六本木新城，圖片來源：東京觀光網(wǎng)gotokyo

六本木新城作為一座緊湊型城市，是在舊城的基礎(chǔ)上進行改造的，是目前日本最高水平的城區(qū)改建項目，被譽為“未來城市建設(shè)的一個典范”。

開發(fā)模式——

該項目由森大廈株式會社牽頭，吸引了約400家企業(yè)、團體及個人共同投資4700億日元參與開發(fā)，是日本國內(nèi)最大的由民間力量為主體實施的城市綜合體開發(fā)項目。

項目首先建立了一個由國家與地方政府官員、學(xué)術(shù)和商業(yè)界人士共同組成的專業(yè)委員會，制定了一個周詳?shù)某鞘袕?fù)興設(shè)計方案。其次，設(shè)計方案對人均住宅面積和辦公面積做出了相應(yīng)指導(dǎo)，并根據(jù)各個區(qū)塊的不同特征和功能，設(shè)定了每個區(qū)域居住與工作人口的規(guī)劃比例，同時還在區(qū)域內(nèi)建設(shè)了一個集工作、居住、娛樂于一體的綜合公共場所。最后，建立了一個高效的行政和法律開發(fā)管理支持系統(tǒng)，政府行政機構(gòu)對經(jīng)多人同意了的決定予以支持。

六本木新城再開發(fā)改造建設(shè)于2000年4月正式開始施工，于2003年4月底完成。經(jīng)過僅僅三年的施工該項目出現(xiàn)在世人的面前，成為世界城市改造項目成功的典范。

規(guī)劃定位——

充分利用城市的豎向空間，并將小區(qū)塊土地合并利用、高強度開發(fā)，實現(xiàn)居住區(qū)、辦公區(qū)和必要配套功能設(shè)施的有機整合，通過為人們提供更多的城市空間和私人時間來組織更豐富的城市生活。

六本木新城（Roppongi Hills）功能示意圖，圖片來源：東方早報

六本木新城的建設(shè)圍繞著“住宅、商業(yè)、文化和設(shè)計”四大元素，處處體現(xiàn)以人為本的精神。新城還非常注重創(chuàng)造城市美感，包括營造城市景觀和構(gòu)筑文化場所，即通過構(gòu)建一系列的美術(shù)館、媒體中心、展示館、影院、露天劇場、音樂廣場和博物館等富有地域文化特色的休閑空間，表達豐富的城市文化情感。城市是生活、文化發(fā)展的舞臺，人們從來都希望被城市所吸引，以獲得欣賞與被欣賞的樂趣。這就要求城市能讓住在其中及其附近的人都感受到它的美麗，對它倍感親切且為之驕傲，讓每一個觀光者都因獲得美的享受而對其流連忘返。六本木新城通過設(shè)置園林小品、綠化空間、街頭雕塑、燈光照明設(shè)施等，使得居住者和觀光者都喜歡這里的生活、文化和環(huán)境。

模型計劃，圖片來源：“六本木六丁目地區(qū)再開發(fā)基本計劃調(diào)查報告書”

經(jīng)營方式——

具有全年度的營銷推廣計劃，每一季度舉辦不同的主題活動，并提前公布下個月的活動計劃，以吸引公眾參與，另外也結(jié)合旅游業(yè)積極開展地區(qū)觀光、藝術(shù)文化及商業(yè)活動。

城市既是劇場又是舞臺，因此在六本木新城內(nèi)的許多地方都可以見到體現(xiàn)這一理念的設(shè)施，包括六本木露天廣場(Roppongi Hills Arena)與各種媒體及IT資訊設(shè)施，都滿足了人們“看”與“被看”的需求。

可借鑒經(jīng)驗——

六本木新城建設(shè)經(jīng)歷了長期的籌備過程，圖片來源：“六本木六丁目地區(qū)再開發(fā)基本計劃調(diào)查報告書”

