介處買二手房需注意事項(xiàng)  2010年09月28日 星期二 上午 10:02 1.多做些功課，多了解一下這個(gè)小區(qū)。  2.先在網(wǎng)上找找，房屋信息很多，不過你要辨別一下，幾個(gè)中介發(fā)的是不是同一套房源。如果確定是同一套房源就好辦了，你去跟中介A說，你這個(gè)房源中介B手里也有，如果你同意中介費(fèi)多少多少錢（請(qǐng)盡情發(fā)揮想象力，定一個(gè)數(shù)字，以免為了多掙中介費(fèi)而抬高房價(jià)），我就去跟你看房子。這個(gè)時(shí)候中介就會(huì)說這是小錢，先看房子，怎么怎么樣。不要妥協(xié)。  中介可能平常情況下不松口，我們是大公司很正規(guī)不賺差價(jià)怎么怎么樣，但是遇到競爭，就跟瘋了一樣，無論多大的公司。切記。  3、最大的技巧：鎖定小區(qū)之后，在網(wǎng)上如果看到感覺不錯(cuò)的房子，如果有兩套以上最好，看房前選擇兩個(gè)中介公司看，這樣后期操作起來你比較占主動(dòng)。再說一遍，中介公司只要遇到競爭，就跟瘋了一樣。  4、每次跟中介談判的時(shí)候，都先在心里默念三遍：站在我對(duì)面的是人渣。 5、堅(jiān)持自己先跟房東面談價(jià)格。發(fā)揮想象力，盡情壓價(jià)，但是不要談崩。如果實(shí)在談不下來再讓中介去談。他們是人精，總有辦法。適當(dāng)時(shí)候可以采取獎(jiǎng)勵(lì)政策，比如談下1W，多付1000中介費(fèi)。

看房前先白紙黑字約定：  一、中介費(fèi)用多少，辦完房產(chǎn)證支付一半，房屋交接完成后支付一半。  二、中介負(fù)責(zé)查證房屋屬權(quán)、房產(chǎn)證、土地證、房主身份證、是否有抵押、涉訟、戶口遷出。如未查證，中介公司付全責(zé)。（這句話很重要）。  三、注意看房協(xié)議，不要簽空白的，把地址寫清楚，沒填滿的劃掉。

委托中介貸款，中介需保證利率是  %折扣是（   ）。貸款評(píng)估費(fèi)是評(píng)估價(jià)的千分之     。（需要做低還是做高）中介需保證貸款成功，貸款成功后支付貸款費(fèi)用，貸款費(fèi)      元。 貸款不成功，買方不承擔(dān)任何費(fèi)用與責(zé)任，一切合同自動(dòng)解除 。

任何情況下不得收取意向金。

所有資金（包括定金和首付款）走銀行托管。不經(jīng)過中介公司。

全部要付的款項(xiàng)一般是

契稅（1.5%或3，一般是1.5%，容積率超過1就是3%） 

個(gè)人所得稅1.5% 

營業(yè)稅差額的5.5%（五年以下，所以如果貸款少，能做多低就做多低） 

抵押登記費(fèi)380 

評(píng)估費(fèi)千分之二（如果自己找評(píng)估公司是千分之一）

手續(xù)費(fèi)6快每平米。

登記費(fèi)80元。 

印花稅5元。  

這些款項(xiàng)不同地區(qū)略有不同，可以多問幾家中介。 超出部分，中介公司承擔(dān)。

在簽定合同過程中，必須注明什么時(shí)間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時(shí)不能按時(shí)交房，買家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下，在約定時(shí)，買家可以以房屋總價(jià)的10%左右作為交房時(shí)再付的條件約束賣家按照交房。

當(dāng)心維修基金被中介“黑吃”  很多消費(fèi)者在買二手房過程中忽視維修基金，中介往往利用這個(gè)“缺口”吃進(jìn)維修基金，如此的情況經(jīng)常以以下的方式發(fā)生：中介告訴賣方二手房維修基金已經(jīng)所剩無幾，一般情況下都是送給買方，而中介在對(duì)付買方時(shí)則稱賣方?jīng)]有將維修基金“送”給你，買方要自己重新辦理維修基金，這樣以來維修基金就進(jìn)了中介的口袋。買賣雙方需當(dāng)面進(jìn)行了解，如果是將維修基金贈(zèng)予買家，雙方需在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進(jìn)行約定。一般情況下，房屋交接時(shí)，買賣雙方需共同到相應(yīng)的物業(yè)管理公司，針對(duì)維修基金的帳戶余額，進(jìn)行資金交割，戶名的變更。

