房地產(chǎn)行業(yè)景氣走勢(shì)的幾種情形形式剖析
　　
　　國(guó)度統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的國(guó)房景氣指數(shù)通常能充沛反映房地產(chǎn)行業(yè)景氣運(yùn)轉(zhuǎn)趨向（見(jiàn)圖1）。從該指數(shù)可以看出，國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)周期普通在7年左右時(shí)間跨度，5年上升2年回落。上一輪下跌周期是從1998年年終起步，這與本輪經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)周期的終點(diǎn)基本分歧，到2003年2月抵達(dá)高點(diǎn)109.14，下行周期運(yùn)轉(zhuǎn)約5年左右。之后該指數(shù)從階段性高點(diǎn)逐漸下滑到2005年12月的最低點(diǎn)100.61點(diǎn)，下行周期約2年左右。本輪下跌周期從2005年12月起步，至2007年11月達(dá)兩年內(nèi)最高點(diǎn)，至2008年3月又略有回落。那么，未來(lái)1～2年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度如何走？我們估量能夠有以下三種情形：情形一：行業(yè)景氣度在閱歷2年左右的短期調(diào)整后繼續(xù)下跌在幾年以后見(jiàn)頂，即目前處于本輪房地產(chǎn)景氣上升周期的調(diào)整期。情形二：行業(yè)景氣度在目前見(jiàn)頂然后繼續(xù)下跌，即本輪房地產(chǎn)景氣上升周期的頂部已過(guò)去。情形三：行業(yè)景氣度在未來(lái)1～2年內(nèi)繼續(xù)下跌直至見(jiàn)頂。
　　
　　哪種情形發(fā)作的能夠性更大，需求我們自創(chuàng)其他國(guó)度與地域開(kāi)展閱歷，綜合我國(guó)實(shí)踐狀況來(lái)剖析。
　　我們以為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度最終還是由供應(yīng)與需求決議的，而此次房地產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)周期基本上是由需求拉動(dòng)的。從狹義角度（消費(fèi)者角度）講，需求包括自住與改善等剛性需求、投資與投機(jī)需求等。從狹義角度講，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的有微觀經(jīng)濟(jì)目的，包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、貨幣供應(yīng)狀況、人民幣升值、通脹、政策調(diào)控等；還有與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的目的，如人口紅利、城市化、房?jī)r(jià)支出比等。下面，結(jié)合對(duì)房?jī)r(jià)變化有影響的搶先目的，對(duì)未來(lái)國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)在通脹、經(jīng)濟(jì)減速、收緊貨幣的背景下的開(kāi)展趨向停止研判（見(jiàn)圖2）。
　　
　　依據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)目的對(duì)國(guó)際房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的判別
　　
　　GDP增速放緩下房?jī)r(jià)走勢(shì)判別
　　我們以為，影響房地產(chǎn)行業(yè)景氣變化的基礎(chǔ)要素是微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境安康、國(guó)民支出水平提高才是房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)搖開(kāi)展的要害 要素。研討發(fā)現(xiàn)，在一個(gè)較長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)，房?jī)r(jià)基本與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)趨向分歧，而且GDP普通會(huì)搶先房?jī)r(jià)見(jiàn)頂或見(jiàn)底。
