夫妻購買房產(chǎn)和離婚分割房產(chǎn)的若干法律問題 ![]() 1.父母為子女結(jié)婚購房未留憑據(jù) 在現(xiàn)實(shí)生活中,父母為子女結(jié)婚購房出資的現(xiàn)象普遍存在,為使這種善良的親情付出日后不致受傷害,父母在出資時保留必要的憑據(jù)是非常重要的。而這種憑據(jù),視不同的情形,憑據(jù)所載明的內(nèi)容亦為不一。 根據(jù)《婚姻法解釋二》第22條之規(guī)定,父母為子女結(jié)婚購房出資,若是在婚前的出資,視為對自己子女的個人贈與,有證據(jù)表明贈與給雙方的除外;若是在婚后出資,則該出資視為對雙方的贈與,有證據(jù)表明贈與給一方的除外。為此,父母的出資根據(jù)其本身的意愿不同,應(yīng)保留不同的憑據(jù)內(nèi)容。一般有四種意思表示:一是父母在子女婚前購房出資,只贈與給自己的子女一方,則保留出資證明即可,如付款發(fā)票、收款收據(jù)、錄音錄像、證人證言、銀行取款(轉(zhuǎn)賬)證明;二是父母在子女婚后購房出資,而子女與其配偶對該房屋的權(quán)利是按比例享有,父母只贈與給自己子女一方的,除了保留上述出資證明外,還要有明確的贈與給自己子女一方的合同,對方在贈與合同上簽字的效力更佳;三是父母在子女婚后購房出資,該房屋屬于子女的夫妻共同財產(chǎn),父母要求日后將出資返還的,父母應(yīng)要求子女出具借條,而借條的效力以子女的配偶簽字確認(rèn)為準(zhǔn);四是無論是在子女婚前或婚后購房出資,父母希望享有相應(yīng)的財產(chǎn)權(quán)利的,應(yīng)作為共同購房人。 2.以他人名義購房 在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,很多夫婦會出于各種條件使然,以他人的名義購房。此類財產(chǎn)的購置方式,在各種財產(chǎn)的持有風(fēng)險中是最高的。根據(jù)現(xiàn)行《物權(quán)法》的規(guī)定,房屋所有權(quán)證是證明房屋產(chǎn)權(quán)的唯一合法憑證。對于意欲取得房屋所有權(quán)的夫婦而言,以他人名義購房,很容易導(dǎo)致“竹籃打水一場空,賠了夫人又折兵”。 特別是如經(jīng)濟(jì)適用房的購置,小產(chǎn)權(quán)房的購置,依據(jù)各地的住房政策,此類房屋只得由當(dāng)?shù)鼐用褓徺I。外地居民看中了房屋相對商品房而言低廉的價格,便想方設(shè)法找到符合購房資格的人代買,一旦發(fā)生婚姻關(guān)系爭議,離婚時無法進(jìn)行分割不說,大量的事例表明,名義購房人事后的反悔,侵占房屋不肯變更房屋產(chǎn)權(quán)或反倒要求實(shí)際購房人騰房的風(fēng)險依然存在。 3.以子女名義購房 在現(xiàn)實(shí)生活條件下,很多夫婦基于子女的上學(xué)、就業(yè)的便利條件(買房可以上當(dāng)?shù)貞艏?,甚至以增加子女的擇偶成功系?shù),當(dāng)然,有的還會因不顯富為由,會以子女的名義購置房屋。促使采取此種情形購置房產(chǎn)的一個重要的誤區(qū)是以為以子女的名義買房,父母仍可以自由處置。 且不說隨著法制的不斷健全,戶籍管理逐漸完善,而讀書、求職的環(huán)境逐步寬松,戶籍對上學(xué)、就業(yè)的便利功能逐漸退出歷史的舞臺。單就權(quán)屬的確定來說,房屋所有權(quán)證是確定物權(quán)的唯一憑據(jù),父母要自由處分子女名下的房屋在法律上根本行不通。為此,在房屋逐漸成為投資方式的今天,以子女名義購房無疑為自己的投資設(shè)下不必要的障礙。 4.婚前以一方名義購房未留憑據(jù) 先創(chuàng)業(yè)后成家,越來越成為時下年輕人的選擇。而基于社會競爭壓力的激烈,婚前同居,共同創(chuàng)業(yè),更為越來越多的戀人所認(rèn)同?;榍百徶梅慨a(chǎn),即為共同創(chuàng)業(yè)的一個重要的目標(biāo)。 