《合同法》425條規(guī)定：“居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”，保留相關(guān)的證據(jù)就可以有力地保護(hù)自己的合法權(quán)益。

在合同中明晰中介費(fèi)用所包含的項(xiàng)目。中介除了收取合同約定的中介服務(wù)費(fèi)外，其余的所謂墊資費(fèi)、看房費(fèi)、跑腿費(fèi)等等都屬于“黑收費(fèi)”。

本合同而簽署的補(bǔ)充協(xié)議及其他書面文件，均為本合同不可分割的一部分，具有同等效力?！?/SPAN>

違約方給各守約方造成的其他經(jīng)濟(jì)損失，由守約方按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定追償?！?/SPAN>

中介促成雙方完成房屋交易過戶，完成房屋交接為居間成功。

中介方收取房屋成交價(jià)1%的傭金的前提是其不僅要提供交易信息、權(quán)屬調(diào)查等，還要促成買賣合同的訂立，甚至還包括了辦理后續(xù)的過戶手續(xù)。因此，除有特別約定，僅提供房源信息還不足以被認(rèn)為全部完成房屋買賣的中介服務(wù)，以此要求客戶支付報(bào)酬不能成立。而能否認(rèn)為房屋成交后的傭金數(shù)額就是因買方違約導(dǎo)致的中介方預(yù)期利益的損失？按現(xiàn)行的收費(fèi)規(guī)定，中介公司收取房價(jià)1%傭金的提前是，中介公司促成房屋買賣合同的訂立。而提供房源信息不必然產(chǎn)生促成合同訂立的結(jié)果，即便中介公司提供了后續(xù)的媒介服務(wù)，也存在未能促成合同訂立而獲得報(bào)酬的可能性。因此，將媒介居間成功后的傭金報(bào)酬作為違反看房確認(rèn)書的預(yù)期利益顯然不合理。

 “居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，

限定交易時(shí)間

在決定購買二手房之前一定要先去區(qū)房產(chǎn)交易中心查詢一下該套房產(chǎn)的現(xiàn)狀是否抵押或已售，以避免上當(dāng)受騙，也希望購房者發(fā)現(xiàn)中介的不法行為，能夠及時(shí)舉報(bào)。

中介買房涉及多少費(fèi)用
   二手房買賣盡量先在正規(guī)中介處查詢房源信息，寧愿多跑幾家多了解行情。買賣雙方在達(dá)成意向后需與中介公司簽訂《相關(guān)費(fèi)用清單》、《居間中保合同》、《上海市房屋買賣合同》等。
 如果客戶需要貸款購買房子，在簽訂上述合同后兩天內(nèi)，需向業(yè)主支付30%房屋預(yù)付款，另需支付以下費(fèi)用，(如客戶不需貸款，則按照非貸款部分支付相關(guān)費(fèi)用)：

一、     交易手續(xù)費(fèi)：建筑面積×2.5元。

 二、契稅：契稅按照房屋實(shí)際成交金額的1.5%計(jì)算繳納。
  三、合同印花稅：按照房屋實(shí)際的成交金額的0.05%繳納。
  四、權(quán)證印花稅：5元/本。
  五、登記費(fèi)：如果房屋屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，100元/件；如果房屋屬于其他產(chǎn)權(quán)，300元/件。(注：不僅住宅與非住宅有區(qū)別，而且有無抵押貸款也不同。若與規(guī)定不符以有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。)

六、圖紙費(fèi)：25——75元。
七、工本費(fèi)：25——45元。
 八、貸款所發(fā)生的費(fèi)用：①貸款擔(dān)保費(fèi)：300～600元；②抵押登記費(fèi)：公積金100元、組合或商業(yè)貸款200元；③貸款保險(xiǎn)費(fèi)根據(jù)銀行規(guī)定收??；④公積金評(píng)估費(fèi)：如果貸款超過房價(jià)一半，需支付200元。
   九、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)(傭金)：按房屋成交價(jià)格總額的1%計(jì)付。
   十、維修基金：由上下家自行約定是否轉(zhuǎn)送，業(yè)主也將自行支付以下費(fèi)用。
    如果房屋是使用權(quán)房，則必須轉(zhuǎn)成產(chǎn)權(quán)房才能進(jìn)行交易，所有費(fèi)用由賣方獨(dú)自承擔(dān)。轉(zhuǎn)產(chǎn)費(fèi)一般由房屋所在物業(yè)管理公司提供，是根據(jù)房屋朝向、房齡、業(yè)主工齡等因素進(jìn)行評(píng)定。

