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四機構(gòu)坦言地產(chǎn)苦日子未到頭

 wlfylsf 2010-07-14

四機構(gòu)坦言地產(chǎn)苦日子未到頭

2010-7-13 8:30:34
提要:其一,國家出臺房地產(chǎn)新政以來,全國各個城市的房地產(chǎn)成交量已開始有所反應,但成交均價依舊處于高位。其三,我們將房價和房屋成交量的調(diào)整情況總結(jié)為四個階段,現(xiàn)在全國房地產(chǎn)市場基本處于第一、第二階段中間,概括為房價處于高位,成交量逐步下跌。

  資料來源:CEIC、國家統(tǒng)計局及中投證券研究所

  上海商品房調(diào)整5個月,6月份出現(xiàn)反彈

  資料來源:CEIC、國家統(tǒng)計局及中投證券研究所

  國房景氣指數(shù)走勢圖

  資料來源:國家統(tǒng)計局、國元香港

  70個城市房價情況

深圳商品房調(diào)整5個月,6月份出現(xiàn)反彈

資料來源:國家統(tǒng)計局、國元香港

  注:一線城市包括北京、上海、廣州;二線城市包括大連、南京、武漢、深圳、重慶

  □嘉賓:中投證券宏觀經(jīng)濟分析師

  邢微微

  瑞銀證券 王震宇

  國元證券(香港)研究部

  英大證券 蔡榮

  主持人:本報記者 魏靜

  7月份以來,房地產(chǎn)板塊的持續(xù)拉升,一度令投資者認為板塊底部或已探明。然而周一晚間住建部負責人強調(diào)堅定不移貫徹國發(fā)(2010)10號文件及相關(guān)配套措施,嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策,無疑給當前反彈勢頭正猛的地產(chǎn)股當頭一棒,接下來,該板塊或?qū)⒉豢杀苊庵鼗氐鴦荨?/p>

 地產(chǎn)政策緊縮會否是常態(tài)

  主持人:面對本月持續(xù)反彈的地產(chǎn)股,這次住建部強調(diào)從嚴執(zhí)行二套房政策,將會給板塊帶來什么影響?

  中投證券:我們認為,目前出臺新的地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性較小,強調(diào)從嚴執(zhí)行二套房政策,也只是維持此前的政策,預計地產(chǎn)政策進一步嚴厲可能性小,三季度或就此維持緊縮現(xiàn)狀,難以出現(xiàn)“放松”。

  瑞銀證券:我們認為,政府正計劃推出新政并在2010年三季度更加嚴格執(zhí)行調(diào)控政策,這將令房價在2010年下半年下跌。具體而言,國土資源部將保證70%的土地供應給政策性住房和中小套型商品房;同時嚴查房地產(chǎn)開發(fā)商囤地,而且目前一半以上的閑置土地是由于地方政府原因造成的,故將出臺的新政策將致力于解決這個問題;此外,還將嚴格土地出讓新合同的執(zhí)行問題,尤其是房地產(chǎn)項目的開竣工日期。

  國元證券:我們認為,國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的收緊政策出盡,并且對于購房和開發(fā)貸款出現(xiàn)放松跡象導致的政策導向?qū)⑹亲鳛樾袠I(yè)反彈和反轉(zhuǎn)的前提。顯然,周一晚間的表態(tài),表明地產(chǎn)政策短期還不會放松。

  英大證券:盡管周一晚間住建部再次表態(tài),但我們認為,下半年政策層面或?qū)⑥D(zhuǎn)入對已有政策實施效果的觀察期,從目前國內(nèi)外的經(jīng)濟形勢判斷,暫時可能不會推出更為嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

  房價仍是觀察政策反轉(zhuǎn)的指標

  主持人:在目前房價與成交量處于膠著的狀態(tài)下,你們?nèi)绾慰创績r對政策導向的意義呢?

