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昨日，市第十二屆人大常委會第二十五次會議上，備受市民關(guān)注的《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》，經(jīng)過歷時(shí)一年三次審議，終于獲得通過。 《條例》共計(jì)83條，對新建物業(yè)與前期物業(yè)管理，業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的使用與維護(hù)等做出詳盡規(guī)定。
市民提出的意見，很多得以采納，如“房屋交付后一年內(nèi)無人入住，業(yè)主按70%比例承擔(dān)物業(yè)費(fèi)”，小區(qū)車位、車庫優(yōu)先留給業(yè)主、簡化業(yè)主大會成立條件等。 前期物業(yè)該怎么收？ 【條例規(guī)定】房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)，但房屋交付后一年內(nèi)無人入住的，空置期間由業(yè)主按70%的比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)的，即為交付；業(yè)主收到書面交付通知后一個月內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付。 【解讀】房屋交付后，業(yè)主沒有入住時(shí)，物業(yè)費(fèi)怎么收？由此引起的沖突在現(xiàn)實(shí)中很多見。市人大常委會法規(guī)工作室副主任龐少華介紹，目前全國有35部關(guān)于物業(yè)管理的地方法規(guī)中，3部法規(guī)對此明確規(guī)定減收，1部規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納，1部規(guī)定由合同約定。其中，石家莊規(guī)定按20%繳納，杭州和西寧規(guī)定70%，武漢與后者相同。 業(yè)主大會如何啟動？ 【條例規(guī)定】符合下列條件之一的，成立業(yè)主大會：（一）專有部分交付使用的建筑面積達(dá)總面積50%以上；（二）首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付面積達(dá)到20%以上。 業(yè)主大會籌備組由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、開發(fā)建設(shè)單位派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二；組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。 【解讀】根據(jù)2007年國務(wù)院的有關(guān)決定，成立業(yè)主大會的小區(qū)入住率必須達(dá)到50%；而現(xiàn)實(shí)中很多樓盤要達(dá)到這一比例耗時(shí)幾年，這就造成業(yè)主組織遲遲不能成立，難以團(tuán)結(jié)維權(quán)。在新規(guī)中，補(bǔ)充一款“二年后20%”的規(guī)定，有利于解決這一矛盾。 發(fā)生物業(yè)糾紛誰來管？ 【條例規(guī)定】在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議，可自行協(xié)商和解；不能協(xié)商和解的，可要求區(qū)房屋主管部門，行業(yè)協(xié)會，區(qū)、街道、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以及社區(qū)人民調(diào)解組織調(diào)解或者依法申請仲裁、提起民事訴訟。 【解讀】現(xiàn)實(shí)中大量的物業(yè)糾紛見諸媒體。武漢市的現(xiàn)狀是發(fā)生糾紛時(shí)，大多到房產(chǎn)主管部門反映和投訴，工作量大且不易協(xié)調(diào)處理，對調(diào)解的公正性難以信服。據(jù)介紹，成都市在這方面積累了有益經(jīng)驗(yàn)：90%的糾紛是由人民調(diào)解委員會下設(shè)的“物業(yè)糾紛調(diào)解委”來解決，其成員包括法官、物業(yè)協(xié)會、法律專家等，公正性可以保證。條例正是借鑒了成都做法，武漢也正在探索在調(diào)解組織中建立專門的物業(yè)糾紛調(diào)解團(tuán)隊(duì)。 專項(xiàng)維修資金何時(shí)“松綁”？ 【條例規(guī)定】決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 【解讀】據(jù)悉，全市維修資金繳存已達(dá)33億元，但其中只有1千多萬元已使用，使用數(shù)還不到總數(shù)的零頭。造成這一現(xiàn)象的主要原因，是根據(jù)國務(wù)院和武漢現(xiàn)有法規(guī)予以嚴(yán)格限制，這給業(yè)主達(dá)成共識帶來難度。 據(jù)有關(guān)部門介紹，全市小區(qū)維修高峰將在20-30年后到來，如果現(xiàn)在放松管理，屆時(shí)將會出現(xiàn)無錢可修的局面。 開發(fā)商有權(quán)出租車位、車庫嗎？ 【條例規(guī)定】規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)以出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先處理給業(yè)主。在滿足業(yè)主需要后，開發(fā)建設(shè)單位將車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。出租的車位、車庫應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，租賃合同應(yīng)當(dāng)報(bào)送物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會有權(quán)查詢。 【解讀】長期以來，武漢市開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃車位、車庫一般配置較少，供需矛盾突出，開發(fā)建設(shè)單位對車位、車庫出售定價(jià)往往過高，業(yè)主大多不愿購買。另一方面，武漢市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共車位、車庫普遍過少，業(yè)主的正常停車得不到保障，雙方糾紛不斷。 此前召開的立法聽證會中，湖北扶輪律師事務(wù)所律師吳良濤就提出，應(yīng)設(shè)立車庫車位登記制度，以方便業(yè)主獲知車位信息、承租車位，并實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。法律定稿最終吸收了他的意見。
市人大常委會委員秦前紅：
法治就在這樣的細(xì)節(jié)中推動 從初稿到三審，秦前紅教授全程參與了條例制定。他說，這是他參加常委會議后，制定時(shí)間最長、討論最充分、最公開的一部法律。 ■各方利益訴求得到表達(dá) 秦前紅教授認(rèn)為，物業(yè)條例有突破性的意義在于，它是“程序正義”的體現(xiàn)。與該條例利益相關(guān)各方，都提出了意見，市人大還利用媒體力量，征求市民意見、召開立法聽證公開討論。 法治社會的建立，需要通過各渠道表達(dá)利益關(guān)切；而法律通過之后，無論他是否仍滿意，都要執(zhí)行，只有這樣才能使法律具有公信力。 ■局部突破了部門利益 條例的初稿中，“房屋主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)名冊，向公眾提供查詢服務(wù)”被刪除，這是一條部門利益明顯的條款，因?yàn)榉抗懿块T可能由此隱形設(shè)定對物業(yè)企業(yè)的備案。又如物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)必須“采取座談會、論證會、聽證會等形式”，而一稿是沒有這個規(guī)定的，這就為政府隨意漲價(jià)埋了一個“釘子”。(漢網(wǎng)-武漢晚報(bào) 周海濱 通訊員 劉義紅 韓紅) |
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