　　國(guó)際GDP增速?gòu)?000年末尾繼續(xù)下跌，但已在2007年三季末出現(xiàn)向下拐點(diǎn)，未來(lái)受通脹繼續(xù)影響，GDP增速將會(huì)逐漸下降，GDP與CPI已正在構(gòu)成對(duì)稱的“V型”走勢(shì)的左側(cè)，這是經(jīng)濟(jì)“滯脹”時(shí)期典型走勢(shì)，未來(lái)獨(dú)一不確定的是GDP低點(diǎn)及CPI頂點(diǎn)到達(dá)的時(shí)間及位置。從2008年上半年GDP10.4%與CPI7.9%的數(shù)據(jù)來(lái)看，以后正處于經(jīng)濟(jì)由減速下跌到小幅回落期，通脹由高位回落但仍能夠有重復(fù)。依照國(guó)外開(kāi)展閱歷，經(jīng)濟(jì)“滯脹”期的“V型”走勢(shì)中普通要閱歷了3～4年左右時(shí)間，即經(jīng)濟(jì)1～2年的回落期、1年的衰退至底部期，1年的恢復(fù)上升期三個(gè)進(jìn)程。我們判別，在2008年國(guó)際經(jīng)濟(jì)能夠處于第1階段經(jīng)濟(jì)回落期。
　　2003年終末尾國(guó)際GDP進(jìn)入10%以上的增長(zhǎng)，2006年、2007年進(jìn)入減速增臨時(shí)，隨同著經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)指數(shù)滯后1年左右在2003年末末尾減速上升，至今已處于低價(jià)區(qū)域。在2007年3季末GDP到達(dá)12.2%的高點(diǎn)后在隨后的二個(gè)季度已逐漸回落，未來(lái)在繼續(xù)通脹、出口及內(nèi)需增速減緩的狀況下，GDP增速能夠仍緩慢回落，但房?jī)r(jià)指數(shù)仍在繼續(xù)走高。因此，房?jī)r(jià)目的滯后GDP目的反響，房?jī)r(jià)高點(diǎn)將滯后GDP增速見(jiàn)頂，滯后時(shí)間主要取決于貨幣調(diào)控力度，另外還有本輪升值狀況等（見(jiàn)圖3）。
　　
　　
　　收緊貨幣供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)判別
　　2002年末尾，M2與M1差額、M2二者變化基本同步，但至2008年終末尾，M2與M1差額較快上升，這與M2下降構(gòu)成鮮明對(duì)比。M2與M1差額主要是企業(yè)活期存款，在央行2007年收緊貨幣后，國(guó)際企業(yè)資金狀況清楚緊張，加上目前實(shí)踐利率為負(fù)，這就較難了解企業(yè)活期儲(chǔ)蓄大幅添加的實(shí)踐狀況。我們以為，這些新增活期儲(chǔ)蓄可以解釋為人民幣減速升值后國(guó)外流入停止中臨時(shí)套利的熱錢，對(duì)實(shí)踐利率不敏感。因此，境外熱錢的繼續(xù)流入，是央行收緊貨幣后M2下降依然不清楚的主要緣由。估量下半年在升值放緩、經(jīng)濟(jì)減速的預(yù)期下，熱錢流入增加且能夠有流出跡象，繼續(xù)收緊貨幣后M2下降速度及幅度將有所加快。
　　2002年末尾，M2大都堅(jiān)持在17%以上的較高水平，房?jī)r(jià)也進(jìn)入快速上升區(qū)間，2003年末尾微觀調(diào)控，收緊貨幣供應(yīng)后，M2增速在2003年三季末20.97%的高點(diǎn)快速下降，而房?jī)r(jià)指數(shù)在04年末從高點(diǎn)回落，滯后1年多左右時(shí)間。此次央行在2006年收緊貨幣供應(yīng)后，M2增速在06年一季末18.94%高點(diǎn)有所回落，但在2007年三季末在人民幣減速升值作用下，M2、M1差額快速上升，M2仍維持在相對(duì)高位，弱化了央行緊縮調(diào)控作用。因此，雖然央行2006年末尾收緊貨幣供應(yīng)，但M2仍繼續(xù)高位，是使房?jī)r(jià)指數(shù)依然繼續(xù)走高的主要緣由。假設(shè)未來(lái)升值放緩、熱錢流出、央行調(diào)控作用顯現(xiàn)，M2出現(xiàn)繼續(xù)清楚下降（下降到15%以下），將會(huì)助推房?jī)r(jià)指數(shù)下跌（見(jiàn)圖4）。
　　加息對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)影響的判別
　　我國(guó)存款利率在1998年后處于下降周期，并在2004年3季度到達(dá)5.49%的低點(diǎn)，此時(shí)房?jī)r(jià)指數(shù)到達(dá)高位并下降，構(gòu)成清楚的對(duì)稱“V型”走勢(shì)。之后為擬制通脹，存款利率處于加息周期，并在2006年減速提高。我們以為，目前尚未進(jìn)入經(jīng)濟(jì)“滯脹期”，存款利率仍處于高位，房?jī)r(jià)尚未出現(xiàn)下落。因此，目前存款利率正處于“倒V型”走勢(shì)的頂部區(qū)域，而房?jī)r(jià)正在接近
　　“V型”走勢(shì)的左側(cè)高點(diǎn)。未來(lái)待經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“滯脹”后，央行將會(huì)經(jīng)過(guò)減息撫慰經(jīng)濟(jì)，此時(shí)才會(huì)出現(xiàn)存款利率下降構(gòu)成“V型”走勢(shì)的右側(cè)，而房?jī)r(jià)回落構(gòu)成“倒V型”的左側(cè)。房?jī)r(jià)見(jiàn)底時(shí)間顯然將滯后利率見(jiàn)頂時(shí)間。假設(shè)利率在2008年下半年見(jiàn)頂，房?jī)r(jià)見(jiàn)底時(shí)間能夠在2009年后（見(jiàn)圖5）。