出于便利購房手續(xù)的辦理方便,如兩地分居,要以雙方的名義購房在實(shí)際的操作中會有諸多手續(xù)上的麻煩;或者是一方的收人相對較低,而另一方為主要的還款義務(wù)人,從尊重角度出發(fā),以主要還款義務(wù)人為購買方;還有的,以對方名義買房作為愛心的表白。這些情形,從理性分析來看,當(dāng)然還考慮從事后的救濟(jì)角度來說,一些手續(xù)上的麻煩完全可以克服,或者是沒有必要。在愛情要考驗(yàn)越來越受到?jīng)_擊的今天,權(quán)利憑證的保留對于婚姻的維系來說同樣非常重要。 5.購二手房未及時過戶 二手房的交易相對期房來說,更為便捷。一是二手房本身的權(quán)利憑證是明確的,不存在商品房的開發(fā)中因開發(fā)商的相關(guān)報批手續(xù)不完備而導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)證無法辦理的風(fēng)險;二是二手房屬于現(xiàn)房,當(dāng)即就能交付使用;三是當(dāng)前的銀行放貸政策,對于現(xiàn)房的風(fēng)險評估較小而價值明確,批貸手續(xù)相對便捷。為此,二手房交易的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),能夠在正常的工作日中辦理完畢。 由于未及時過戶,導(dǎo)致在離婚財產(chǎn)分割中因涉及第三者的權(quán)利而無法進(jìn)行分割。并且,現(xiàn)實(shí)中大量的案例表明,未及時過戶存在著簽訂購房合同的一方與產(chǎn)權(quán)人串通,惡意退房,導(dǎo)致配偶另一方的權(quán)利保護(hù)造成極大障礙,事后的救濟(jì)難以平衡實(shí)際的房屋增值損失。 ?。ǘ┘s定房屋分割應(yīng)注意什么 1.房屋地址準(zhǔn)確 婚姻財產(chǎn)約定中對于房屋權(quán)屬的分割,首先要明確的是房屋的地址坐落。若約定分配房屋的產(chǎn)權(quán)證還沒有頒發(fā),只有與開發(fā)商簽訂的購房合同的,則婚姻財產(chǎn)約定中的地址描述要與購房合同上的地址描述一致;若產(chǎn)權(quán)證已頒發(fā),則必須與產(chǎn)權(quán)登記證上的地址描述一致,并且加上房屋所有權(quán)登記證號。 地址描述不清,一個直接的后果就是協(xié)議約定不明確,給婚姻協(xié)議的效力確定帶來不必要的麻煩。特別是地名的規(guī)范相對滯后,如恰逢當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃,原來的街道名稱、門牌號碼可能都將不復(fù)存在。因而,一個保險的方式是,除了明確當(dāng)時的房屋所在街道、門牌號碼、具體院落樓層外,鄰居的產(chǎn)權(quán)人亦在協(xié)議上明確,對于日后的爭議還多了一個佐證。 2.產(chǎn)權(quán)比例要明確 夫妻間購置的房屋產(chǎn)權(quán)比例享有,若是在婚后購置,在沒有書面約定的情況下,一般是每人50%;可若房屋是婚前由一方或雙方共同購置,要想體現(xiàn)出資的不同,那么產(chǎn)權(quán)比例的明確約定是必要。即便房屋是在婚后購置,根據(jù)《婚姻法》第19條的規(guī)定,雙方亦可、以在婚姻財產(chǎn)約定中,對于各自所占的比例進(jìn)行清楚的約定。當(dāng)然,這種產(chǎn)權(quán)比例的約定,可以不與出資比例一致,只要夫妻雙方認(rèn)同即可。 對于房屋的婚姻財產(chǎn)約定的另一表現(xiàn)形式是,在購房合同中明確各自的產(chǎn)權(quán)比例。比如,雙方(無論是婚前,還是婚后)都作為購房合同的買方,在合同中附加上各自的產(chǎn)權(quán)比例。這樣,在開發(fā)商代為審辦產(chǎn)權(quán)證時,產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)便會根據(jù)購房合同的約定,在產(chǎn)權(quán)證書上明確共有權(quán)人的產(chǎn)權(quán)比例。