冠珠在上海浦東丁香路上的一條社區(qū)商業(yè)街上經(jīng)營(yíng)了一家玉器店。半年以來(lái)，每月2萬(wàn)元至3萬(wàn)元的租金都需要她用礦石生意上的收入貼補(bǔ)。這里是上海著名的高端社區(qū)聚集地，居民具備非常雄厚的購(gòu)買(mǎi)力，可惜這條幾百米的商業(yè)街常年掛著“火熱招租”的廣告牌，商鋪卻幾乎有一半是空著的。

這不是她當(dāng)初租下商鋪時(shí)希望看到的，其他的房東更不愿意看到。但買(mǎi)入的時(shí)候，商業(yè)街還沒(méi)有開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，怎么判斷它將來(lái)的回報(bào)前景?

除了人流量，盯著大牌商家

如果是投資還沒(méi)開(kāi)業(yè)的商業(yè)街商鋪，那就要考察附近有沒(méi)有“大牌商家”入駐。像肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、棒約翰等品牌連鎖店，考察店址都有有效的方法和指標(biāo)，跟著這些商家走，犯錯(cuò)的可能性就低了。投資專(zhuān)家認(rèn)為最理想的大牌商家是大潤(rùn)發(fā)、家樂(lè)福這類(lèi)大型賣(mài)場(chǎng)，它們吸引來(lái)的消費(fèi)人群層次豐富，數(shù)量巨大，周?chē)啼伩蛇x擇的經(jīng)營(yíng)范圍也更豐富。

開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)商，重點(diǎn)考察!

運(yùn)營(yíng)商的能力是決定投資前景的重要因素，但是運(yùn)營(yíng)商的能力強(qiáng)不強(qiáng)，判斷它們能力的最簡(jiǎn)單方法就是考察它以前操作過(guò)的同類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目。你可以要求了解運(yùn)營(yíng)商基本資料，實(shí)地看看那些商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況，向二手商鋪?zhàn)馐坶T(mén)店詢(xún)問(wèn)租金水平和回報(bào)率。

發(fā)展了幾年的商業(yè)街項(xiàng)目推出第二期時(shí)別錯(cuò)過(guò)。上海古北地區(qū)的黃金城道社區(qū)商業(yè)街經(jīng)過(guò)第一期的招商和發(fā)展，已經(jīng)形成了紅酒、珠寶、服裝定制等一系列風(fēng)格明確、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的店鋪。第二期商鋪開(kāi)售時(shí)參考第一期商業(yè)街穩(wěn)定真實(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況和收益率數(shù)字，基本可以判定開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的實(shí)力。這種商業(yè)街的新鋪成長(zhǎng)為熟鋪，獲得穩(wěn)定回報(bào)會(huì)更快。

判斷運(yùn)營(yíng)商承諾的包租時(shí)間也能作為參考。商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，如果沒(méi)有充沛的資金和強(qiáng)大的招商能力做基礎(chǔ)，就無(wú)法在保證業(yè)主收益的前提下承擔(dān)長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃。

位置，拐角處最好!

同一條商業(yè)街上，不同的位置也會(huì)影響商鋪的收益和租金。業(yè)內(nèi)有“金角銀邊鐵肚子”的說(shuō)法，意思是商業(yè)街的拐角處是人氣最旺、生意最好的地方，銀邊指靠近街兩邊的地方其次，位于街中間的位置最差—所以被叫做“鐵肚子”。

專(zhuān)業(yè)型商業(yè)街的長(zhǎng)度也要適中，一般超過(guò)700米的商業(yè)街對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)就顯得太長(zhǎng)，容易產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺(jué)。如果商業(yè)街中間有柵欄，也會(huì)對(duì)客流有影響。

識(shí)別售后包租方案

A：售后包租的1至5年，收益率5%;5至15年及以后，固定收益率7%至8%。

評(píng)價(jià)：收益率較低但比較穩(wěn)定。

B：售后包租的1至5年，收益率5%;5至15年及以后，在5%收益率的基礎(chǔ)上，與運(yùn)營(yíng)商以協(xié)商比例分配額外收益。

評(píng)價(jià)：要承受將來(lái)發(fā)展欠佳、租金收益變低的風(fēng)險(xiǎn)。