　　人民幣升值對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)影響的判別
　　
　　近2年中國(guó)將處于人民幣減速升值這一特殊 開(kāi)展階段。人民幣從2005年末尾緩慢升值，在2008年終左右末尾減速升值，下半年由于經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整升值能夠會(huì)略有放緩，這說(shuō)明升值進(jìn)程不能夠一揮而就，是一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的進(jìn)程。一國(guó)輔幣升值時(shí)間、水平與該國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、開(kāi)展歷程有關(guān)系，我們無(wú)法確定升值完畢的時(shí)間點(diǎn)。在上世紀(jì)70、80年代，臺(tái)灣輔幣升值有5年時(shí)間，日本、韓國(guó)輔幣升值周期有近20年，而房?jī)r(jià)頂部往往出如今本輪升值完畢的1年后。我們判別，中國(guó)升值的進(jìn)程能夠會(huì)是長(zhǎng)時(shí)間、分階段。本輪升值的時(shí)間至少不會(huì)少于5年，減速升值時(shí)間不少于2年，那么本輪升值完畢在2010年以后，而本輪行業(yè)上升周期房?jī)r(jià)的頂部應(yīng)該在2011年以后出現(xiàn)（見(jiàn)圖6）。
　　
　　地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)目的對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的判別
　　
　　城市化進(jìn)程
　　2007年中國(guó)城市化率已到達(dá)44.9%，依據(jù)國(guó)外城市化開(kāi)展閱歷，城市化率在30%至70%之間，城市化將會(huì)減速。中國(guó)城市化還處于減速開(kāi)展階段，城市化總體每年還將繼續(xù)快速提高。目前，中國(guó)人口活動(dòng)從鄉(xiāng)村進(jìn)入城市階段行將完畢。中國(guó)城市化率未來(lái)能夠會(huì)在3～5年內(nèi)打破50%，行將進(jìn)入小城市進(jìn)入大城市階段，而在上海、北京等特大城市已也進(jìn)入大城市郊區(qū)化的初期階段。
　　中國(guó)未來(lái)10年仍將處于工業(yè)化推進(jìn)城市化進(jìn)程加快的進(jìn)程，這為國(guó)際主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中臨時(shí)的良好開(kāi)展提供了支撐。此前從鄉(xiāng)村進(jìn)入城市階段推進(jìn)了全國(guó)城市的房?jī)r(jià)的全體漲幅。中國(guó)2006、2007年各城市間房?jī)r(jià)漲幅差異不是十分清楚，全體出現(xiàn)普漲行情。估量未來(lái)3～5年城市化率打破50%，人口活動(dòng)將進(jìn)入從小城市進(jìn)入大城市階段、大城市郊區(qū)化階段，未來(lái)一線城市的房?jī)r(jià)漲幅將比二、三線城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)優(yōu)秀。

 

人口紅利
　　房地產(chǎn)價(jià)錢的走勢(shì)，除了遭到微觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、貨幣政策取向的影響，從臨時(shí)來(lái)說(shuō)，人口結(jié)構(gòu)的影響較大。從臨時(shí)來(lái)看，當(dāng)一國(guó)處于人口結(jié)構(gòu)演化的第二階段時(shí)，人口紅利會(huì)帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)錢的攀升；而當(dāng)一國(guó)步入了人口結(jié)構(gòu)演化的第三階段時(shí)，人口負(fù)債則會(huì)促使資產(chǎn)價(jià)錢回落。
　　以日本為例。35～54歲人群是社會(huì)的主要儲(chǔ)蓄者，其占社會(huì)總?cè)丝诘谋戎貫橐粐?guó)主要儲(chǔ)蓄者比率。從日本的狀況來(lái)看，人口紅利與房?jī)r(jià)走勢(shì)也具有較好的相關(guān)性。日本從60年代末尾進(jìn)入人口紅利階段，隨同著主要儲(chǔ)蓄者比率上升，房地產(chǎn)價(jià)錢攀升；而進(jìn)入80年代，當(dāng)人口紅利衰竭，主要儲(chǔ)蓄者比率末尾下降時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)錢在幾年后末尾下跌。我們?cè)谇懊嬉财饰隽巳毡?0年代房地產(chǎn)泡沫破滅的影響要素，人口結(jié)構(gòu)也是其中臨時(shí)影響要素之一。政府與市場(chǎng)的力氣都無(wú)法逾越的人口自然趨向。