否則,產(chǎn)權(quán)證上雖注明了共有權(quán)人,但未明確產(chǎn)權(quán)比例時,只能認(rèn)定為每人一半。 3.離婚分配可定懲罰性約定 婚姻財產(chǎn)約定的功能,除涉及財產(chǎn)的享有規(guī)則外,還可以對婚姻的忠誠懲罰做出明確的約定。這種忠誠懲罰約定對于日后的過錯追究,提供了一個明確的依據(jù)。 在現(xiàn)實(shí)的婚姻生活中,婚姻過錯表現(xiàn)五花八門,傷害夫妻感情的事件以及損害后果各不相同。而《婚姻法》上規(guī)定的可追究過錯責(zé)任賠償?shù)臈l件僅限于:重婚,有配偶者與他人同居,家庭暴力,虐待、遺棄家庭成員四種。這使得對于追究過錯方責(zé)任的情形過于狹窄及懲罰性太輕,而實(shí)踐中也不易舉證。為便于夫妻雙方對忠誠性約定明確,在婚姻財產(chǎn)約定中,可以細(xì)化婚姻過錯行為,并且對懲罰性后果予以明確,這樣在離婚責(zé)任追究時有據(jù)可依。 4.日期、署名不能少 一個完整的婚姻財產(chǎn)約定,除了約定的具體內(nèi)容外,夫妻雙方的簽字及日期填寫是必不可少的。否則,只能認(rèn)定為雙方的意思表示不完備,約定還未成立。 現(xiàn)實(shí)中大量的婚姻財產(chǎn)約定不規(guī)范,很多人以為協(xié)議系由一方親自書寫,自然是他的真實(shí)意思表示,日后發(fā)生爭議時,就可按該書具的“協(xié)議”執(zhí)行。其實(shí)不然。沒有署名的協(xié)議,最多只能認(rèn)定為一方或雙方曾就該事項(xiàng)做過商議,但最終未將商議的內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn),而不成立。沒有日期的協(xié)議,則會因協(xié)議的簽訂日期未明確,而導(dǎo)致協(xié)議仍未生效。 5.產(chǎn)權(quán)贈與要過戶 婚姻財產(chǎn)約定中對于房屋權(quán)屬約定,常會出現(xiàn)一個問題是,房屋為一方的婚前財產(chǎn)而約定歸另一方所有,或共同所有。這種約定受法律保護(hù),法源依據(jù)是《合同法》中的財產(chǎn)贈與。但是,還應(yīng)該注意到,對于不動產(chǎn)的贈與應(yīng)以產(chǎn)權(quán)過戶為準(zhǔn)。也即是說,婚姻財產(chǎn)約定中涉及一方婚前房屋約定為另一方所有,或共同所有時,應(yīng)及時到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),否則,贈與仍有可能隨時撤銷。 可能有人認(rèn)為,贈與的房屋已實(shí)際交付使用,但我們要注意到,這種交付使用只是一種推定,并且是基于夫妻間共同生活的必然,而房屋產(chǎn)權(quán)證實(shí)際仍由一方保管。即便是產(chǎn)權(quán)證由另一方保管,那也是因婚姻生活中財產(chǎn)放置使然,從法律上來說,該產(chǎn)權(quán)證基于婚姻關(guān)系的人身依附性,并未脫離于對方的管理之下。 ?。ㄈ┓课莓a(chǎn)權(quán)從什么地方把握 1.房屋產(chǎn)權(quán)歸屬 離婚財產(chǎn)分割時,涉及房屋的分割,首先要明確的便是爭議房屋的產(chǎn)權(quán)問題。也即該房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰,是一方所有,還是雙方共同所有;該產(chǎn)權(quán)來源是一方或雙方婚前購置,還是婚后購置。由此,可以判斷該房屋屬于一方的個人財產(chǎn),還是雙方的夫妻共同財產(chǎn)。 若該房屋是以他人名義購置或是以子女名義購置,則會因涉及案外人的權(quán)益,在訴訟中無法分割,必須待產(chǎn)權(quán)明晰后才能做處理。