首先，該項目在處理與原住戶關(guān)系時堅持以人為本的理念。從1986年到2003年，六本木新城建設(shè)歷時17年，其中施工只用了3年時間，而規(guī)劃、設(shè)計以及與拆遷戶的溝通花了14年，相信這是房地產(chǎn)業(yè)的一個馬拉松紀錄，急功近利的開發(fā)商怎會有這樣的耐心？令人感慨的是，公司同原住戶舉行過1000多次懇談會。這樣做也是出于公司的信念：要留住老住戶！人是城市綜合體的靈魂，城市綜合體的建設(shè)最根本的問題是創(chuàng)造一種與人和諧相處的外在環(huán)境。

其次，憑借獨特的創(chuàng)意、完整而詳實的企劃和強大的執(zhí)行能力，六本木新城再開發(fā)計劃提出了一個新的超大型都會復(fù)合性休閑文化商業(yè)中心的生活圈提案，其規(guī)劃包含了一般市民在衣、食、住、行等各方面的需求，成為另一種新的都市生活的形態(tài)指標。六本木新城再開發(fā)計劃結(jié)合了良好的藝術(shù)設(shè)計與開放空間規(guī)劃，將整體空間塑造得更為藝術(shù)化與人性化。

第三，六本木新城建立了良好的區(qū)內(nèi)交通體系，在規(guī)劃時就考慮到將地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)相結(jié)合，并將人的流動放在第一位來考慮，以垂直流動線來思考建筑的構(gòu)成，使整體空間充滿了層次變化感。公司將都市的生活流動線由橫向改為豎向，建設(shè)一個“垂直”的而不是“水平”的都市，以改變?nèi)藗兊木幼∨c生活行為模式。通過增加大樓的高度來增加更多的綠地和公共空間，并縮短辦公室與居住區(qū)之間的距離，減少人們的交通時間。因此，良好的綜合體交通網(wǎng)絡(luò)是城市綜合體存在的一個基本條件，利用豎向空間，該項目提供了很好的示范。

第四，六本木新城建設(shè)具有廣泛的社會參與性。城市綜合體的建設(shè)是一個龐大的系統(tǒng)工程，需要得到相關(guān)各方的支持，才能順利實現(xiàn)它的價值。

俯瞰港口，圖片來源：網(wǎng)易財經(jīng)

從飛機上看這個180萬人口的城市——漢堡：盡管擁有760平方公里的土地，但這里三色三分：1/3是建筑，形態(tài)和諧；1/3是綠色，有160個公園；1/3是藍色，易北河和阿爾斯特湖等。他們也曾一味向外圍擴張，如今，不但回歸市區(qū)，更積極探尋解決大都市共同面臨的難題。

開發(fā)模式——

1997年，漢堡政府成立了屬下的港口和經(jīng)濟中心發(fā)展公司(2004年更名港口新城有限責(zé)任公司)，開始對老港區(qū)進行重新開發(fā)和利用，2001年，開啟了歐洲最大的城市中心區(qū)改造項目———港口新城。而新城的開發(fā)主體，也是3P模式：私人、企業(yè)和政府。“整個新城投資額104億，80億為私人公司提供，24億由政府負責(zé)，這些資金將投入到新城各項基建中?！备劭谛鲁堑男侣劙l(fā)言人Andre Stark說。

港口新城開發(fā)管理，圖片來源：百度文庫《漢堡港口新城》

規(guī)劃定位——

在和現(xiàn)有城市風(fēng)格相融合的同時，充分利用近水的優(yōu)勢，遵循可持續(xù)發(fā)展和生態(tài)保護的原則，建設(shè)高標準的城市建筑和公共活動場所。

港口新城示意圖，圖片來源：百度文庫《漢堡港口新城》

港口新城占地157公頃，距離最中心的市政廳8分鐘步程。除去水域面積、道路交通用地和公共綠地，港口新城可供建筑的土地面積為60ha，建筑密度參照市中心區(qū)域的標準，預(yù)計的建筑總面積約為150萬㎡，可供5500戶居民生活和2萬多就業(yè)人員工作，并為文化、休閑、旅游和商業(yè)活動提供場地。