　　從中國(guó)的狀況看，人口出生高峰已在上世紀(jì)70年代出現(xiàn)，之后的人口增長(zhǎng)基本上靠慣性和延伸壽命來(lái)取得。嬰兒潮出生的一代人在1990～2015年時(shí)期相繼進(jìn)入35～54歲的黃金年齡，使得主要儲(chǔ)蓄者比率在此時(shí)期逐漸提高，并在2010～2015年左右到達(dá)歷史最高點(diǎn)。而自1978年以來(lái)，主要儲(chǔ)蓄者比率上升帶動(dòng)中國(guó)度庭儲(chǔ)蓄率的上升。由于國(guó)際投資渠道相對(duì)狹窄與居民投資看法增強(qiáng)，高儲(chǔ)蓄易流向房地產(chǎn)市場(chǎng)等范圍，從而推高房地產(chǎn)價(jià)錢。在未來(lái)5～7年內(nèi)，中國(guó)仍處于人口紅利期，主要儲(chǔ)蓄者比率仍將上升，這是支撐中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)錢中臨時(shí)走強(qiáng)的另一有利要素。但是，假設(shè)2015年后家庭儲(chǔ)蓄率見(jiàn)頂并逐漸回落，撫養(yǎng)率逐漸降低，能夠會(huì)招致房地產(chǎn)價(jià)錢將下跌。從這個(gè)角度看，本輪房地產(chǎn)價(jià)錢的拐點(diǎn)能夠出現(xiàn)于2010～2015年左右。
　　房?jī)r(jià)支出比
　　房?jī)r(jià)支出比通常是業(yè)內(nèi)權(quán)衡房?jī)r(jià)能否合理的參考目的之一。但是，房?jī)r(jià)支出比這一統(tǒng)計(jì)目的受影響的要素較多，如每個(gè)國(guó)度的不同支出群體的房?jī)r(jià)支出比差距很大，我國(guó)的支出比例呈“金字塔”外形，即支出較低者仍占絕大少數(shù)；而西方興旺國(guó)度則呈“菱形”，即中產(chǎn)階級(jí)占大少數(shù)，極富和極貧則占極少數(shù)。另外，國(guó)外房?jī)r(jià)以“套”計(jì)，而我國(guó)普通以每單位“平米”計(jì)。另外，房?jī)r(jià)支出比也沒(méi)有國(guó)際公認(rèn)的合理范圍。例如，世界銀行1998年對(duì)96個(gè)地域(國(guó)度)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，各地房?jī)r(jià)支出比的數(shù)值是高度團(tuán)圓的，房?jī)r(jià)支出比最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。我們以為，房?jī)r(jià)支出比是一個(gè)比擬籠統(tǒng)的目的，只能大致描畫(huà)一個(gè)城市的家庭支出與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，而且橫向比擬的意義不大。最好是經(jīng)過(guò)縱向地來(lái)比擬不同年份的房?jī)r(jià)支出比的變化（見(jiàn)圖7）。
　　
　　近年來(lái)，國(guó)際平均房?jī)r(jià)支出比一直維持在7～8.5倍之間，目前仍處于近年的平均水平，說(shuō)明國(guó)際全體房?jī)r(jià)支出比仍處于合理區(qū)間。但深圳、北京、廣州等城市至2006年末尾房?jī)r(jià)支出比漲幅較大，偏離了正常區(qū)間，說(shuō)明近期房?jī)r(jià)非理性的成份添加。短期內(nèi)這些城市的房?jī)r(jià)支出比將會(huì)回歸合理范圍，能夠?qū)υ摰赜蚍康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生壓力（見(jiàn)圖8）。
　　
　　地產(chǎn)行業(yè)面臨“政策轉(zhuǎn)向”，但會(huì)存在滯后效應(yīng)
　　
　　房地產(chǎn)行業(yè)景氣周期將步入“價(jià)跌量減”的開(kāi)展階段
　　我們以為，房地產(chǎn)行業(yè)在景氣運(yùn)轉(zhuǎn)周期將會(huì)出現(xiàn)四個(gè)開(kāi)展階段，從價(jià)、量角度來(lái)看具體表現(xiàn)為“價(jià)升量增”期、“價(jià)升量縮”期、“價(jià)跌量減”期、“價(jià)穩(wěn)量平”期。第一階段中標(biāo)明房地產(chǎn)行業(yè)正處于景氣上升周期，第二階段是房地產(chǎn)行業(yè)景氣“拐點(diǎn)”出現(xiàn)后處于下降周期，第三階段是行業(yè)接近或到達(dá)景氣底部時(shí)期，進(jìn)入第四階段后標(biāo)明房地產(chǎn)行業(yè)走出景氣低谷正在醞釀新一輪的景氣上升周期。我們判別，2006年終至2007年3季度房地產(chǎn)市場(chǎng)處于本輪行業(yè)景氣上升周期的第一階段。2007年4季度末尾房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“價(jià)升量縮”的第二階段。