣場(chǎng)人流的逗留，中間以水景連通，同時(shí)將商業(yè)和景觀鑲嵌一起，萬(wàn)科城一期二期的人口，可以消化12000—15000人，一共3400戶；按發(fā)展國(guó)家的系數(shù)1.75計(jì)算16000人最合理，正符合【大商鋪帶動(dòng)小商鋪】的經(jīng)營(yíng)策略。

(5）、商業(yè)品類規(guī)劃

A、特色飲食分中餐和西餐，中餐多在靠馬路一側(cè)，針對(duì)很多湖南人、四川人等定位的地方小吃和民族風(fēng)味，西餐主要是西式快餐和商務(wù)咖啡，其菜系組合和雞尾咖啡，將體現(xiàn)萬(wàn)種風(fēng)情。
B、主題購(gòu)物分為二種類型，日常購(gòu)物是社區(qū)超市具備的生活必須品，特色購(gòu)物針對(duì)周圍高收入人群，是西班牙風(fēng)情的購(gòu)物走廊。
C、娛樂休閑包括有茶館、酒吧等沙龍組織，針對(duì)周圍IT精英、高檔住宅業(yè)主、私人老板、白領(lǐng)階層，是一個(gè)社區(qū)精神場(chǎng)所。

2、萬(wàn)科城的營(yíng)銷策劃

（1）、目標(biāo)客戶群 在萬(wàn)科城1期和風(fēng)情步行街的計(jì)劃中，一部分目標(biāo)客戶， 瞄準(zhǔn)了【新天下】公司的10000多名員工（生產(chǎn)神州電腦），還有華為20000多名員工（百草園居住了4500員工）【華為】的年產(chǎn)值是400多億，其商務(wù)消費(fèi)十分可觀，新天下公司對(duì)面，還有納米高科、富士康等企業(yè)進(jìn)駐。
（2）、招商情況萬(wàn)科城·風(fēng)情步行街招商的情況很順利，80%已經(jīng)租出去了，例如華潤(rùn)、丹桂軒、肯德基、舞鶴日苯料理、KOMSO咖啡等名牌都已經(jīng)簽約，所以目前一期的招商可以說(shuō)接近8成；租金方面，最貴的地方110元/㎡，較便宜的地方是60、70元/㎡，免租期半年。
（3）、銷售理念 中國(guó)住宅社區(qū)出現(xiàn)“Living-mall”的概念，深圳“萬(wàn)科城”欲集合飲食、購(gòu)物、娛樂、Loft空間為一體，鏈接一個(gè)異域風(fēng)情的商業(yè)步行街，萬(wàn)科城風(fēng)情步行街，將（西班牙風(fēng)格+ LOFT+地中海風(fēng)格+四季花城）湊出一副牌，可謂風(fēng)情萬(wàn)種，這里解釋一下【LOFT】的含義，就是一幫有文化的人，但是沒有錢，租下一個(gè)破工廠，涂鴉自己的高尚情操。

3、萬(wàn)科城商業(yè)項(xiàng)目的賣點(diǎn)

（1）政府希望萬(wàn)科城的進(jìn)駐，對(duì)城市發(fā)展做出一種【帶動(dòng)貢獻(xiàn)】，萬(wàn)科城目 前有4000多戶，按3.75的城市參數(shù)，首先有15000個(gè)人經(jīng)常光顧【萬(wàn)科城·風(fēng)情步行街】。
（2）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、帶租約銷售。

二、萬(wàn)科城與布吉東大街的比較

三、萬(wàn)科城商業(yè)項(xiàng)目的啟示
1、社區(qū)配套型的商業(yè)開發(fā)模式
ⅰ、商業(yè)開發(fā)總體原則
（1）、市場(chǎng)定位：滿足周邊居民日常生活需求的社區(qū)服務(wù)型配套商業(yè)。
（2）、業(yè)態(tài)定位：以社區(qū)服務(wù)配套為目標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，引進(jìn)超市便 利店、藥店、面包店、銀行等行業(yè)，具體詳見《業(yè)態(tài)規(guī)劃表》。
（3）、商戶定位：選擇具有連鎖品牌效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富、較強(qiáng)實(shí)力的商戶 作為目標(biāo)對(duì)象。
（4）、開發(fā)規(guī)模原則：應(yīng)以新開發(fā)小區(qū)及周邊1公里范圍內(nèi)的住宅規(guī)模為商業(yè)開發(fā)輻射半徑，因地制宜，選擇相適應(yīng)的商業(yè)開發(fā)體量，以滿足供求平衡關(guān)系。
（5）、商業(yè)項(xiàng)目選址原則：應(yīng)以新開發(fā)小區(qū)及周邊住宅地理位置為參考，因地制宜，可選擇臨街獨(dú)立型商鋪，或集中商業(yè)區(qū)域兩種方式。
（6）、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃表：

2、社會(huì)化的商業(yè)開發(fā)模式
（1）商住型的商業(yè)模式：按照住宅的建筑結(jié)構(gòu)為主形成的商業(yè)建筑體。如：茂 業(yè)華強(qiáng)店、友誼城百貨、群星購(gòu)物廣場(chǎng)、地王大廈等；
（2）純商業(yè)的商業(yè)模式：根據(jù)不同的業(yè)態(tài)，不同的商業(yè)定位而建成的商業(yè)建筑體。如：紫荊城商業(yè)廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)象城、金光華廣場(chǎng)等

3、商業(yè)公司定位

通過(guò)半年的工作實(shí)踐并結(jié)合公司的實(shí)際，商業(yè)公司未來(lái)的工作模式是：發(fā)展社會(huì)型及社區(qū)型商業(yè)，以發(fā)展社區(qū)型商業(yè)為主，逐步擴(kuò)大社會(huì)型商業(yè)體系，打造良好的商業(yè)品牌。主要工作如下：
（1）、參以前期規(guī)劃
（2）、打包招商
（3）、參與營(yíng)銷策劃
（4）、建立社區(qū)型商業(yè)模式

……………………………………………………………………..

● 直接回復(fù)〖目錄〗 就可獲取最前沿的地產(chǎn)資料

● 如果您覺得本文不錯(cuò),請(qǐng)分享給您的同行

點(diǎn)擊右上角按鈕→分享到朋友圈

● 免費(fèi)訂閱微信方法：

　 1.點(diǎn)擊文章最前面的〖房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟〗,快速

　 2.查找公眾賬號(hào)：dichan360→然后

　 3.點(diǎn)擊右上角按鈕→查看官方賬號(hào)→

● 欲看地產(chǎn)聯(lián)盟的內(nèi)部資料，點(diǎn)擊左下閱讀原文