  中投證券:我們認為下半年出臺新的地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性較小。首先,5月份全國商品房成交量跌至去年同期水平,6月份一線城市的住房成交量同比跌幅都超過50%。其次,70個大中城市房價漲幅已經(jīng)開始回落,而且大型地產(chǎn)商在一線城市開始試探性降價,京、滬、杭新盤入市價較原計劃低10%以上。

  可以說,全國房價漲幅初現(xiàn)“拐點”,一線城市房價也剛開始下跌。5月份,全國70個大中城市房價同比漲12.4%,比上月回落0.4個百分點;環(huán)比漲0.2%,是去年4月以來的最低漲幅。5月份,從一線城市二手房價格來看,深圳與上海房價開始下跌,北京微跌;三地房屋均價仍高于09年底的水平。

  根據(jù)5月份一線城市的二手房均價情況,若以樂觀的市場預期來看,則房價將跌至09年底的水平,北京、上海與深圳仍需要下跌6.7%,6.5%與1.8%;若以悲觀市場預期來看,則房價將跌至09年三季度的水平,北京、上海與深圳分別仍需要下跌14%、15%及12%。

  瑞銀證券:我們認為,住宅開發(fā)商的苦日子尚未到頭,我們?nèi)詫ψ≌_發(fā)類個股持謹慎態(tài)度,原因是政府的最新訊息不是讓當前政策轉(zhuǎn)向,而是2010年下半年加大政策執(zhí)行力度。不過,我們?nèi)钥春蒙虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

  國元證券:我們根據(jù)成交量和股價的變動進行聯(lián)動性的比較,得出以下觀點。

  其一,國家出臺房地產(chǎn)新政以來,全國各個城市的房地產(chǎn)成交量已開始有所反應,但成交均價依舊處于高位。

  其二,通過房屋成交量、房價和股價的比較發(fā)現(xiàn),成交量和股價的相關(guān)性更高,成交量將會提前股價1-2個月時間反映。

  其三,我們將房價和房屋成交量的調(diào)整情況總結(jié)為四個階段,現(xiàn)在全國房地產(chǎn)市場基本處于第一、第二階段中間,概括為房價處于高位,成交量逐步下跌。

  其四,從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看,現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場運營情況處于高位,預計會在半年到一年的時間回到正?;蛘叩臀?。

  其五,珠江三角洲地區(qū)的房價和成交量對于全國有先導作用,深圳地區(qū)在2009年11月已出現(xiàn)剪刀差,現(xiàn)在的房價已經(jīng)開始松動,預計全國將會在3-6個月后出現(xiàn)房價下跌的情況。

  其六,2008年的行業(yè)調(diào)整由于出現(xiàn)了全球金融危機,國家出臺了一系列的救市政策后走出低谷,歷時一年時間。此次行業(yè)調(diào)整,由于缺乏外部刺激因素,預計國家出臺鼓勵政策的時間周期會拉長,但各個公司在經(jīng)歷了2008年的調(diào)整后,應對危機和調(diào)整的對策將會快于2008年,因此,我們預計此次調(diào)整的周期也將會維持一年時間。

  我們通過對比房價、股價的關(guān)系,認為國家從嚴政策的松動是房地產(chǎn)行業(yè)反轉(zhuǎn)和反彈的首要因素,隨后房價在低位時成交量有效放大,即可作為地產(chǎn)行業(yè)的反轉(zhuǎn)和反彈信號。但從現(xiàn)在的估值水平看,地產(chǎn)股整體估值水平處于中間位置,但在行業(yè)依舊處于向下周期中時,其估值水平依舊偏高,因而建議等待估值低點的出現(xiàn)。

  英大證券:我們預期下半年,部分地區(qū)房地產(chǎn)市場將面臨全面調(diào)整,房價會有所下降,預計總體房價水平可能在目前水平上下調(diào)15%-20%,不同城市房價表現(xiàn)將各異。同時,商品房成交量可能將經(jīng)歷一段時期的低迷,但在觀望期被壓抑的剛性需求和改善型需求將隨著房價的下調(diào)重新帶動市場成交企穩(wěn)回升。

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