 在以上手續(xù)辦理妥當(dāng)后，且雙方資料都齊全的情況下，中介公司會(huì)在15天內(nèi)帶買賣雙方到交易中心辦理過戶手續(xù)。 

房產(chǎn)中介合同在法律上叫做居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。

二要審查對(duì)方的委托授權(quán)書，以確認(rèn)對(duì)方是賣主的合法代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應(yīng)寫明代理方式、代理報(bào)酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，特別要注意是否蓋章及寫清有關(guān)日期。

經(jīng)過選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后，將進(jìn)入買房的實(shí)質(zhì)性階段。具體是：房屋面積測繪、房屋價(jià)值評(píng)估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶、取得回執(zhí)。

　　購房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證，并督促賣方盡快遷出戶口；辦理二手房貸款環(huán)節(jié)較多、需要時(shí)間較長，手續(xù)繁瑣。千萬不要因?yàn)橛H戚朋友介紹而簡化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過戶必須報(bào)經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門才能完成過戶手續(xù)。

　　交房：按照合同約定執(zhí)行

　　辦理完所有手續(xù)后，買賣雙方按合同條款交接房屋，驗(yàn)收房內(nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗(yàn)收合格后買方付款。

　　關(guān)于稅費(fèi)的交納應(yīng)在《買賣契約》中注明由哪一方繳納，未注明的要按照規(guī)定各自承擔(dān)；最后，按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定，領(lǐng)取房地產(chǎn)證時(shí)，必須本人到場，如本人因故不能到場領(lǐng)證，應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。

在二手房買賣合同簽訂前，中介和賣房業(yè)主都有義務(wù)就房屋的情況向買房者作出說明，特別是要對(duì)房屋毀損部分、權(quán)利瑕疵部分作出充分的說明，否則就未盡到中介和賣房業(yè)主應(yīng)履行的說明義務(wù)，應(yīng)就不能簽訂房屋買賣合同承擔(dān)一定的責(zé)任。

上家并未在合同約定期限內(nèi)還清銀行貸款，而且抵押登記也未在約定期限內(nèi)撤銷，

附：二手房交易的當(dāng)事人雙方需提供的相關(guān)材料
　　賣方需提供的材料：

1、產(chǎn)權(quán)人身份證（非當(dāng)?shù)貞艏耸窟€應(yīng)提供暫住證）

2、戶口本

3、房屋所有權(quán)證

4、原購房發(fā)票（復(fù)印件）、原購房合同

5、共有產(chǎn)權(quán)人聲明

6、結(jié)婚證復(fù)印件

7、產(chǎn)權(quán)人印章

8、土地使用權(quán)證

9、已購公有住房、成本價(jià)購房、優(yōu)惠價(jià)購房、央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房等房產(chǎn)，出售轉(zhuǎn)讓時(shí)還應(yīng)提供相關(guān)的審批和申請(qǐng)手續(xù)。

10、買賣合同
　　買方需提供的材料：

1、買方本人身份證件（非北京戶籍人士還應(yīng)提供暫住證）

2、戶口本

3、本人印章

4、外籍人士需提供護(hù)照、居留證、工作單位證明

5、港、澳、臺(tái)人士需提供身份證、回鄉(xiāng)證、外批單

6、買賣合同

7、如需要貸款購房，還應(yīng)提供貸款銀行所需的相關(guān)手續(xù)。
二手房交易流程和所需資料　二手房交易流程和所需資料

中介應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人報(bào)告相關(guān)事項(xiàng)，如果故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求委托人支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

中介故意隱瞞的主要是對(duì)交易構(gòu)成障礙的一些情況，如房屋的房齡、抵押等等，客戶往往簽了居間合同后才知道存在這些不利因素，但此時(shí)中介往往以“扣定金”來威脅，迫使客戶繼續(xù)交易。

一起買賣成交后，中介向買賣雙方各收1%的傭金。可是這類合同中卻并沒有對(duì)中介提供虛假房屋信息、錯(cuò)誤的稅收信息、挪用客戶資金等行為進(jìn)行約束，因此這類合同可以說是霸王合同。

第一，              委托合同中，受托人以委托人的名義和費(fèi)用活動(dòng)，代委托人與第三人訂立合同，以為他人處理事務(wù)為目的;

