《上海市經(jīng)濟適用住房預(yù)售合同示范文本 2009版 》和《上海市經(jīng)濟適用住房出售合同示范文本 2009版 》近日已新鮮出爐，公開征求市民意見。本報一再提倡和強調(diào)經(jīng)適房是有限產(chǎn)權(quán)房的觀點，在《合同文本》里得到充分體現(xiàn)。這就使經(jīng)適房這項住房保障的善政有可能不失初衷順利實施，可以帶來很多好處。

上海實施經(jīng)適房政策不是全國最早的，各地早有實施，但各地問題頗多。許多問題已經(jīng)鬧得很大，社會反響十分強烈，群眾意見也很大，以致昨日國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也不得不出面回應(yīng)“經(jīng)濟適用房制度是否應(yīng)該取消”的疑問。

我們歸納下來，各地在經(jīng)適房上暴露出來的問題大概有兩類。第一類是利用權(quán)力套取經(jīng)適房中的好處。即讓那些不是購買經(jīng)適房的對象來購買經(jīng)適房，而那些冒名者多半與有權(quán)者利益相關(guān)。其中最典型的就是武漢經(jīng)適房的“六位連號”者。第二類，假如將月收入3000元為經(jīng)適房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，那么很有可能產(chǎn)生月收入3100元的人貼補了3000元收入的人，3000元收入的人由于得到經(jīng)適房而無償?shù)玫搅艘还P財富，比3100元收入的人大大富裕了。經(jīng)適房政策的實施本來是為了社會公平，如此一來反倒制造出更多的不公平。

產(chǎn)生這些問題的原因很多，但經(jīng)適房內(nèi)含有福利、含有無償可得的巨大利益是內(nèi)因。一旦明確經(jīng)適房不含福利，上述這些問題就會自然消失。

上海對經(jīng)適房的態(tài)度一直很明確，因此上述那些問題在上海全無。《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》明確規(guī)定了經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)是有限的:經(jīng)適房由原住房保障機構(gòu)回購或者向他人轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)權(quán)利人按照其擁有的有限產(chǎn)權(quán)份額獲得總價款的相應(yīng)部分，其余部分上繳原住房保障機構(gòu)所在區(qū)縣的財政部門。如今在《合同文本》上明確:購房者滿5年后可以轉(zhuǎn)讓，不過只能按比例獲得部分轉(zhuǎn)讓房款，其余部分上繳所在區(qū)縣財政部門，而這一比例將在簽訂合同時就被約定下來。這就在操作層面上也確定下來，經(jīng)適房內(nèi)并不含福利，購買者出多少價錢就獲得多少產(chǎn)權(quán)。

《合同文本》還明確了經(jīng)適房使用管理方面的一些規(guī)定。在未經(jīng)許可的情況下，買房人不得出租、出借、贈與或者改變經(jīng)適房使用性質(zhì)，并不得設(shè)定除經(jīng)濟適用住房購房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)。

因為經(jīng)適房不含福利，因此從理論上來講，任何人都能買經(jīng)適房，任何商品房也能作為經(jīng)適房?？墒菍嶋H上，經(jīng)適房還是含有一定的福利，只是這個福利很小，目的是解決中低收入人群中比較困難的人們。譬如經(jīng)適房買受人出資六成購得經(jīng)適房，他擁有的產(chǎn)權(quán)也只有60%，然而他居住在里面享受的面積是100%，也就是說40%的房租是無償享受的。

理論上，公共財政在經(jīng)適房中沒有付出多少，只是以各種形式(包括土地出讓價)墊付經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)的其余產(chǎn)權(quán)房價及付出其余租金。但這部分付出也應(yīng)該是有限度的，以保障中低收入人群中比較困難的人們居住權(quán)為限。因此有必要對經(jīng)適房買受人的收入條件及出售經(jīng)適房房屋質(zhì)量條件作出限制，卻無必要對經(jīng)適房的地點作出限制。如果符合經(jīng)適房買受人條件的人群集中居住，極易形成新形勢下的貧民區(qū)。

當(dāng)然，現(xiàn)在大量集中建造的經(jīng)適房，在目前的經(jīng)適房辦法之下，也可以轉(zhuǎn)化為普通商品房，不一定會形成新的貧民區(qū)。不過我們建議，今后政府或許只須宏觀規(guī)定建造一定比例的低等級的商品房，每年規(guī)定經(jīng)適房的數(shù)量，以此規(guī)定經(jīng)適房買受人的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，而給予經(jīng)適房買受人更大的選擇自由。