四機構(gòu)坦言地產(chǎn)苦日子未到頭

　　資料來源：CEIC、國家統(tǒng)計局及中投證券研究所

　　上海商品房調(diào)整5個月，6月份出現(xiàn)反彈

　　資料來源：CEIC、國家統(tǒng)計局及中投證券研究所

　　國房景氣指數(shù)走勢圖

　　資料來源：國家統(tǒng)計局、國元香港

　　70個城市房價情況

深圳商品房調(diào)整5個月，6月份出現(xiàn)反彈

資料來源：國家統(tǒng)計局、國元香港

　　注：一線城市包括北京、上海、廣州；二線城市包括大連、南京、武漢、深圳、重慶

　　□嘉賓：中投證券宏觀經(jīng)濟分析師

　　邢微微

　　瑞銀證券 王震宇

　　國元證券（香港）研究部

　　英大證券 蔡榮

　　主持人：本報記者 魏靜

　　7月份以來，房地產(chǎn)板塊的持續(xù)拉升，一度令投資者認為板塊底部或已探明。然而周一晚間住建部負責人強調(diào)堅定不移貫徹國發(fā)（2010）10號文件及相關(guān)配套措施，嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，無疑給當前反彈勢頭正猛的地產(chǎn)股當頭一棒，接下來，該板塊或?qū)⒉豢杀苊庵鼗氐鴦荨?/p>

　地產(chǎn)政策緊縮會否是常態(tài)

　　主持人：面對本月持續(xù)反彈的地產(chǎn)股，這次住建部強調(diào)從嚴執(zhí)行二套房政策，將會給板塊帶來什么影響？

　　中投證券：我們認為，目前出臺新的地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性較小，強調(diào)從嚴執(zhí)行二套房政策，也只是維持此前的政策，預計地產(chǎn)政策進一步嚴厲可能性小，三季度或就此維持緊縮現(xiàn)狀，難以出現(xiàn)“放松”。

　　瑞銀證券：我們認為，政府正計劃推出新政并在2010年三季度更加嚴格執(zhí)行調(diào)控政策，這將令房價在2010年下半年下跌。具體而言，國土資源部將保證70%的土地供應給政策性住房和中小套型商品房；同時嚴查房地產(chǎn)開發(fā)商囤地，而且目前一半以上的閑置土地是由于地方政府原因造成的，故將出臺的新政策將致力于解決這個問題；此外，還將嚴格土地出讓新合同的執(zhí)行問題，尤其是房地產(chǎn)項目的開竣工日期。

　　國元證券：我們認為，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的收緊政策出盡，并且對于購房和開發(fā)貸款出現(xiàn)放松跡象導致的政策導向?qū)⑹亲鳛樾袠I(yè)反彈和反轉(zhuǎn)的前提。顯然，周一晚間的表態(tài)，表明地產(chǎn)政策短期還不會放松。

　　英大證券：盡管周一晚間住建部再次表態(tài)，但我們認為，下半年政策層面或?qū)⑥D(zhuǎn)入對已有政策實施效果的觀察期，從目前國內(nèi)外的經(jīng)濟形勢判斷，暫時可能不會推出更為嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　房價仍是觀察政策反轉(zhuǎn)的指標

　　主持人：在目前房價與成交量處于膠著的狀態(tài)下，你們?nèi)绾慰创績r對政策導向的意義呢？

　　中投證券：我們認為下半年出臺新的地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性較小。首先，5月份全國商品房成交量跌至去年同期水平，6月份一線城市的住房成交量同比跌幅都超過50%。其次，70個大中城市房價漲幅已經(jīng)開始回落，而且大型地產(chǎn)商在一線城市開始試探性降價，京、滬、杭新盤入市價較原計劃低10%以上。

　　可以說，全國房價漲幅初現(xiàn)“拐點”，一線城市房價也剛開始下跌。5月份，全國70個大中城市房價同比漲12.4%，比上月回落0.4個百分點；環(huán)比漲0.2%，是去年4月以來的最低漲幅。5月份，從一線城市二手房價格來看，深圳與上海房價開始下跌，北京微跌；三地房屋均價仍高于09年底的水平。

　　根據(jù)5月份一線城市的二手房均價情況，若以樂觀的市場預期來看，則房價將跌至09年底的水平，北京、上海與深圳仍需要下跌6.7%，6.5%與1.8%；若以悲觀市場預期來看，則房價將跌至09年三季度的水平，北京、上海與深圳分別仍需要下跌14%、15%及12%。

　　瑞銀證券：我們認為，住宅開發(fā)商的苦日子尚未到頭，我們?nèi)詫ψ≌_發(fā)類個股持謹慎態(tài)度，原因是政府的最新訊息不是讓當前政策轉(zhuǎn)向，而是2010年下半年加大政策執(zhí)行力度。不過，我們?nèi)钥春蒙虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

　　國元證券：我們根據(jù)成交量和股價的變動進行聯(lián)動性的比較，得出以下觀點。

　　其一，國家出臺房地產(chǎn)新政以來，全國各個城市的房地產(chǎn)成交量已開始有所反應，但成交均價依舊處于高位。

　　其二，通過房屋成交量、房價和股價的比較發(fā)現(xiàn)，成交量和股價的相關(guān)性更高，成交量將會提前股價1-2個月時間反映。

　　其三，我們將房價和房屋成交量的調(diào)整情況總結(jié)為四個階段，現(xiàn)在全國房地產(chǎn)市場基本處于第一、第二階段中間，概括為房價處于高位，成交量逐步下跌。

　　其四，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場運營情況處于高位，預計會在半年到一年的時間回到正?；蛘叩臀?。

　　其五，珠江三角洲地區(qū)的房價和成交量對于全國有先導作用，深圳地區(qū)在2009年11月已出現(xiàn)剪刀差，現(xiàn)在的房價已經(jīng)開始松動，預計全國將會在3-6個月后出現(xiàn)房價下跌的情況。

　　其六，2008年的行業(yè)調(diào)整由于出現(xiàn)了全球金融危機，國家出臺了一系列的救市政策后走出低谷，歷時一年時間。此次行業(yè)調(diào)整，由于缺乏外部刺激因素，預計國家出臺鼓勵政策的時間周期會拉長，但各個公司在經(jīng)歷了2008年的調(diào)整后，應對危機和調(diào)整的對策將會快于2008年，因此，我們預計此次調(diào)整的周期也將會維持一年時間。

　　我們通過對比房價、股價的關(guān)系，認為國家從嚴政策的松動是房地產(chǎn)行業(yè)反轉(zhuǎn)和反彈的首要因素，隨后房價在低位時成交量有效放大，即可作為地產(chǎn)行業(yè)的反轉(zhuǎn)和反彈信號。但從現(xiàn)在的估值水平看，地產(chǎn)股整體估值水平處于中間位置，但在行業(yè)依舊處于向下周期中時，其估值水平依舊偏高，因而建議等待估值低點的出現(xiàn)。

　　英大證券：我們預期下半年，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場將面臨全面調(diào)整，房價會有所下降，預計總體房價水平可能在目前水平上下調(diào)15%-20%，不同城市房價表現(xiàn)將各異。同時，商品房成交量可能將經(jīng)歷一段時期的低迷，但在觀望期被壓抑的剛性需求和改善型需求將隨著房價的下調(diào)重新帶動市場成交企穩(wěn)回升。