摘要：住宅項目的定價方法較多，但在實際運用中，有的定價方法沒有考慮市場需求和行業(yè)競爭狀況，有的雖然從理論上考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況，但沒有現(xiàn)實可操作性，故本文提出一種既能反映市場需求和行業(yè)競爭狀況又可用于實踐操作的可量化的定價方法，并對該方法全過程的定價進行探討，最終確定出每套單元的可售價格，以期對那些從事房地產(chǎn)項目定價人員起到一定的借鑒作用。

關(guān)鍵詞：定價方法，類比量化定價法，價格調(diào)整系數(shù)

一、概述

在住宅項目定價實踐中，其定價方法較多，其中主要有成本加成定價法，它指的是在項目單位成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)利潤作為項目的單位售價，其公式為P=C×(1+η)[1],但這種定價方法僅僅考慮成本與企業(yè)的目標(biāo)利潤，而不考慮需求和市場競爭狀況，其結(jié)果是住宅要么賣不出去要么企業(yè)不能獲取較大的利潤。差別定價法，它指房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常根據(jù)顧客、房屋形式或形象、時間、地點的差異來制定不同的價格；差別定價是房地產(chǎn)開發(fā)商按兩種或兩種以上的價格來銷售住宅，而這些價格不一定完全反映成本費用上的差異，這種定價方法沒有很好地反映市場需求和行業(yè)競爭狀況，特別是根據(jù)顧客差異、房屋形象差異來定價更像是一種促銷手段。競爭定價法，它指的是以競爭對手的價格作為基礎(chǔ)的定價方法，這種方法它考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況，在房地產(chǎn)競爭激烈的今天，其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下，為了不破壞整個市場價格的平衡，這是一種較常采用的定價方法，但這種方法僅從競爭對手價格這一單一指標(biāo)進行考慮，這樣就顯得過于籠統(tǒng)，沒有很好地按區(qū)域、住宅物業(yè)形態(tài)等因素進行市場細分，故在項目定價實際應(yīng)用中將會遇到障礙。此外，還有尾數(shù)定價法，這種定價方法使得消費者感覺到開發(fā)商是在認真定價，讓消費者有占到便宜的感覺。整數(shù)定價法主要對高檔住宅，如別墅，其目的是為了體現(xiàn)消費者身份和地位。在本文中，筆者主要介紹一種能夠運用于房地產(chǎn)企業(yè)中實際可操作的定價方法，它其實是對競爭定價法的一種深化和延伸。在這里，筆者姑且稱之為類比量化定價法。

二、類比量化定價法

該定價方法指的是對住宅價格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權(quán)重，并對其中的每一單個因素根據(jù)其優(yōu)劣賦予不同的分值，然后選擇與本項目類似的項目進行類比后分別一一賦予分值，其次根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各項目的總分，再次通過所得出的各項目的總分與已知項目的均價按最小二

乘法建立函數(shù)關(guān)系式得出擬售住宅項目的均價，最后根據(jù)位置、樓層、景觀、朝向等進行價格調(diào)整確定出每一單元的擬售價格。該方法其優(yōu)越性在于將其定價影響因素進行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過調(diào)查對比得出，而不是采取專家打分法使得分值的隨意性和波動性都比較大，而且充分考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況。

三、影響因素、指標(biāo)及其分值的確定

筆者共列出了12個主要影響因素，分別是位置、價格、配套、交通、物業(yè)管理、周邊環(huán)境（景觀、污染）、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實力、廣告，其分值分別為1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高。

四、權(quán)重的確定

筆者運用價值工程中的0～9評分法來確定權(quán)重，當(dāng)然讀者也可以用層次分析法或者經(jīng)驗值法來確定權(quán)重。

五、項目均價的確定

通過表2確定的各影響因素的權(quán)重和擬售項目及類比項目所賦予的分值，由公式 得出各項目的總分，其中n表示項目影響因素的項數(shù)，Wi表示權(quán)重，F(xiàn)i表示分值，其計算如表3。

表3 類比量化定價法計算表

然后根據(jù)表3得出的數(shù)據(jù)，運用最小二乘法建立回歸方程，即P=a+bS[4]，其中P為項目均價，S為項目得分，確定參數(shù)a和b后，代入擬售項目的得分，即可得擬售項目的均價。

六、住宅項目各單元定價

上述定價只是制定出一個小區(qū)或一棟樓的基準(zhǔn)平均價格，而對具體的某一單元而言，由于位置、層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同，對購房者來說，就有著不同的效用。所以需將各單元分別定價，以不同的價格來體現(xiàn)效用的高低。

