17

本期實際應(yīng)補(bǔ)(退)所得稅額

計算填報。第17行=15行-16行，且第17行≤0時，填0，“本期金額”列不填。

2、年度匯算清繳（調(diào)增預(yù)計毛利、調(diào)減預(yù)交稅金、調(diào)整三項費用扣除基數(shù)）

地產(chǎn)行業(yè)在匯算清繳時，有三處不同于一般行業(yè)的申報表特殊處理，分別為：毛利調(diào)整；預(yù)繳營業(yè)稅及附加和預(yù)繳土增稅調(diào)整；業(yè)務(wù)招待費和廣宣費的扣除。因此，地產(chǎn)行業(yè)除了需遵循一般行業(yè)的申報表填報規(guī)則，還需進(jìn)行三步獨特調(diào)整?，F(xiàn)分述如下：

第一步：預(yù)計毛利額的調(diào)整

地產(chǎn)企業(yè)在未完工年度收到的預(yù)售款，會計處理為：

借：
銀行存款

貸：預(yù)收賬款

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。該預(yù)計毛利額填報于納稅申報表附表三第52行“五、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤”第3列進(jìn)行納稅調(diào)增。

第二步：預(yù)繳稅金的調(diào)整

地產(chǎn)企業(yè)在未完工年度預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加和預(yù)繳的土地增值稅，會計處理為：

借：應(yīng)交稅金—應(yīng)交營業(yè)稅及附加、土地增值稅（預(yù)交）

貸：銀行存款

也有個別企業(yè)會計處理為：

借：長期待攤費用等

貸：應(yīng)交稅金—應(yīng)交營業(yè)稅及附加、土地增值稅（預(yù)交）

借：應(yīng)交稅金—應(yīng)交營業(yè)稅及附加、土地增值稅（預(yù)交）

貸：銀行存款

上述預(yù)交稅金未進(jìn)入會計損益科目核算，但企業(yè)所得稅前允許扣除，因此，該預(yù)交稅金應(yīng)做納稅調(diào)減處理。在具體申報表填報上，有以下幾種處理方式，在地方稅務(wù)局未做明確的省份，納稅人可以自行選擇一種適合的方式。

a、北京模式

調(diào)減在附表三第19行進(jìn)行，即填入附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。

b、天津模式

調(diào)減在附表三第52行進(jìn)行，即將“房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計稅毛利率-房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金及附加”，填入《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類)》附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第52行第3列“調(diào)增金額”。

c、大連模式

調(diào)減在主表第3行“營業(yè)稅金及附加”中進(jìn)行，即直接將預(yù)交的稅金（營業(yè)稅金及附加、土地增值稅）填入該行。

第三步：三項費用扣除基數(shù)調(diào)整

新31號文較之老31號文最重要的理念變化為，新31號文摒棄了預(yù)售收入的概念，規(guī)定凡是通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。因此在未完工年度，由于地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)收入，其發(fā)生的三項費用允許稅前扣除。但由于現(xiàn)有的納稅申報表不支持，需要地產(chǎn)企業(yè)做變通處理?，F(xiàn)有幾種變通模式：

a、北京模式

企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額，年度匯算清繳申報時填報在《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》（A類）第1行“營業(yè)收入”欄和附表一(1)《收入明細(xì)表》第4行“銷售貨物”欄及附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。

b、沈陽模式

對符合條件的預(yù)售收入暫填入年報附表一（1）第十六行“其他視同銷售收入”行，實現(xiàn)計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費；同時對應(yīng)的成本暫填入年報附表二（1）第十五行“其他視同銷售成本”行。

c、青島模式

當(dāng)年度取得的預(yù)售收入按照規(guī)定的計稅毛利率計算得到的預(yù)計利潤填入附表三第52行第3列。會計確認(rèn)的預(yù)售款作為計算基礎(chǔ)計算出的當(dāng)年可以扣除的業(yè)務(wù)招待費和廣宣費填列在附表三第40行第4列并特別注明“預(yù)售款項計算扣除金額”。

d、大連模式

“銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入”計入年度納稅申報表附表八《廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費跨年度納稅調(diào)整表》第4行“本年計算廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費扣除限額的銷售（營業(yè)）收入”。

（二）完工年度

1、季度預(yù)繳（調(diào)減預(yù)計毛利、調(diào)增預(yù)交稅金）

項目

完工年度填報總結(jié)

1

一、按照實際利潤額預(yù)繳

2

營業(yè)收入

直接取數(shù)。該行取數(shù)于季度財務(wù)報表中營業(yè)收入。

3

營業(yè)成本

直接取數(shù)。該行取數(shù)于季度財務(wù)報表中營業(yè)成本。

4

利潤總額

　分析填報。如本季度結(jié)轉(zhuǎn)收入，則該行填報“會計利潤總額+未完工年度調(diào)減的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅”。其中“利潤總額”取數(shù)于季度財務(wù)報表中“利潤總額”；“未完工年度銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅”取數(shù)于上年匯繳申報表中預(yù)繳稅金的調(diào)減數(shù)，以北京為例，取數(shù)于未完工年度附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”中調(diào)整的預(yù)繳稅金。

備注：在完工年度，地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房款滿足會計收入確認(rèn)條件，預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅均計入營業(yè)稅金及附加科目，在會計損益中體現(xiàn)。由于未完工年度該預(yù)繳稅金已經(jīng)扣除，因此，完工年度，需將曾經(jīng)調(diào)減的轉(zhuǎn)回，以避免重復(fù)扣除。如未完工年度，預(yù)交稅金的扣除是在第5行調(diào)整，則轉(zhuǎn)回也應(yīng)在第5行進(jìn)行。