依據(jù)國(guó)度開(kāi)展革新委、國(guó)度統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2008年1～8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)錢同比下跌11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7%、5.3%，房?jī)r(jià)下跌出現(xiàn)清楚的逐漸下降趨向。而各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)清楚的萎縮形狀。以上市場(chǎng)狀況標(biāo)明以后房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入房?jī)r(jià)漲幅放緩、成交量極具萎縮的“價(jià)升量縮”階段。市場(chǎng)大多預(yù)期進(jìn)入第四季度后，傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季不會(huì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，估量在2008年第四季度左右將會(huì)進(jìn)入“價(jià)跌量縮”的第三階段。
　　政府出臺(tái)信貸、財(cái)稅政策動(dòng)搖房地產(chǎn)市場(chǎng)
　　房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)業(yè)鏈最長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)影響嚴(yán)重。房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度的下降，短期內(nèi)會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)形成負(fù)面影響，添加中央財(cái)政壓力，臨時(shí)看房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)暴跌，能夠會(huì)涉及金融體系的平安。因此，政府更是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”，而不是“硬著陸”。因此，政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的政策目的應(yīng)是防止房?jī)r(jià)大起大落，完成房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”。因此，2008年10月22日，財(cái)政部出臺(tái)了有關(guān)動(dòng)搖房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，包括：
　?。?）從2008年11月1日起，對(duì)團(tuán)體初次購(gòu)置90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫一致下調(diào)到1%；對(duì)團(tuán)體銷售或購(gòu)置住房暫免征收印花稅；對(duì)團(tuán)體銷售住房暫免征收土地增值稅。中央政府可制定鼓舞住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。
　　
　　（2）金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民初次購(gòu)置普通自住房和改善型普通自住房提供存款，其存款利率的下限可擴(kuò)展為存款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí),下調(diào)團(tuán)體住房公積金存款利率,各層次利率區(qū)分下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。汶川地震災(zāi)區(qū)居民災(zāi)后置辦自住房的存款利率下限、最低首付款比例和住房公積金存款利率優(yōu)惠政策堅(jiān)持不變。
　?。?）加快廉租住房樹(shù)立，加大實(shí)物配租力度，擴(kuò)展廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍，推進(jìn)棚戶區(qū)(危舊房)改造。
　　在中央政府的鼓舞下，各地市場(chǎng)也已相繼出臺(tái)利好政策扶持房地產(chǎn)行業(yè)。包括南京、長(zhǎng)沙、宿遷、沈陽(yáng)、廈門(mén)、西安等城市（具體政策見(jiàn)表1），2008年10月14日，上海、杭州也出臺(tái)了相應(yīng)政策。但是估量以上政策對(duì)外地房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限，還能夠需求政府進(jìn)一步的有力措施來(lái)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的加劇。
　　利好政策將會(huì)有一定滯后效應(yīng)