若是購買的商品房,產(chǎn)權(quán)證還未及時頒發(fā),在雙方當(dāng)事無法協(xié)商一致的情況下,也必須待產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)后再行處理。 假如房屋是公房,或是央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等政策性分房,則還要根據(jù)產(chǎn)權(quán)單位的分房政策酌情而定。 2.購房合同察看 在房屋的產(chǎn)權(quán)證未下發(fā)的情況下,在離婚財產(chǎn)分割中對于權(quán)利判定的一個標(biāo)準(zhǔn)是購房合同的簽訂。雖然說,在沒有產(chǎn)權(quán)證的情況下,僅有購房合同,若雙方無法對房屋的分割達(dá)成合意,法院無法做出處理。但是,購房合同的證據(jù),可以作為追究一方轉(zhuǎn)移夫妻共同財產(chǎn)的重要憑證。 在現(xiàn)實(shí)生活中,由于房屋的巨大市場價值,基于夫妻矛盾等各種原因,隱匿、轉(zhuǎn)移夫妻共同財產(chǎn)的案件發(fā)生不少。有的雖以自己的名義簽訂了購房合同,但在實(shí)際申請產(chǎn)權(quán)登記時,則可能會以他人的名義辦理。若有該房屋的原購房合同表明配偶另一方為購買人,而配偶并不知情的,則顯然是轉(zhuǎn)移夫妻共同財產(chǎn)的行為。配偶可以依此追究對方的賠償責(zé)任。 3.婚姻財產(chǎn)約定考量 2001年4月28日《婚姻法修正案》頒布實(shí)施后,婚姻財產(chǎn)約定的概念至今已深人人心。而由于婚姻財產(chǎn)約定的形式可以多樣,只要能證明系雙方對財產(chǎn)處置的真實(shí)意思表示即可。為此,在離婚財產(chǎn)分割時,還要考量的一個重要內(nèi)容便是雙方是否有婚姻財產(chǎn)約定。 而婚姻財產(chǎn)約定總是預(yù)先所做的設(shè)定,并且約定在夫妻間難免會有隨意性,這會使得財產(chǎn)約定并不完備,遺漏相關(guān)財產(chǎn),或?qū)ω敭a(chǎn)約定不明確無法認(rèn)定其效力。因此,在離婚時,重新審定婚姻財產(chǎn)約定的效力尤為重要。 4.婚姻關(guān)系再審視 依法成立的婚姻,才存在著離婚的可能及必要。由于法律觀念的缺失,以及其他不正當(dāng)原因的使然,未婚同居,近親結(jié)婚,以欺詐手段騙取結(jié)婚登記的現(xiàn)象仍大量存在。為此,在辦理離婚手續(xù)時,對婚姻關(guān)系再審視仍屬必要?;橐鲫P(guān)系的有效與否,直接導(dǎo)致的后果是“婚后”獲得的財產(chǎn)是共同共有,還是一般共有。若婚姻有效,則婚后所得為夫妻共同財產(chǎn);若婚姻無效,則雙方的關(guān)系為同居關(guān)系,同居期間獲得的財產(chǎn),各自名下歸各自所有,有證據(jù)證明對對方名下的財產(chǎn)享有權(quán)利的,依證據(jù)認(rèn)定。房屋的分割亦然。 重婚,未達(dá)法定婚齡,三代以內(nèi)旁系血親結(jié)婚,以及患有醫(yī)學(xué)上認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)結(jié)婚的疾病的,婚姻無效。違背自己真實(shí)意愿,被強(qiáng)迫辦理結(jié)婚登記的,為可撤銷婚姻。為此,在離婚訴訟中,若對婚姻效力有異議的,法院會對本案中止審理,待婚姻關(guān)系明晰后再行審理。 5.子女撫養(yǎng)的優(yōu)利條件 照顧兒童利益原則,一直是離婚財產(chǎn)分割中的傾向性依據(jù)。為便于兒童的生活需要,直接撫養(yǎng)子女的一方,可以此為條件,要求在財產(chǎn)分割中對己方多做分割。 根據(jù)此原則,房屋作為重要的生活資料,若撫養(yǎng)子女的一方無其他住房,則可要求在房屋分割時,對自己多做照顧。比如,兩套一大一小的房屋,大房屋可分給撫養(yǎng)小孩的一方,而無須對另一方作差價補(bǔ)償,或只作少量補(bǔ)償。 ![]() |
|