5

加：特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額

　分析填報。如本季度已完工，該行扣減“未完工年度調(diào)增處理的預(yù)計毛利額”。其中“未完工年度調(diào)增處理的預(yù)計毛利額”取數(shù)于未完工年度匯繳申報表附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤”第3列“調(diào)增金額”。

6

減：不征稅收入

　地產(chǎn)行業(yè)基本不存在

7

免稅收入

　如有股息紅利，填報本季度“投資收益—股息紅利”貸方發(fā)生額。

8

彌補(bǔ)以前年度虧損

　分析填報。該行填報“以前年度未彌補(bǔ)虧損數(shù)—本年季度預(yù)繳時已累計補(bǔ)虧額”，“以前年度未彌補(bǔ)虧損數(shù)”取數(shù)于上一年匯繳申報表附表四《企業(yè)所得稅彌補(bǔ)虧損明細(xì)表》第七行。

備注：如為第一季度，上年匯繳申報尚未進(jìn)行，實務(wù)中一般填報上年會計虧損額。

9

實際利潤額(4行+5行-6行-7行-8行)

　計算填報。

10

稅率(25%)

25%

11

應(yīng)納所得稅額

　計算填報。第11行=第9行×第10行，且第11行≥0。

12

減：減免所得稅額

　地產(chǎn)行業(yè)基本不存在。

13

減：實際已預(yù)繳所得稅額

直接取數(shù)。取數(shù)于上期季度申報表第15行第2列，即累計預(yù)繳所得稅額。

14

減：特定業(yè)務(wù)預(yù)繳(征)所得稅額

　地產(chǎn)行業(yè)不填報

15

應(yīng)補(bǔ)(退)所得稅額(11行-12行-13行-14行)

計算填報。第15行=11行-12行-13行-14行，且第15行≤0時，填0，“本期金額”列不填。

16

減：以前年度多繳在本期抵繳所得稅額

　分析填報。取數(shù)于上年匯繳申報表主表第40行（負(fù)數(shù)）并且未辦理退稅金額—預(yù)繳申報累計已經(jīng)扣減金額。

17

本期實際應(yīng)補(bǔ)(退)所得稅額

計算填報。第17行=15行-16行，且第17行≤0時，填0，“本期金額”列不填。

2、匯算清繳（調(diào)減預(yù)計毛利、調(diào)增預(yù)交稅金、調(diào)整三項費用扣除基數(shù)）

在完工年度，會計上將預(yù)收房款確認(rèn)為收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本。在企業(yè)所得稅上，企業(yè)應(yīng)結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。地產(chǎn)行業(yè)依然可以通過三步調(diào)整完成其個性申報，該三步實質(zhì)均為未完工年度調(diào)整數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)回。

第一步：預(yù)計毛利額的調(diào)整

在完工年度，企業(yè)會計處理：

借：預(yù)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：存貨

在企業(yè)所得稅納稅申報上，企業(yè)應(yīng)將以前年度調(diào)增的預(yù)計毛利額轉(zhuǎn)回，即將未完工年度在附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤”第3列填報的“調(diào)增金額”，作為“調(diào)減金額”填報在附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤”第4列。

第二步：預(yù)繳稅金的調(diào)整

在完工年度，企業(yè)對預(yù)交稅金的會計處理為：

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金

或者為：

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：長期待攤費用/遞延所得稅資產(chǎn)

在完工年度，上述預(yù)交稅金已計入會計損益科目核算，由于為完工年度，該預(yù)交稅金已經(jīng)在所得稅前扣除，因此，應(yīng)對該預(yù)交稅金應(yīng)做納稅調(diào)增處理，以避免重復(fù)扣除。在具體申報表填報上，有以下幾種處理方式：

a、北京模式

調(diào)增在附表三第19行進(jìn)行，即將未完工年度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，作為本年“調(diào)增金額”填入附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第19行“其他”欄第3列。

b、天津模式

調(diào)增在附表三第52行進(jìn)行。即將“開發(fā)產(chǎn)品完工后當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計稅毛利率-當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金及附加”，填入《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類)》附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第52行第4列“調(diào)減金額”。

3、大連模式

調(diào)增在主表第3行“營業(yè)稅金及附加”中進(jìn)行，即將當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅從該行中扣減。

第三步：三項費用扣除基數(shù)的調(diào)整

因為未完工年度的預(yù)售收入已經(jīng)作為三項費用扣除基數(shù)，而完工年度會計上均已將確認(rèn)收入，為了避免重復(fù)將收入作為三項費用扣除基數(shù)，需要將未完工年度進(jìn)行的調(diào)整在本年度轉(zhuǎn)回。

a、北京模式

在未完工年度，企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額，年度匯算清繳申報時填報在《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》（A類）第1行“營業(yè)收入”欄和附表一(1)《收入明細(xì)表》第4行“銷售貨物”欄及附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。完工年度，上述金額全部轉(zhuǎn)回，即在《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》（A類）第1行“營業(yè)收入”欄扣除，附表一(1)《收入明細(xì)表》第4行“銷售貨物”欄扣除，附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第19行“其他”欄第3列進(jìn)行納稅調(diào)增。

b、沈陽模式

將未完工年度填報在附表一（1）第十六行“其他視同銷售收入”行的“預(yù)售收入”在該行扣除；同時對應(yīng)的成本在附表二（1）第十五行“其他視同銷售成本”行扣除。

c、青島模式

將未完工年度填列在附表三第40行第4列并特別注明“預(yù)售款項計算扣除金額”的金額填報在該行第3列進(jìn)行納稅調(diào)增。

d、大連模式

將“已結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的未完工年度的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入”從年度納稅申報表附表八《廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費跨年度納稅調(diào)整表》第4行“本年計算廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費扣除限額的銷售（營業(yè)）收入”中扣減。