而居間合同中，居間人只為委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)，并不參與委托人與第三人之間的關(guān)系，居間人不得以委托人的名義或以居間人自己的名義代為訂約。 

  第二，委托合同可以是有償合同，也可以是無償合同，而居間合同是有償合同。因?yàn)榫娱g人是不得以委托人的名義與第三人訂立合同的，因此，乙和甲之間是委托合同關(guān)系

必須認(rèn)真、仔細(xì)地查看其是否具備《房產(chǎn)中介資質(zhì)證》，

另外，要核實(shí)買賣雙方身份。進(jìn)行交易前，一定要核實(shí)業(yè)主房地產(chǎn)證、房屋所有權(quán)證、國有土地使用證或預(yù)售契約等房屋權(quán)屬證明以及身份證、戶口簿等，并看清合同條款。簽署購/售房合同時(shí)，

必須要求買方、賣方及中介公司三方同時(shí)簽約，并且謹(jǐn)慎、認(rèn)真地審查合同上所有條款的內(nèi)容，尤其是一些涉及費(fèi)用分擔(dān)、繳/收房款及房屋交付使用日期、違約責(zé)任等方面條款。除此以外，最好把中介傭金也一并寫進(jìn)購/售房合同。相關(guān)的合同、票據(jù)原件都必須妥善保管，一旦發(fā)生任何消費(fèi)爭議，亦可及時(shí)向有關(guān)部門投訴。

一定要將各項(xiàng)“口頭”承諾寫進(jìn)合同。買家委托中介公司辦理銀行按揭手續(xù)或向業(yè)主“試價(jià)”時(shí)，應(yīng)在委托書中寫明辦理按揭手續(xù)或“試價(jià)”的起止時(shí)間，若其超過期限仍無法辦妥手續(xù)的話則應(yīng)退回全數(shù)定金。此舉不但可保障客戶的利益，而且還可有效避免某些中介刻意使產(chǎn)權(quán)交易無限期拖延，乘機(jī)吞掉定金的情最重要的是，要避免簽單方委托。由于有的市民過分信任中介，這就給某些中介以可乘之機(jī)，更有甚者，經(jīng)常手持客戶與其簽署的公證委托書做許多不法勾當(dāng)，如：瞞騙業(yè)主并以一個(gè)較高的價(jià)錢與客戶成交、假扮客戶與業(yè)主談判等。

況出現(xiàn)。

其一，購房人首先要了解中介人員的信息，如經(jīng)營范圍、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名及證號(hào)等等。如果購房者在直接到中介公司進(jìn)行洽談的過程中，發(fā)現(xiàn)中介公司未經(jīng)備案、注冊(cè)登記或執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人證號(hào)名不副實(shí)，應(yīng)立即停止交易，向有關(guān)部門核實(shí)、舉報(bào)。

其次，在合同中明晰中介費(fèi)用所包含的項(xiàng)目。中介除了收取合同約定的中介服務(wù)費(fèi)外，其余的所謂墊資費(fèi)、看房費(fèi)、跑腿費(fèi)等等都屬于“黑收費(fèi)”。同時(shí)根據(jù)《關(guān)于規(guī)范上海市居住房屋買賣，租賃中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定：居住房屋買賣中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)不超過成交價(jià)的2%,租賃中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)不超過一個(gè)月租金的70％

　其三，在合同中明晰中介費(fèi)的支付條件。原則上是在中介公司促成雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)支付，但鑒于房屋交易過程中環(huán)節(jié)較多，可以將中介經(jīng)紀(jì)費(fèi)的支付與工作進(jìn)度相結(jié)合，做到哪一步就支付哪一步的中介經(jīng)紀(jì)費(fèi)?！　?/FONT>

其四，要格外留心定金、訂金，預(yù)付款，違約金條款。如果是對(duì)方提供的為格式合同，那么，在簽訂合同前，最好請(qǐng)專業(yè)律師把關(guān)，修改、刪除合同中對(duì)己不利“霸王條款”，增加自身需要的條款，以達(dá)到利益平衡，降低糾紛、損失發(fā)生。

二手房轉(zhuǎn)讓過戶費(fèi)用 



賣主應(yīng)繳費(fèi)用 



一、交易手續(xù)費(fèi)：自今年3月1日起，交易手續(xù)費(fèi)由原來按套計(jì)算變?yōu)榘疵科椒矫子?jì)算，5元／平方米，賣主承擔(dān)50％費(fèi)用。 