1、項目位置價格調(diào)整系數(shù)

項目位置價格調(diào)整系數(shù)是指在一個小區(qū)中，根據(jù)各棟樓宇的位置、坐向、臨街狀況、樓間距、與小區(qū)花園、公共配套服務(wù)設(shè)施的距離等來綜合調(diào)整價格系數(shù)。如南北朝向、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀漂亮的樓宇的價格就會相對高些，如表4所示。

表4 項目位置價格調(diào)整系數(shù)表

注：其中m、k一般在5％以內(nèi)，如果位置差異特別大，可取更大的系數(shù)，但一般不超過15％。

2、項目樓層價格調(diào)整系數(shù)

項目樓層價格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、視野等差異來調(diào)整的樓宇價格。在我國，如果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜、二、五樓層居中，三、四層最貴；而對高層住宅，一般是越高越貴。針對不同樓層其價格調(diào)整系數(shù)見表5。

表5 項目樓層價格調(diào)整系數(shù)表[5]

續(xù)前表：

注：①m=k/N，其中k為不同樓層系數(shù)之最大值，一般取10％～15％。

　?、谌绻辛順钦趽醣緲?，則在另樓的最高層處上下，本樓的樓層系數(shù)會有一個較大的跳躍。

根據(jù)項目位置價格調(diào)整系數(shù)和項目樓層價格調(diào)整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價×（1+項目位置價格調(diào)整系數(shù)）×（1+項目樓層價格調(diào)整系數(shù)）得出各棟樓各層的均價，筆者將此價格稱之為樓層均價。

3、項目水平價格調(diào)整系數(shù)

（1）項目區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)

區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、過道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠離電梯、過道的單元所形成的價格調(diào)整系數(shù)，一般此價格調(diào)整系數(shù)上下不要超過1％。

（2）戶型價格調(diào)整系數(shù)

戶型價格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風(fēng)如何，是否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來進行價格調(diào)整的系數(shù)。其價格調(diào)整系數(shù)一般不要超過3％。

（3）單元朝向價格調(diào)整系數(shù)

單元朝向價格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面不局、消費習(xí)慣等而進行的價格調(diào)整系數(shù)。朝向通常是指客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價格調(diào)整系數(shù)見表6。

表6 單元朝向價格調(diào)整系數(shù)表

（4）景觀價格調(diào)整系數(shù)

景觀對于住宅購買者而言，常具有決定性的影響力，對那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對沒有景觀的單元而言，價格要高出許多。故景觀價格調(diào)整系數(shù)就是指由于不同單元的景觀差異所造成的價格調(diào)整系數(shù)。其價格調(diào)整系數(shù)一般不要超過15％，對多面景觀也最多不要超過20％。

綜合項目的區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)、戶型價格調(diào)整系數(shù)、單元朝向價格調(diào)整系數(shù)、景觀價格調(diào)整系數(shù)得出項目水平價格調(diào)整系數(shù)，如表7所示。

表7 項目水平價格調(diào)整系數(shù)表

然后用每棟樓的各層樓的樓層均價×（1+項目水平價格調(diào)整系數(shù)），即得各單元的初步價格。

七、各單元價格的微調(diào)

上述各單元的初步價格×相應(yīng)各單元的面積之和得出整個項目的總價，用總價除以總面積所得的調(diào)整后均價與我們前面通過類比量化定價法所得出的均價有一定的出入。我們可以用以下方法進行微調(diào)。

1、當(dāng)調(diào)整后的均價大于通過類比量化定價法得出的均價時，一是用每套單元均價除以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價/類比量化定價法得出的均價。二是將那些條件差的單元價格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符。

2、當(dāng)調(diào)整后的均價小于通過類比量化定價法得出的均價時，一是用每套單元均價乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價/類比量化定價法得出的均價。二是將那些條件好的單元價格再次調(diào)高，使最終得出的調(diào)整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符。

八、結(jié)論

住宅項目定價是一門實踐性很強的學(xué)科，它涉及消費行為及心理、藝術(shù)、經(jīng)濟學(xué)、住宅市場的需求和供給有關(guān)市場調(diào)查與統(tǒng)計分析等各方面的知識，所以這是一個不斷積累經(jīng)驗、不斷總結(jié)和引領(lǐng)消費的應(yīng)用性非常強的學(xué)科。由于筆者理論水平、知識和實際經(jīng)驗的欠缺，僅僅在某些方面對住宅項目的定價做了一定程度的探討，希望對那些從事住宅項目定價的人員有所啟迪，并在實際工作中不斷總結(jié)完善。