好的商鋪項目能夠做到平衡開發(fā)商、經(jīng)營者、投資人三方的利益，而“返三年租金”的銷售模式，估算其投資回報率達(dá)20％，商鋪在10年左右基本能收回投資。但是對于商鋪投資者最重要的還是應(yīng)“四評八問”。

 
首先要問自己八個問題：

　　一是要看兩個指標(biāo)——可視性和通達(dá)性。可視性是要看得見，能吸引顧客的眼球；通達(dá)性是能不能方便地進(jìn)來和出去。這兩個指標(biāo)很關(guān)鍵。第三個要問的指標(biāo)是停得住，這跟今天中國的汽車時代相關(guān)。

　　第四是商圈，是“生地”還是“熟土”。這個商鋪的所在是不是成熟的商業(yè)地帶，還是一個各方面都在成長的地方。比如說王府井屬于成熟商圈，這樣的 地方商鋪價格很貴，一買容易經(jīng)營，租金也很容易出來。另外一種是成長型的商圈，其商鋪租價不是很高，但是做了三、五年之后可以翻很高的倍數(shù)。這種商鋪的投 資價值高，但風(fēng)險也相對比較大。如果你想把商鋪作為可增值的資產(chǎn)投資的話，可以考慮在成長型商圈選鋪。

　　第五個是硬件條件。有些商鋪進(jìn)去之后水不行、電不行，層高、柱距不夠，租不出去。所以，硬件設(shè)施要關(guān)注使用面積、面寬、凈深、層高、柱距這些東西，把門臉做得更大一些。

　　第六是軟件。主要是指項目開發(fā)商的經(jīng)營管理思路，整體上有沒有統(tǒng)一管理、支持商鋪發(fā)展的想法，有沒有宣傳、推廣等方面的計劃。

　　第七是配套。如設(shè)施建設(shè)、商業(yè)服務(wù)方面能為大家做什么事情，使各種資源實現(xiàn)連通、整合，經(jīng)營者形成合力。

　　第八個是要看有沒有一些知名的大店給小店帶來人氣。一般的商鋪集客力不夠，需要一些“領(lǐng)頭羊”如大的超市等來吸引大量的客人光顧。

　　在前面提到的八個問題中特別需要注意的是，一些硬件再爛可以改，但是那個地方的交通、購買力選擇不了，所以軟件更重要，人氣、交通條件更重要。

　　楊澤軒對記者表示，商鋪投資不僅應(yīng)該“八問”，而且要“四評”，確實像諧音所提示的那樣力爭“四平八穩(wěn)”。四評就是要評判自己第一投什么，第二投到哪，第三什么時候投，第四為什么投。

　　首先商鋪的類型不同，投什么就是要選擇好你要投資什么樣的商鋪。有寫字樓的商鋪，也有住宅底商，還有城市中心區(qū)的商鋪，它們的價格、收益空間、投資風(fēng)險等都是不一樣的。收益最穩(wěn)定的是社區(qū)商鋪，它不會有大的風(fēng)險，但是要指望它有暴利也是不可能的。

　　有些市場類的商鋪租金可以達(dá)到20多塊錢一平米，但由于它是專業(yè)性的東西，面對的客戶是專業(yè)性的客戶，風(fēng)險也就大起來。記住，從來不會有高風(fēng)險伴著低收益，或者是低風(fēng)險伴著高收益。

　　第二個是投到哪？關(guān)鍵的是把握兩個指標(biāo)，一是有購買力的人群，二是有購買力的人能到的地方?？傊褪怯腥恕⒔煌ǚ奖?。

　　北京買商鋪的最好時機(jī)，現(xiàn)在有點(diǎn)錯過了。最好的時段應(yīng)該是在2004年、2005年。那時候商鋪價格低，位置有很多可以挑選的好地方。現(xiàn)在由于 投資者越來越多，一個好地方有Ｎ多人在選，所以這時候時機(jī)應(yīng)該說不是最好的。但是相對于別的投資產(chǎn)品而言，搞好了商鋪應(yīng)該是相當(dāng)不錯的。

　　對于社區(qū)商鋪，如果你的資金比較寬裕，最好選擇樓盤入住的業(yè)主還比較少的時候進(jìn)入，不要等業(yè)主全部入住了以后；如果你的資金不太寬裕，可以選擇 業(yè)主入住到差不多的時候，比如說入住到50％左右趕緊進(jìn)來，不要等到已經(jīng)成了“熟鋪”再進(jìn)，剩下的也不是很好的東西了。投資就是賭未來，如果買“熟鋪”就 不叫投資了，而是非常有錢的人把現(xiàn)錢變成資產(chǎn)。這就是要掌握買鋪的時機(jī)。

　　第四是為什么要投？就是結(jié)合自己家里的條件和資金狀況，來合理分配資金的使用。千萬不要大舉借債去做投資。商鋪跟住宅不一樣，商鋪靠經(jīng)營產(chǎn)生最 大價值，投資風(fēng)險比較大；而住宅的變現(xiàn)程度、速度比商鋪要容易一些，投資風(fēng)險比較小。所以，一定要搞清楚自己為什么要投，達(dá)到什么目的。

　　還有就是要問：安全性和收益性你要哪個？如股票已經(jīng)到4000點(diǎn)，收益高，風(fēng)險也高；而投資商鋪可能收益沒那么高，但相對安全些，最少有商鋪在。

　　楊澤軒總結(jié)道：“投資商鋪應(yīng)該平心靜氣。千萬不要跟風(fēng)、不要沖動，一定要分析完了前面的‘八個問、四個評’，比較一下安全性、收益性，最后平心靜氣地問自己，這個地方值不值得買？我有沒有實力買？買了以后有沒有合適的增值空間？再作決定。”