港口新城由沙門碼頭、達爾曼碼頭、布魯克門碼頭、沙灘碼頭、沙門公園和遠洋碼頭等組成，將從西到東，從北到南增長，此間共有超過50個建設(shè)項目，有的已完成，有的已開始建造或者已簽訂建造合約；這里的居民數(shù)和進入港口新城的人數(shù)每天都在增加。

港口新城的中心區(qū)域吸引人棄車而行，許多地方靠步行或騎自行車就很快能夠到達。密集的道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交錯，大約70％的道路是無機動車的濱水路、便橋和廣場，30％直接靠著水岸。

“在新城內(nèi)，并不主張商務(wù)辦公區(qū)域與生活區(qū)的刻意分割。”托爾斯滕表示。港口新城目前已經(jīng)吸納了2000余人入住不同類型的住宅，其中有豪華的私有住宅和集資住宅，也有出租的住宅，其中政府資助的住宅建筑占到了三分之一。這里也吸納了超過450家企業(yè)，涵蓋了近萬名雇員。在“高技術(shù)、綠色”概念之下秉承與漢堡老城區(qū)一致的理念，港口新城并不歡迎重工業(yè)，而像太陽能電池板、燃料電池、熱電聯(lián)產(chǎn)機組、熱泵和生物質(zhì)再生能源等新技術(shù)，在這里得到了廣泛啟用。

可借鑒經(jīng)驗——

1.這絕不是快速、滾動開發(fā)的模式。港口新城共有多個板塊約90個項目，住宅土地全部單獨招標，但絕不追求高地價。而是先定出價格，然后從投標方案中選出最有說服力的，方案的質(zhì)量以及是否符合功能多元化的理念才是重要因素。商務(wù)樓土地一般不公開招標，由意向企業(yè)提出申請，并保證該建筑物的自用面積不低于60-70%。而想真正拿到一塊地，過程至少需要1年半。這不是一個追求建設(shè)速度和經(jīng)濟效益的大型房地產(chǎn)項目，新城至今已經(jīng)開發(fā)了10年，全部工程要到2025年才能結(jié)束。

2.三合一的城市發(fā)展新思路。政府規(guī)定，無論是單體樓，還是3棟一組，新城80%的項目會被要求必須滿足三個功能：辦公、居住和公眾使用?！叭绻≌娃k公分開，下班關(guān)燈就沒人了，而城市應(yīng)該是有民眾的，更是可持續(xù)的?！盇ndre Stark說?！霸?jīng)有一段時間，我們也熱衷于郊區(qū)，但現(xiàn)在心態(tài)有所改變。不想住太遠，汽車也不想開了?！?/p>

另一種三合一，還體現(xiàn)在住宅多元化的層面。新城地處市區(qū)中心，當然也限高，一般6-7層，少量8-9層。這里有產(chǎn)權(quán)房和出租公寓，也有私人投資的豪宅，比如目前售價最貴的馬可波羅公寓，單價1 .5萬歐元，而全市均價為4000歐元（漢堡房屋只算套內(nèi)實用面積）。

而再往大看，整個新城就是N合一。Grasbrook公園，讓小學(xué)生參與公園夢想，由設(shè)計師來完成實現(xiàn)；除了寫字樓、住宅、商鋪，還有音樂廳、博物館、大學(xué)、小學(xué)、公園、游輪碼頭、廣場……港口新城打破了市中心單一的商務(wù)和購物區(qū)的格局。

聯(lián)合利華港口新城總部，圖片來源：建筑自媒體

3.可持續(xù)發(fā)展的低能耗建筑。最新的規(guī)劃里，未來建造的項目，要求50%以上必須拿到環(huán)保金獎。聯(lián)合利華集團德語總部全樓無空調(diào)，用高效能的熱回收系統(tǒng)及外墻ETFE膜保溫，大堂對公眾開放，中庭自然采光，各層單位全部由中庭樹杈般的樓道聯(lián)通，加上節(jié)能LED燈照明及雨水的收集再利用等，可以減少大樓70%的電力和40%的供暖消耗。