集體土地整村拆遷模式之探討

本文從分析一般拆遷模式的弊端開(kāi)始提出整村拆遷對(duì)城市近郊區(qū)集體土地拆遷的新思路,可以有效解決拆遷戶(hù)的利益訴求、歷史遺留問(wèn)題、避免二次拆遷、有利于村集體經(jīng)濟(jì)的整體協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展.

 都說(shuō)征地、拆遷是“天下第一難”,而集體土地的拆遷又是難中之難。隨著各個(gè)城市的城市化推進(jìn)很多項(xiàng)目常由于拆遷進(jìn)度原因?qū)е鹿こ滩荒苋缙趯?shí)施,故如何破解拆遷難就成為城市建設(shè)者須解決的問(wèn)題。目前杭州鐵路東站樞紐地區(qū)整村拆遷的實(shí)踐給我們以新的啟發(fā)也帶來(lái)許多思考。

 1一般拆遷模式之弊端 1拆遷結(jié)束時(shí)間不確定。一方面拆遷的小部分農(nóng)戶(hù)的回遷安置地點(diǎn)往往就在需拆遷的地塊內(nèi)拆遷結(jié)束時(shí)間無(wú)法確定,導(dǎo)致回遷時(shí)間也無(wú)法確定村民心里沒(méi)底。另一方面杭州市近郊區(qū)農(nóng)戶(hù)大部分都靠出租房屋為生原來(lái)房屋結(jié)構(gòu)都是有利于出租的。據(jù)調(diào)查杭州市火車(chē)東站附近農(nóng)戶(hù)每年的出租收入少的也有約10萬(wàn)多的有30-40萬(wàn)。一旦拆遷至少在回遷前收入主要來(lái)源就沒(méi)有了,而拆遷戶(hù)要求的租金損失補(bǔ)償無(wú)法可依。拆遷戶(hù)間互相攀比意識(shí)很強(qiáng)拆遷中的阻力很大拆遷結(jié)束時(shí)間無(wú)法控制。

2村里的歷史遺留問(wèn)題難以根本解決。歷年來(lái)不同的項(xiàng)目單位在村里征地和拆遷較多累積了不少歷史遺留問(wèn)題。這些問(wèn)題涉及村與原征地單位、村與村、組與組甚至村、組與村民之間溯及時(shí)間長(zhǎng)牽涉面廣十分復(fù)雜。村里只好讓后面的項(xiàng)目單位來(lái)解決以前的遺留問(wèn)題但前面問(wèn)題的經(jīng)常是解決不了或只能解決部分新項(xiàng)目完成后又會(huì)產(chǎn)生新的問(wèn)題。

 3難以避免二次拆遷。由于以前項(xiàng)目單位征地只是涉及村里的一小塊土地地塊上的拆遷戶(hù)需要安置到本村的其它土地上。如果安置的土地上還有別的拆遷戶(hù)就需征地單位再設(shè)法把這些拆遷戶(hù)拆遷騰出地方建造安置房以供這兩批拆遷戶(hù)回遷之用。但如今后遇到另外項(xiàng)目征地需要回遷安置房有可能再次被拆遷。而再次拆遷拆遷的難度與費(fèi)用可能都會(huì)增大。

 4村集體經(jīng)濟(jì)難以得到規(guī)模發(fā)展。杭州市對(duì)撤村建居村實(shí)行留用地管理政策留用地是以撤村建居村可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的農(nóng)用地不含林地的10的比例確定留用地建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)先核發(fā)留用地指標(biāo)。也就是說(shuō)村只有等最后一塊征地完成后才能使用全部留用地指標(biāo)的土地由集體統(tǒng)一開(kāi)發(fā)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。因此以前村里對(duì)村里部分征地是很有意見(jiàn)的因?yàn)榇謇镆l(fā)展集體經(jīng)濟(jì)只能使用已完成征地所得到的留用地指標(biāo)。剩下的留用地指標(biāo)不知何時(shí)能通過(guò)完成征地得到使村集體經(jīng)濟(jì)得到規(guī)模發(fā)展。

      整村拆遷的優(yōu)勢(shì)

