12月9日的中央政治局會議公告指出，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發(fā)展。這不僅是2012年國內房地產市場發(fā)展的宗旨與目標，也是國內房地產市場健康發(fā)展之路?？梢哉f，2012年甚至更長的一個時期，國內房地產市場發(fā)展方向及目標就在些基礎上建立。不過，這種房地產發(fā)展的原則性及目標如何轉化可執(zhí)行的政策，則成了國內房地產市場真正能以健康發(fā)展的關鍵。

到目前為止，無論是政府有些部門，還是理論界及市場人士，多數人對中央政府房地產政策的目標是十分存疑的或認為無法就此找到較為理想的答案。不過，在11月12日“2011中國市長論壇”暨中國市長協(xié)會第四屆五次常務理事擴大會議上，重慶市市長黃奇帆則對這個問題則給出一個可操作性的政策答案。

黃奇帆認為，無論是國內還是國外，理想的房地產市場調控目標，就是這個國家或城市的平均家庭收入6至7年能夠購買一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎么樣才能實現這個目標呢？總體上來說，就是要抓好“供求平衡、土地價格、稅收力量、金融杠桿、配置格局”這五個房地產調控的關鍵環(huán)節(jié)。這五個關鍵環(huán)節(jié)是“軍規(guī)”，是底線。宏觀上，如果這五個環(huán)節(jié)的頂層設計都科學，那么房地產業(yè)就不會出現大起大落的狀況，就能夠實現健康平穩(wěn)發(fā)展。對此，盡管有不少需要完善的地方，但是，它給中央政府房地產宏觀調控的原則性得以轉化具體可執(zhí)行政策有了清晰的思路。

首先，在現代文明社會，任何國家房地產市場的發(fā)展都是建立在它的基本功能的基礎上，即住房市場發(fā)展就是為了改善城市居民的基本居住條件，就是為了提高全體居民住房福利水平。這不僅表現在聯(lián)合國的《人居宣言》中，也表現為各個國家《住宅法》里。這是房地產市場發(fā)展的目的及宗旨。只有這樣才是房地產市場得以健康發(fā)展的根本所在。而在黃市長的演講中，房地產的宏觀調控目標就是如何讓城市居民用其6－7年收入購買一套70－80平方米的普通商品房（這是房價理性回歸的基礎）。如果這樣那么房地產市場生產的住房就完全界定在居民基本住宅上而不是投機炒作賺錢的工具上。從2004年開始，我就多次撰文指出，如果中國房地產市場界定是一個消費主導的市場，那么中國的房地產市場就不會出現大起大落，也就能夠健康有序的發(fā)展。這就是當前國內房地產市場健康發(fā)展的關鍵。因此，如何把這個觀念制度化，創(chuàng)立《住宅法》勢在必行。這也是住房價格回歸理性的基本前提。

在黃市長看來，一旦對房地產的功能界定清楚，政府就能夠計算出當前、未來不同城市的住房供求關系，政府就能夠根據這種供求關系來保證住房市場生產。不過，在本文看來，要計算出當前及未來國內各城市的住房市場的供求關系，還得對國內城市住房進行普查，在普查的基礎上對國內所有的住宅建立檔案。這樣，政府不僅能夠了解中國住房市場的基本信息，也為新的房地產各種制度法律設立提供有效信息分析的基礎。

在黃市長看來，可以通過控制地價來控制房價，認為土地的價格占住宅的價格三分之一以下才為合理。因此，作為城市土地的供應者，政府可能土地供應的變化來調節(jié)土地的價格，并由此來調整房價。在當前市場的情況下，這個思路沒有什么錯。不過，土地價格決定因素應該是房價而是土地的價格決定了房價。政府通過土地供應對市場的作用，不僅在于增加或減少土地的供應，而更重要的是對所供應的土地設限。即對土地的拍賣，就得規(guī)定所拍賣土地應該生產什么樣的產品，并用法律把它固化。

由于住房是一種消費產品，在住房的稅收問題更關注的是住宅的直接稅，即物業(yè)稅的征收上。通過住房的物業(yè)稅不僅可抑制居民的過度需求，也能夠達到收入再分配的作用。不過，征收住房物業(yè)稅是國際慣例，但是要建立起一個公正公平的物業(yè)稅（如果稅收不公平公正，所達到效果是十分有限的），需要不少基礎性的條件。在目前這些基礎性條件不滿足聽情況下，要出臺這個稅種比較困難。因此，在當前的市場條件下，政府不僅要創(chuàng)造條件推出物業(yè)稅，更重要的是要針對性地對住房交易環(huán)節(jié)采取嚴厲稅收政策遏制住房投機炒作，可出臺更為嚴厲的住房交易稅及住房交易所得稅。這些香港、臺灣、新加坡等地都有成熟的經驗。

就到金融杠桿而言，住房按揭利率的差異化及首付比例，保證住房為基本消費品的主要工具。如果有好的住房信貸差異化的政策，那么當前的住房限購、限價等行政手段就不需要了。比如，民眾購買首套普通商品房，首付應該在30%左右；對于第二套以上的商品房或者高級商品房，首付可以到60%；第三套以上的可以零按揭。在這里，黃市長的重點放在住房購買杠桿比例上，只要把首付比例確定在一個合理的范圍，那么住房投機炒作者就會退出市場。而對第三套以上的住房禁止住房按揭，對住房投機炒作更是嚴重的打擊。不過，金融杠桿還包括按揭貸款利率及信貸可獲得性。因為，只是在首付比例上的限定，對新進入者立竿見影，而對存量住房作用無影響。因此，對于限制住房的投機炒作，還得對按揭貸款利率全面上調，加上物業(yè)稅，這樣才可把已有住房投機炒作逐漸擠出市場。已有的實證研究表明，早幾年的住房價格快速飚升，是與央行采取低利率政策有關的。因此，全面提高住房按揭貸款利率，也是金融杠桿的重要方面。對于利率全面提高，會影響第一套住房購買者的支付水平問題，政府可以采用住房貸款利率貨幣化補貼的方式，而不是當前的由商業(yè)銀行直接的利率優(yōu)惠。

所謂配置格局就是保障住房的建設問題。如果國內住房市場是一個消費為主導的市場，如果房地產投機炒作被擠出市場，那么絕大多數居民有支付能力進入這個商品房市場。在這種情況下，保障性住房建設任務就不大，主要是解決城市少數弱勢居民的住房問題。

總之，黃奇帆給中國房地產市場一個清楚的答案，也是對中央政府最近住房政策的清楚詮釋。如果中央政府能夠在這個基本思路上再加上完善，那么房地產的價格回歸理性及房地產健康發(fā)展也就容易了。重慶的住房市場能夠化解問題的辦法，也能夠在中央政府的原則性指導推行。這是2012年國內房地產市場健康發(fā)展之路。