　　“政策利好短期不改動(dòng)市場(chǎng)下降預(yù)期。”市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)肯定遵守其客觀規(guī)模，利好政策只能延長(zhǎng)其調(diào)整時(shí)間，不會(huì)市場(chǎng)短期內(nèi)發(fā)作趨向性轉(zhuǎn)變。我們以為，“影響房地產(chǎn)行業(yè)趨向的臨時(shí)要素是經(jīng)濟(jì)增速，短期要素是貨幣政策。假設(shè)短期內(nèi)貨幣政策發(fā)作趨向性逆轉(zhuǎn)，將會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的短期運(yùn)轉(zhuǎn)趨向，但房?jī)r(jià)運(yùn)轉(zhuǎn)趨向普通會(huì)滯后貨幣目的反響。”
　　資金繼續(xù)有效抓緊肯定對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生實(shí)質(zhì)性的利好影響，“資金抓緊的傳導(dǎo)”需求一個(gè)時(shí)間進(jìn)程，這也就是我們提出的目的的“滯后”反響。此次房貸利率下調(diào)意味著又一次針對(duì)房貸的降息，首付款比例下降也是抓緊貨幣的表現(xiàn)。貨幣政策的繼續(xù)抓緊肯定會(huì)在未來(lái)對(duì)行業(yè)發(fā)生作用。而稅收政策可以降低買賣本錢，沒(méi)有貨幣信號(hào)敏感，但也有一定水平影響。而且，近期市場(chǎng)又在預(yù)期新的降息政策出臺(tái)。所以，此次繼續(xù)的、快節(jié)拍的貨幣政策抓緊信號(hào)肯定對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是可以起到正面的作用。未來(lái)隨著政策繼續(xù)發(fā)作作用，自住性剛性需求以及改善性需求將會(huì)逐漸堅(jiān)持張望而入場(chǎng)買賣。
　　對(duì)國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年及中臨時(shí)走勢(shì)的判別
　　情形三出現(xiàn)能夠性：從以上多項(xiàng)目的剖析后，我們以為，中國(guó)未來(lái)兩年內(nèi)進(jìn)入高物價(jià)、低增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)“滯脹期”的能夠性較大。依照在經(jīng)濟(jì)“滯脹期”的走勢(shì)規(guī)律，未來(lái)在CPI繼續(xù)高企的預(yù)期下，短期經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)回落，只是我們難以判別到達(dá)CPI頂點(diǎn)、GDP低點(diǎn)的位置與時(shí)間。我們以為，GDP增速在2007年3季末到達(dá)12.2%的高點(diǎn)后已末尾回落，短期內(nèi)能夠?qū)⒕徛芈洌壳癕2增速維持17%的相對(duì)高位，而存款利率的頂點(diǎn)尚未出現(xiàn)，特殊 是人民幣仍處于減速升值階段，以上要素會(huì)推延房?jī)r(jià)短期見(jiàn)頂?shù)臅r(shí)間（理想證實(shí) 確實(shí)如此）。2008年下半年，經(jīng)濟(jì)減速、升值放緩、M2能夠減速回落、市場(chǎng)張望加劇的預(yù)期將加快房?jī)r(jià)見(jiàn)頂?shù)臅r(shí)間。另外，較高的房?jī)r(jià)支出比已標(biāo)明房?jī)r(jià)下跌過(guò)快，將壓制需求并延伸市場(chǎng)張望時(shí)間。因此，我們判別房?jī)r(jià)指數(shù)仍正在沿左側(cè)接近“V型”走勢(shì)的頂點(diǎn)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)下跌的能夠性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下跌的能夠性，房地產(chǎn)市場(chǎng)在近兩年內(nèi)將處于調(diào)整形狀。因此，情形三能夠性較小。

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那么短期房?jī)r(jià)回落并繼續(xù)調(diào)整后，中臨時(shí)房?jī)r(jià)如何走？影響房?jī)r(jià)中臨時(shí)走勢(shì)的要害 要素有：國(guó)際經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)能否繼續(xù)，通脹繼續(xù)時(shí)間及水平所招致的貨幣緊縮水平（M2增速、加息幅度），人民幣升值時(shí)間周期及極限，還有人口紅利、城市化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求中臨時(shí)的影響等等。