1拆遷戶(hù)人心齊利益訴求易解決。1大家在同一時(shí)間一起拆遷租金就無(wú)法攀比拆遷雙方的注意力全轉(zhuǎn)向房屋拆遷評(píng)估中大大減少了工作阻力。2由于安置地、拆遷標(biāo)準(zhǔn)全村統(tǒng)一使村民思想也高度統(tǒng)一。可以在較短的時(shí)間里使該村所有拆遷戶(hù)都簽訂拆遷安置協(xié)議提前騰空房屋,項(xiàng)目單位把所有的精力投入到安置房的建設(shè)中。3由于是全村統(tǒng)一拆遷村里先行搬遷的拆遷戶(hù)也愿意做未搬遷的親戚的思想工作。同時(shí)隨著本村搬遷拆遷戶(hù)越來(lái)越多對(duì)處于猶豫狀態(tài)的拆遷戶(hù)在心理上的壓力也越來(lái)越大不得不迅速放棄許多不切實(shí)際的要求。

 2村里的歷史遺留問(wèn)題一并解決。通過(guò)大項(xiàng)目的帶動(dòng)整村拆遷在區(qū)、鎮(zhèn)政府和項(xiàng)目單位的重視下可以組成專(zhuān)門(mén)的隊(duì)伍一起清理問(wèn)題的脈絡(luò)分門(mén)別類(lèi)、尋根溯源用智慧化解矛盾進(jìn)而最終解決問(wèn)題。

 3有效避免二次拆遷減少社會(huì)矛盾產(chǎn)生。整村拆遷是在該村的整體規(guī)劃已經(jīng)確定征地手續(xù)完成后開(kāi)始的。項(xiàng)目在取得村里內(nèi)心的認(rèn)可和支持后全村上下齊心協(xié)力自然會(huì)形成支持拆遷的氛圍再加上項(xiàng)目單位實(shí)施“先簽約先騰空先編號(hào)、先選房”的激勵(lì)措施 很快形成拆遷戶(hù)奮勇?tīng)?zhēng)先簽約騰空的景象速度之快也大大出乎項(xiàng)目單位的預(yù)料。

 4有利于村集體經(jīng)濟(jì)整體協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。整村拆遷是在村里所有地塊都征地完成留用地指標(biāo)全部落實(shí)地塊位置也經(jīng)過(guò)規(guī)劃固定拆遷完成后村即可開(kāi)始留用地項(xiàng)目的招商引資工作村集體經(jīng)濟(jì)通過(guò)拆遷可以得到規(guī)模發(fā)展。。

       整村拆遷應(yīng)注意的問(wèn)題

1前期手續(xù)要準(zhǔn)備充分。其實(shí)這次東站樞紐涉及x社區(qū)的拆遷項(xiàng)目單位不止一個(gè)項(xiàng)目手續(xù)辦理進(jìn)度有前有后。關(guān)鍵是各方都相互支持等手續(xù)齊備后及時(shí)啟動(dòng)拆遷。正是前期準(zhǔn)備充分拆遷很順利提前完成了拆遷工作。相反如果為了節(jié)約時(shí)間在手續(xù)未全的情況下倉(cāng)促進(jìn)行整村拆遷就有可能增加拆遷的難度和風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)因此引發(fā)信訪、行政復(fù)議的增加。一旦動(dòng)遷不成工作被動(dòng)將會(huì)沖擊征遷工作良好局面甚至?xí)l(fā)社會(huì)不穩(wěn)定現(xiàn)象。

 2細(xì)節(jié)部分須仔細(xì)把握。由于是整村拆遷一旦拆遷開(kāi)始后房屋的騰空、拆除工作要緊緊跟上。須切實(shí)加強(qiáng)拆房隊(duì)伍的有序管理已經(jīng)騰空可以拆除的房屋和騰空還未能辦完手續(xù)暫不能拆除的房屋要仔細(xì)辨別。地塊之間不同的拆房隊(duì)伍也要加強(qiáng)溝通防止誤拆現(xiàn)象發(fā)生以免引起拆遷雙方的不愉快局面的產(chǎn)生。