(2012-08-27 11:44:18  來源：中國稅務(wù)報

個人之間贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的納稅規(guī)定，散見于多個稅收文件中。為方便對照學(xué)習(xí)，現(xiàn)歸納整理如下。

    對贈與方的納稅規(guī)定

一、營業(yè)稅

根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施細則第五條第一項的規(guī)定，單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。但是，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅〔2009〕111號）第二條的規(guī)定，對個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的以下四種情形，暫免征收營業(yè)稅：

（一）離婚財產(chǎn)分割；

（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（三）無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

應(yīng)當(dāng)注意的是，第四項僅指“房屋產(chǎn)權(quán)”，是否包括房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)呢？根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定的“地隨房走的原則”，應(yīng)當(dāng)包括土地使用權(quán)。也就是說，土地使用權(quán)隨同房屋產(chǎn)權(quán)暫免征收營業(yè)稅。但是，如果土地上無房產(chǎn)，僅是土地使用權(quán)的遺贈，則應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。

需要說明的是，繼承與贈與是兩個不同的法律概念（下文有闡述），不管是法定繼承，還是遺囑繼承，均不能按照營業(yè)稅暫行條例實施細則第五條第一項的規(guī)定征收營業(yè)稅。

二、土地增值稅

根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則第二條規(guī)定，個人以繼承、贈與無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不征收土地增值稅。但是，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第四條對細則中“贈與”的范圍，作出如下限制性規(guī)定：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

上述社會團體，指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。

除了上述兩種贈與行為外，其他贈與行為均應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。

三、印花稅

根據(jù)印花稅的有關(guān)稅收政策規(guī)定，個人之間贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)均應(yīng)當(dāng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”計算繳納印花稅。

    對受贈方的納稅規(guī)定

一、契稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第二條的規(guī)定，個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，受贈人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定稅率繳納契稅，并且不得比照購買普通住宅享受優(yōu)惠稅率。

對于繼承的土地、房屋權(quán)屬是否征收契稅？《國家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2004〕1036號）作出了明確規(guī)定，即不征收契稅，但是該政策在執(zhí)行時應(yīng)當(dāng)把握以下兩點：

一是繼承的范圍。繼承的范圍僅限于法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母），死者生前沒有訂立遺囑而按法定程序分割遺產(chǎn)的，屬于法定繼承；按照死者生前訂立的遺囑分割遺產(chǎn)的，屬于遺囑繼承。對于非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于遺囑贈與（簡稱遺贈），而不是繼承，應(yīng)當(dāng)征收契稅。

二是繼承發(fā)生的時間。根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第二條的規(guī)定，繼承從被繼承人死亡時開始。如果在被繼承人還沒有死亡的情況下，按照遺囑內(nèi)容，把土地、房屋權(quán)屬變更為法定繼承人的，屬于贈與行為，應(yīng)當(dāng)征收契稅。但是也有例外，就是曾經(jīng)在網(wǎng)上炒得很熱鬧的房產(chǎn)證加名問題。夫或妻的一方，將對方的名字加到房產(chǎn)證上，就是將個人財產(chǎn)變成了夫妻共有財產(chǎn)，其實質(zhì)是贈與行為?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋、土地權(quán)屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》（財稅〔2011〕82號）規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。

二、印花稅

政策規(guī)定與贈與方的納稅規(guī)定相同，不再贅述。

三、個人所得稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第三條規(guī)定，受贈人應(yīng)當(dāng)按照“其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。但是，對于以下情形不征收個人所得稅：

（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

應(yīng)當(dāng)注意的是，該文件僅規(guī)定對個人無償受贈房屋產(chǎn)權(quán)按照“其他所得”項目繳納個人所得稅，而沒有對無償受贈土地使用權(quán)規(guī)定征稅。根據(jù)“地隨房走的原則”，在征稅時，計稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)包括房屋占用范圍內(nèi)的土地價值。

作者：魯自平