據(jù)了解，湯臣一品的房源租金受房源面積和棟座樓層的影響較大。費滬生/攝影 最近一段時間以來，滬上高端市場熱度不斷，成交量持續(xù)維持在較高水平。商報記者了解到，近日，湯臣一品租出了一套月租17萬元的豪宅。第一太平戴維斯上海(樓盤)住宅租賃部助理董事及主管吳王君認為，傳統(tǒng)市中心豪宅板塊，如新天地、小陸家嘴(600663,股吧)、原法租界等新推項目大部分銷售給自住買家。作為物業(yè)投資而推向高端租賃市場的房源，一般2個月左右就會被存量需求消化，高端物業(yè)市場租售兩旺的局面預計將維持到明年。

租客僅2天時間欣然簽約

陸家嘴一直以來是滬上高端住宅市場的標桿區(qū)域，林立的豪宅不但售價不菲，且租金也十分昂貴。記者獲悉，前不久，湯臣一品的一套豪宅剛剛以17萬元的天價月租金租出，這即便在陸家嘴板塊也是十分罕見的。

據(jù)上海鏈家陸家嘴地區(qū)門店介紹，湯臣一品這套房源是開發(fā)商用于出租的保留房源，作為大平層房源，面積達到594平方米，同時，該套房源所處的樓棟也是整個項目中最為臨近黃浦江的樓棟之一，在陽臺上幾乎可以親臨江景。因此，這套房源的租客并沒有像通常的租房那樣商討價格，而是僅僅兩天工夫就欣然簽約。而在湯臣一品以往的一手成交中，與這套月租17萬元的房源面積相仿的房源成交總價普遍都在8000萬元以上，其中還有7套房源的總價超過了1億元。

當然，湯臣一品的房源租金受房源面積和棟座樓層的影響較大。

記者從上海鏈家獲悉，該公司在今年還租出了另外幾套湯臣一品房源，月租金基本在6.8萬－8.6萬元之間不等，尚不足近期租出房源的一半。這主要是由于這幾套房源的面積都在430平方米左右，明顯小于上述接近600平方米的大平層房源，并且所處的樓棟也相對靠后，在江景方面也與之有著較大的差別。

類似的情況在陸家嘴的其他濱江豪宅項目中也同樣存在。記者了解到，去年年末，中糧海景公寓一套面積308平方米的房源，由于位于5樓的低層，月租僅為4.5萬元；而在今年年初，另一套面積與之相仿的15樓房源，月租金則達到了6.5萬元，高出前一套房源的四成多。不同樓層在江景方面的顯著區(qū)別導致了兩者租金的較大區(qū)別。

上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示，像陸家嘴濱江豪宅的房源租賃，房源本身的品質和區(qū)位都是相當出色的。但是在這樣的前提下，棟座、樓層、戶型等因素對租金的影響卻是相當巨大的，一些在棟座、樓層等方面特別占優(yōu)的房源，掌握了更為稀缺的資源，因而能夠在租金方面大大甩開項目內(nèi)的其他房源。

高端物業(yè)市場租售兩旺

事實上，除了湯臣一品以外，近來滬上高端租賃市場都有可觀的成交，翠湖天地、御翠豪庭、世茂湖濱別墅等傳統(tǒng)高端樓盤均有大標的房源租出。

坐落于淮海路商圈的上海天璽此前也達成了一套月租11萬元的豪宅出租。

記者從上海鏈家華府店獲悉，上海天璽是淮海路重要地標上海環(huán)貿(mào)廣場的住宅部分，不但地段交通屬上海頂尖，內(nèi)部設施也十分豪華，并且有襄陽(樓盤)公園作為景觀。該項目僅僅推出過60多套房源，因此不管在二手買賣還是租賃市場中都十分稀少。上述租出的上海天璽房源面積310平方米，并且位于高區(qū)，有著較好的景觀。租客為附近一家公司的企業(yè)主，非?？粗胤吭吹牡囟卧O施，以及考究的裝修，因此即便面對高昂的租金，也欣然接受。

對此，第一太平戴維斯上海住宅租賃部助理董事及主管吳王君認為，從2015年上半年開始，上海樓市受“3？30”新政、央行多次降準降息利好刺激，上海高端物業(yè)的買賣交易同比放量。樓市遵循量在價先的規(guī)律，2015年下半年在滬高凈值人群的改善需求將會繼續(xù)釋放，推升高端物業(yè)的成交價格。

“傳統(tǒng)市中心豪宅板塊，如新天地、小陸家嘴、原法租界等新推項目大部分銷售給自住買家，作為物業(yè)投資而推向高端租賃市場的房源，一般2個月左右就會被存量需求消化。高端物業(yè)市場租售兩旺的局面預計將維持到明年?！眳峭蹙M一步向商報記者指出，“而英國學校、美國學校、德法學校等國際學校集中的閔行諸翟鎮(zhèn)周邊及青浦，周邊的別墅租賃需求長期穩(wěn)定。二手房交易的活躍降低了區(qū)域內(nèi)可租賃物業(yè)的總量，部分熱門小區(qū)未來可能會有租金上漲的預期?！?/p>

服務式公寓市場需求不斷

值得一提的是，第一太平戴維斯在其最新報告中也指出，幾個服務式公寓退出租賃市場(包括新梅萬豪行政公寓、明天廣場萬豪行政公寓等)，使得一些租戶搬至其他項目，加上國內(nèi)需求持續(xù)見漲，使得服務式公寓整體入住率明顯上升。

吳王君告訴記者，服務式公寓項目以往專注于大型跨國企業(yè)外籍高級雇員的租房市場，作為可以滿足長短期結合、適宜個人或家庭需求的物業(yè)類型廣受青睞?！敖衩鲀赡?，受到限購限貸政策的制約，越來越多中國的私營企業(yè)主和企業(yè)高層也逐漸接受陸家嘴、新天地，原法租界等地高端服務式公寓項目(例如尚臻服務式公寓)，享受其所提供的高品質管家式服務。”

據(jù)介紹，陸家嘴的尚濱江服務式公寓今年8月份開始試運營，公寓面積85－214平方米，月租金在25000－65000元之間，目前入住的客人主要包括來自世界500強公司的歐美雇員、中國港澳臺地區(qū)租客和國內(nèi)人士；而靜安寺的尚臻靜安服務式公寓也開業(yè)不久，其房型普遍較大，基本在227－275平方米，月租金55000－77000元。租客中，世界500強公司歐美高管占50%，其他國內(nèi)高端客戶占50%。

“開發(fā)商自有的高端服務式公寓因其地理位置優(yōu)越，較之周邊五星級酒店有更高的性價比和宜居性，將保持吸引上海高端租賃需求，我們對服務式公寓的未來保持樂觀?！眳峭蹙又a充說，“也注意到一些高端豪宅小區(qū)的資產(chǎn)管理公司，他們提供的準服務式公寓項目也是一股新興力量，可作為中端細分市場的恰當補充。”