　　情形二出現(xiàn)能夠性：假設(shè)未來(lái)兩年的經(jīng)濟(jì)“滯脹”期中，繼續(xù)通脹或通脹好轉(zhuǎn)招致貨幣供應(yīng)加大收緊；短期升值放緩，熱錢短期抽逃，招致M2快速下降（14%左右或許以下）；貨款利率繼續(xù)提高，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不成功出現(xiàn)“硬著陸”，GDP增速清楚回落（9%左右或許以下），那么房?jī)r(jià)指數(shù)將出現(xiàn)階段性頂部，本輪房地產(chǎn)上升周期完畢，實(shí)踐房?jī)r(jià)下跌的能夠性較大，行業(yè)在未來(lái)更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)處于低迷形狀。
　　情形一出現(xiàn)能夠性：假設(shè)未來(lái)兩年的經(jīng)濟(jì)“滯脹”期中，通脹沒(méi)有好轉(zhuǎn)，貨幣供應(yīng)收緊不猛烈，M2下降幅度較?。?5%左右）；進(jìn)一步加息概率較小或貨款利率提高幅度較小，經(jīng)濟(jì)如日本70年代一樣轉(zhuǎn)型成功出現(xiàn)“軟著陸”，經(jīng)過(guò)2～3年左右調(diào)整，經(jīng)濟(jì)重新恢復(fù)性下跌，GDP增速堅(jiān)持在10%左右，則房地產(chǎn)市場(chǎng)在閱歷2～3年短期調(diào)整后，在未來(lái)人民幣繼續(xù)升值熱錢回流，貨幣供應(yīng)重新放開(kāi)的作用下，而人口紅利、城市化的臨時(shí)影響要素依然存在，房?jī)r(jià)將會(huì)隨著人民幣本輪減速升值而繼續(xù)走強(qiáng)直至見(jiàn)頂。
　　綜上，我們對(duì)國(guó)際未來(lái)兩年及中臨時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)展趨向做以下判別：
　　國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)兩年將處于調(diào)整期。依照相關(guān)經(jīng)濟(jì)目的的走勢(shì)判別，在未來(lái)國(guó)際經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“滯脹期”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入至少兩年左右的調(diào)整期。國(guó)房景氣指數(shù)已在2007年11月末尾下降，說(shuō)明開(kāi)發(fā)投資、土地開(kāi)發(fā)量等目的已見(jiàn)頂回落，房?jī)r(jià)指數(shù)反響相對(duì)滯后但已接近短期高點(diǎn)。我們以為，國(guó)際房?jī)r(jià)指數(shù)到達(dá)頂點(diǎn)的時(shí)間估量在2008年下半年左右。房?jī)r(jià)指數(shù)見(jiàn)頂并不代表實(shí)踐房?jī)r(jià)見(jiàn)頂，實(shí)踐房?jī)r(jià)真正見(jiàn)頂回落的時(shí)間與幅度很難判別。重要的是沒(méi)有一致的判別規(guī)范與統(tǒng)計(jì)口徑。但我們不掃除實(shí)踐房?jī)r(jià)存在一定幅度下跌的能夠性。
　　房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)兩年屬于景氣上升進(jìn)程中的調(diào)整，之后房地產(chǎn)行業(yè)景氣度仍將繼續(xù)上升。首先，估量未來(lái)兩年惡性通脹能夠性較小、經(jīng)濟(jì)“軟著陸”的能夠性較大，通脹下降后經(jīng)濟(jì)增速經(jīng)過(guò)調(diào)整后重新下跌，GDP最早能夠在2009年下半年見(jiàn)底重新向上，通脹下降后貨幣政策抓緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩年左右調(diào)整將重新步入上升軌道；其次，目前中國(guó)人口紅利高峰未到，城市化進(jìn)程正深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求龐大，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)中臨時(shí)開(kāi)展的內(nèi)在動(dòng)力依然存在，房?jī)r(jià)即使出現(xiàn)調(diào)整也會(huì)是短期的。第三，最重要的是，未來(lái)幾年內(nèi)人民幣仍處于減速升值（這種能夠性很大）這一特殊 開(kāi)展階段，我們以為，中國(guó)本輪升值時(shí)間至少不會(huì)少于五年、減速升值時(shí)間不少于兩年（即2010年后），而房?jī)r(jià)真正見(jiàn)階段性頂部時(shí)間能夠在人民幣減速升值完畢后一年后（即2011年后），即情形一相比情形二的能夠性更大，即房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)兩年處于本輪景氣上升周期的調(diào)整期，之后房地產(chǎn)行業(yè)景氣度仍將繼續(xù)上升，本輪房地產(chǎn)行業(yè)景氣上升周期的頂部能夠出如今2011年以后。