二、合同印花稅：按照房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的成交金額的0．05％繳納，賣主承擔(dān)50％。 



三、契稅：契稅繳納按照房屋實(shí)際成交金額的0．75％計(jì)算，由買賣雙方約定由何方承擔(dān)，在實(shí)際操作過程中一般由買家承擔(dān)。 



四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)（中介費(fèi)）：按房屋成交價(jià)格總額的0．5～2．5％計(jì)收，買賣雙方收費(fèi)總和不得超過成交價(jià)格的3％。 



五、過戶手續(xù)費(fèi)：50元／套。六、轉(zhuǎn)產(chǎn)費(fèi)：如果房屋是使用權(quán)房，則必須轉(zhuǎn)成產(chǎn)權(quán)房才能進(jìn)行交易，所有費(fèi)用由上家獨(dú)自承擔(dān)。轉(zhuǎn)產(chǎn)費(fèi)一般由房屋所在物業(yè)管理所核定，根據(jù)房屋朝向、房齡、業(yè)主工齡等因素進(jìn)行評(píng)定。具體見本報(bào)2002年3月5日A3《今年公有住房出售五項(xiàng)規(guī)定》。 



買主應(yīng)繳費(fèi)用 



一、交易手續(xù)費(fèi)：以5元／平方米計(jì)算，按照房屋面積大小繳費(fèi)，買主承擔(dān)總費(fèi)用的50％。 



二、合同印花稅：按照房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的成交金額的0．05％繳納，買主承擔(dān)50％。 



三、契稅：契稅按照房屋實(shí)際成交金額的0．75％計(jì)算繳納，由買賣雙方約定由何方承擔(dān)，在實(shí)際操作過程中一般由買家承擔(dān)。 



四、權(quán)證印花稅：5元／本。五、登記費(fèi)：如果房屋屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，100元／件；如果房屋屬于其他產(chǎn)權(quán)，200元／件。 



六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)（中介費(fèi)）：按房屋成交價(jià)格總額的0．5～2．5％計(jì)付，買賣雙方付費(fèi)總和不超過成交價(jià)格的3％。 



七、過戶手續(xù)費(fèi)：50元／套。

八、維修基金：根據(jù)賣家實(shí)際用掉的維修基金數(shù)目補(bǔ)交給對(duì)方。 



買主應(yīng)繳其他相關(guān)費(fèi)用 



在房地產(chǎn)交易過程中，如果牽扯到房屋評(píng)估、咨詢等還要收取相關(guān)費(fèi)用，具體如下： 



1、評(píng)估費(fèi)：計(jì)費(fèi)采取差額定率累進(jìn)法收取。 



2、房地產(chǎn)咨詢費(fèi)：按服務(wù)形式分口頭咨詢費(fèi)和書面咨詢費(fèi)兩種?？陬^咨詢費(fèi)，按服務(wù)所需時(shí)間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級(jí)由雙方協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。書面咨詢費(fèi)，按咨詢報(bào)告的技術(shù)難度、工作繁簡結(jié)合標(biāo)的額大小計(jì)收。普通的，每份收費(fèi)300～1000元，復(fù)雜的可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但不得超過咨詢標(biāo)的額的0．5％。此項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，屬指導(dǎo)性參考價(jià)格。 



二手房買賣舉例說明 



李先生出售一套位于天潼路的兩室一廳，建筑面積80平方米。最終，與王小姐達(dá)成協(xié)議，房屋以30萬元成交。李先生和王小姐在房屋交易過程中，所需繳納的費(fèi)用如下： 



李先生: 



交易手續(xù)費(fèi)＝5元／平方米×80平方米÷2＝200元合同印花稅＝30萬元×0．05％÷2＝75元房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)＝30萬元×（0．5～2．5％）＝1500～7500元過戶手續(xù)費(fèi)＝50元總計(jì)＝200＋75＋50＋（1500～7500）＝1825～7825元 



王小姐： 



交易手續(xù)費(fèi)＝5元／平方米×80平方米÷2＝200元合同印花稅＝30萬元×0．05％÷2＝75元房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)＝30萬元×（0．5～2．5％）＝1500～7500元過戶手續(xù)費(fèi)＝50元權(quán)證印花稅＝5元登記費(fèi)＝100元總計(jì)＝200＋75＋50＋5＋100＋（1500～7500）＝1930～7930元